北京买房：理清思路，购房建议1682

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，三元桥牛王庙小区，五层楼100平，如果500万的话能买吗？户型方正，就是朝向不太正，小区很老了，有没有原拆原建的可能？

A：

1、牛王庙5万一平，这价格怎么有点儿偏低似的？您说的五层楼就是顶层吧？如果是的话那这价格就能解释通了，没什么不能买的。

优势就是算老公房里的大户型，住着舒服，估计当年是正处甚至局级的住房标准了。但劣势也是户型大，再加上是顶楼，将来出手的时候也是挂牌期长+价格比中间层低20%左右。

2、朝向倒无所谓，反正周边也没什么正向的。东直门外自古以来就是斜街，后来盖的楼也净是顺着路盖的，当时是为了整齐，没人太考虑居住体验，有房住就不错了。

3、原拆原建，我觉得可能性不大，至少在十年八年内不可能。因为这里主要都是80年代开发的，而当时由于经历过唐山大地震不久，所以对抗震的记忆还很深刻，导致大多数那个年代的建筑质量都不错。虽然说到现在40多年了，但估计到不了危房的程度，也就很难列入原拆原建的计划呗。

再一点，在我印象中牛王庙是个多单位的小区，好几个部委呢。而原拆原建是需要原产权单位配合拿钱的，那木匠多了就不好盖房呗，扯皮的可能性大，很难达成统一意见。

4、总之期望值别太高吧，这种老小区就是自住为主，价格走势肯定跟随大盘，但很难有什么独特的利好。

仅供参考。

我是老章，借这话题聊两句。三元桥其实最早就叫“牛王庙立交桥”，后来才改的名，据说是某位大领导的意见。

因为三元桥的土地其实是三个村子的，牛王庙在东，三元庵在西，鬼王庵在南。所以用哪个村子来命名其实都行，只不过鬼王庵有点儿瘆人，所以没人提了。

鬼王庵的原址应该在三里屯某个大使馆，传说是正对东直门，所以东直门也有个“鬼门”的江湖诨号，自然也就供起了鬼王。

牛王庙在我印象中最出名的是交通队，权力大管的宽，现在也不知道还在不在？现在牛王庙村也没有完全拆迁，应该还留了一部分，估计是一时半会儿拆不起了。

之所以叫牛王庙，是因为这里在元大都时期曾经有过牛场，据说是规模非常大，是老北京的牛车客运站+牛肉基地。于是不光有牛王庙，还有好几个跟“牛”有关的地名呢，但我想不起来了。

牛王庙小区在我印象中开发的非常早了，可能70年代就有，农业部的宿舍区。后来80年代又开发了几栋楼，石油和民航系统的吧，我也记不清了，反正好几个单位。前几年南院还成为过朝阳区物业改革的标杆小区，挺出名的，也不知现在维护的怎样了？

二

Q:

请问，我们河北人，老家有房已经还清房贷，在北京算二套资格。手中有钱百万左右（股市），目前您是否建议取出来买房？如果买的话通州和燕郊您建议哪里？有合适的推荐小区吗？刚需自住。

A：

1、我不懂股市，不敢建议。这按说您应该咨询炒股的专家啊，问我这说房子的没什么意义。房子是用来住的，有使用的需求就买。而股票是纯投资，有赚钱的欲望就炒股。就算房子也有保值功能，但投资性跟股市无法相比，风险也无法相比。所以这看自己的主要需求吧，我这外人+外行不敢建议。

2、通州和燕郊？那如果是资金允许，肯定是首选通州啊，这是送分题。相当于说高考结束，请问是报公立本科还是民办院校？这看分数呗，分数高就公立的，没办法才民办的呢。

3、推荐的话还是先做预算吧，您这都没想好是否买房，通州燕郊也没定，怎么推荐啊？所以还是一步一步来吧，先决定是否买，然后再看预算买哪里。

之后还得看主要需求的排序，比如是自住为主还是保值为主，是长住还是过几年置换，是否需要学区等等。不同的需求有不同的选择，没有标准方案。尤其是预算不太高的时候选择不是太多，通常能满足一个主要需求就算成功，两个超值，三个以上可遇不可求。

仅供参考。

借这网友的话题聊