北部都会区：香港的破局之路？

若把香港比作一张照片

焦点多半凝聚于南隅

维港的璀璨

铜锣湾的人潮

中环的摩登

构成了人们心中“东方之珠”的全部想象

香港金融商务区，请横屏观看（图源@摄图网）▼

可镜头一旦往北推

穿过吐露港、越过新界，画面就变了

农地连片，村落低矮

节奏慢得格格不入

香港北部依旧是一幅农田和村落构成的水乡景象，请横屏欣赏（图源@天地图）▼

香港“南热北冷”的格局，是几十年来土地政策和产业布局共同塑造的结果。大家都说香港“地少人多”，但更准确的说法可能是“有地用不了”。

北部大片土地，要么是农地，要么被锁在规划图里，要么靠近边界迟迟未动。于是南边越挤越贵，年轻人拼命打工却还是买不起房，北边却静得像被时间遗忘。

其实，香港早就尝试过“向北走”。上世纪七十年代搞“新市镇计划”，建起了沙田、屯门、天水围，把人口从九龙、港岛疏散出去。那时确实缓了一口气，但问题很快浮现——新市镇有“住”，却没“业”。白天几十万人挤地铁去南部上班，晚上再挤回来，北部成了典型的“睡城”。房子建了，生活却没变好，南北差距反而更大。

深圳市与香港特别行政区示意图（制图@探客纪/李北平）▼

这一老路，让南边越来越贵、北边越来越荒。

如今，九龙和港岛几乎被开发到极限，地价、楼价一波高过一波，社会焦虑也越积越深。人们再次望向北方，但那片地早已不是空白——农地、村落、原居民地权交织成一张复杂的网，加上长期缺乏整体规划，北部一直停在“想动又动不了”的状态。

香港密集的城市楼房（图源@摄图网）▼

直到2021年，被动的态势才真正松动。

那一年10月，香港特区政府首次明确提出北部都会区，要让北边从“后花园”变成“主战场”。

两年后，《北部都会区行动纲领》出台，方向、节奏、目标都定了。再到2025年，北都发展委员会成立，专职统筹土地、交通和产业发展——至此，香港为挺进北部，展现出前所未有的决心与效率。。

那么这块地，到底有多大？——大到足以改写香港的版图。

北部都会区横跨元朗区和北区，从天水围、元朗新市镇一路延伸到粉岭、上水，足足有300平方公里，占全港三分之一。换句话说，九龙加上香港岛的面积，也就这么大。这不是边角料，而是一整块足以与传统核心区分庭抗礼的空间。

北部都会区位置图（图源@视频截图）▼

按照规划，未来的北部都会区将容纳大约250万人，提供50万个工作岗位。它不只是一个“新区”，更像是一座从零开始打造的国际创科都会。

250万人是什么概念?

根据香港特区政府统计处的数据，截至2024年底，全港总人口大约是750万人，也就是说，未来每三位香港人里，就有一位生活在北部。那不再是郊区的概念，而是另一座“香港”的雏形——有人上班、有人安家、有学校、有公园，也有新的故事开始。

香港财政司副司长黄伟纶直言——北都将是未来10到20年香港土地和房屋供应的最大来源。预计未来十年，政府会提供约3000公顷熟地，其中一半来自北都，可建21万个住宅单位，占全港供应近一半。而更重要的是，它不仅提供房子，更提供空间——给科技、创新、产业留下腾挪的余地。

也就是说，北部都会区通过“双城三圈”的布局，和深圳这位“邻居”紧密牵手，把创新科技、专业服务和跨境合作都聚到一块儿。这就好比香港多了一个强大的引擎，既能更好地融入国家发展，也能让整个经济结构焕然一新。

北部都会区与深圳位置图（图源@视频截图）▼

从地图上看，北都的优势确实难以忽视。

它几乎贴着深圳，和福田、罗湖只隔一条深圳河，跟南山隔着深圳湾相望。有人笑说，住在北区去深圳上班，比去港岛还快。

也正因为这地理位置，北都不只是块地，更像一把钥匙——能不能接上大湾区的快车，就看这把钥匙能不能灵活地转动了。

深圳河（图源@摄图网）▼

香港特首李家超在2025年的《施政报告》里表示：北部都会区是香港经济发展的新引擎，具有非常大的潜质，现在是加快发展北部都会区、引入产业和重大项目的最佳衔接期。

一句话，把香港未来十年的财富密码点了出来。

于是，有人说北都是香港的“最后底牌”；也有人觉得它更像一座桥，连着深圳也连着香港的未来。

到底是其中一种，还是两者都是，也许要交给时间去验证。但至少有一点很清楚——香港不能再把希望全压在南边那点寸土上了。

而这次的北都，如果用拼图比喻，它又能拆成四块，各自精彩，又紧密关联。

北部都会区四大区域示意图（图源@《北部都会区行动纲要》）▼

最西边，是高端服务和物流区。

这里靠近洪水桥，离深圳前海很近，将来可能是一栋栋写字楼和一排排仓库并肩存在的地方。楼上是会计师、律师忙着谈合同，楼下几百米外货柜车正排队过关奔往深圳。政府计划在这里留出超过70公顷土地发展现代物流，再加上200万平方米的商业楼面，这里想做的，是香港版的“前店后仓”，既接国际生意，也接深圳供应链。

中间，是北都的“创新科技地带”。

新田科技城和河套港深创科园占地足足有600公顷，相当于17个香港科学园。教授、学生、创业者、投资人都能在同一个区域碰头：实验室里的研究，隔条河就能走进工厂落地成真。

再加上教育城的配套，把大学、科研、创投绑在一起，让创新不再只是纸面上的梦想，而是街头巷尾都能感受到的现实。

北都大学教育城分布情况（图源@网络）▼

再往东，是依托罗湖、文锦渡、香园围三大口岸形成的“口岸商贸与产业区”。

这片区域天生就是做跨境生意的黄金地段。未来，这里将超越传统的物流和仓储功能，转型为集展贸、电商、现代消费于一体的综合商务区。

你来到这里，不再只是为了抢购几罐奶粉，而是可以参观新品发布会、现场签订订单、随即完成提货——整个流程一气呵成。

口岸，正从一个单纯的过境通道，演变为一个充满商机的经济枢纽。

香港夜色（图源@摄图网）▼

最东边，是蓝绿康乐旅游生态圈。

红花岭、印洲塘、沙头角，这些地方还保留着山林、湿地、村落。未来，这里不打算建摩天楼，而是把科技和自然融合起来。科研人员下班半小时后能去米埔看候鸟，周末在山脚小镇喝咖啡骑行——这样的生活，是南边摩天丛林里复制不来的。

把北部都会区的四块功能拼图拼接起来，整体轮廓清晰浮现：西边聚焦国际服务和现代物流，中部担当创新科技引擎，东部依托口岸与深圳紧密相连，而最东侧则保留着珍贵的自然生态与休闲空间。

深圳冲得快，香港稳得住；深圳强制造，香港强金融。北都的使命，正是在这条边界线上促成两种力量的紧密握手，让香港的城市节奏不再只停留在南边的摩天丛林里。

北部都会区规划图，请横屏观看（图源@资料图片）▼

如果北都真的跑起来，香港将彻底改变“南重北轻”的旧有格局，转向“双引擎”驱动的发展模式：南部继续发挥金融优势，北部则开拓科技创新与产业空间。

届时，科研成果得以就地转化，跨区通勤更加高效便捷，年轻人也将在此找到事业与生活的新可能。这不仅为香港补上了土地不足的短板，更将为城市发展注入新的活力与信心。

香港夜景，请横屏观看（图源@摄图网）▼

理想再宏大，终须落地。

北部都会区这张蓝图能不能真正铺开，不靠喊口号，得看香港能不能解开一个个现实的结：土地能否顺利收回？生态底线能否守住？产业能否真正扎根？跨境协作的壁垒能否打通？

北部都会示意图（制图@探客纪/李北平）▼

这些难题个个都不轻松。香港的节奏向来不快，一条地铁、一个房屋项目拖上十年并不稀奇。

可这次不一样。2025年9月，特区政府专门成立了北都发展委员会，更计划为北都订立专项法律，通过简化土地审批与规划程序，力争将动辄十年的前期流程压缩一半。

说白了，就是要让项目真正“跑起来”，别再被流程拖死。如果这套机制真能落地，北都或许真能跳出老路，从图纸走到现实。

北部都会区与铁路概念简介图（图源@视频截图）▼

北都不只是个开发区，更像一面镜子，照出香港未来要成什么样。

香港是要做一座孤悬的金融城，还是要学会和整个大湾区一起呼吸？这个答案在每个香港人的选择里。

土地问题，是头号难题。北部的农地、棕地、祖堂地、原居民地权纠缠在一起，动一点就牵一大片，政府收地像拆炸弹，一不小心就炸开民怨。一块地可能牵扯几十户家庭、一座祖堂没协调好，争议能拖上好几年。

现在政府打算换个打法：由北都发展委员会牵头，把土地审批、产业准入、配套建设放进同一个窗口，一站式解决。再选几个地方先动起来，比如新田科技城，作为样板区先行先试。先通路、先建学校、先有公交，再建房、再招商。

居民看见荒地变成绿地、巴士开通了、商店开业了、学校开学了，这种“肉眼可见的变化”，才是信心的开始。

政府要做的，也不只是画图纸、发公告，而是当个“调解员”，去协调各方利益、解释补偿机制，把一块块“动不了”的土地激活为“可用的”资源，从而彻底解开阻碍发展的死结。

香港与深圳位置图（图源@视频截图）▼

生态问题，也是北都能不能长久发展的关键。米埔湿地、红花岭、沙头角这些地方，是香港难得的自然宝藏。多盖几栋楼容易，但破坏生态只要一次。

北都的思路是：先划保护线，再谈开发线。该守的地方一寸不动，该建的地方边建边修复。住宅、园区旁预留绿化通道和湿地缓冲带，让城市和自然不对立。

想象一下，住在北都的人，清晨能看见白鹭在湿地掠过，傍晚能带孩子去绿地跑一跑，这种生活多么惬意。

产业和创新，是北都能不能“活起来”的灵魂。只盖楼、不铺产业，北都迟早变“睡城”。

北都的方向很清楚：一边靠深圳，一边靠香港。

靠深圳这边，是接上制造链，发展生物医药、AI、芯片设计；靠香港这边，是把金融、知识产权、绿色认证这些高端服务引进北部，让脑力经济落地。

未来，在北都的写字楼里，你能看到创业团队在讨论AI算法，隔壁深圳工程师在调试样机，咖啡香里夹杂着键盘声，城市的脉搏就在那一刻跳起来。

香港尖沙咀钟楼（图源@摄图网）▼

但光有产业还不够，人要留下来，生活得先舒服。过去那套“先建楼、后配套”的路子不能再走。北都这次要反着来：先把路通了，学校、医院、社区中心都先建起来，再让居民搬进去。

想象这样一幅生活图景：年轻的父母清晨送孩子到社区学校，随后搭乘地铁前往创意园区工作，傍晚在湿地公园慢跑后，顺路接孩子回家——这并非宣传片中的想象，而是北部都会区的规划愿景。当这样的生活成为现实，人们自然愿意留下，社区才能真正扎根。

然而，比地理距离更难跨越的是心理距离。几十年来，香港人习惯看海，而不是看陆地。北部，对很多人来说依然很“远”，像另一座城市。

要消解这种疏离感，就得慢慢改变。政府可以让大学、科研机构、部分政府部门率先北迁，等学校、企业、居民陆续到来，生活气息一旦形成，北部就不会再只是地图上的坐标，而会变成真正有温度、有烟火气的地方。

香港大学百年校园标志性的网红打卡墙（图源@摄图网）▼

资金问题，也得算细账。几千亿的投入，不可能只靠卖地支撑。现在计划是设立“北都发展基金”，让政府、企业、社会资本一起投、一起赚，再把土地升值的收益用来修学校、建医院、通地铁，让建设自己“养自己”。

比如港深西部铁路通了，地价上来了、商圈热了，这笔钱又能回流公共建设，形成循环。这样一来，发展不靠烧钱，而靠造血。

北部都会区规划图（图源@资料图片）▼

最后一个关键，是深港协同。北都要和深圳“牵手”，不能只是嘴上说说。

交通上，港深西部铁路、北环线支线都在推进，将来从北都到深圳中心区可能半小时；

生活上，医保结算、学历互认等试点让人跨城工作更方便；

产业上，两地正在协调跨境税务、数据流通等问题，让实验室能在北部建、工厂能在深圳落地。

香港街景（图源@摄图网）▼

这些看似不起眼的“细节”，才是真正能让城市动起来的血管。

北部都会区不是一堆楼、几条路的合集，它是香港重新“呼吸”的机会。只有产业、生态、生活、制度、心理都跟上，这个蓝图才有生命力。

北都的讨论，本质上是香港对未来道路的选择：是满足于做一个精致的金融堡垒，还是转型为与大湾区协同发展的开放城市？这张蓝图能不能变成制胜底牌，不看说得多漂亮，而看敢不敢真干。

如今，机构立起来了、法例在推进、项目也陆续落地，接下来，就看香港能否真正把握这次重塑自我的历史机遇。

出品 |探客纪

本文创作团队 |千城记

撰文|杨辰可 编辑 |闻静

设计 |贾恩艳 制图 |李北平

审校 |小弘

封面及首图来源 @摄图网

【参考资料】

1.《新市镇启城市规划之门》中评网2024-03-01

2.《陈茂波：港发展北都不宜“一刀切”提供税务优惠》联合早报2025-9-29

3.《从“双城三圈”到“四大区域”——300平方公里香港北部都会区在行动》规划天厦2023-22-20

4.《拆墙松绑、破旧立新：香港北部都会区建设加速推进》新华社2025-09-19

5.《1/3香港人将住到北部都会区，对深圳意味着什么|湾区观察》新浪财经2025-09-12

6.《香港北部都会区规划落定 深圳区域应如何协同发展？》南方都市报2023-11-01 10:23:12

7.《李家超，重大发布！》证券时报网2025-09-17

8.《<北部都会区行动纲领>重磅发布！明确四大发展区域定位》粤港澳大湾区门户网2023-11-01

9.《综研观察｜香港如何建设北都大学教育城？》澎湃新闻2025-07-22

10.《施政报告2025｜香港将成立“北都发展委员会”，为加快北部都会区发展订立专项法例，河套香港园区一期已落成》每日经济新闻2025-09-17

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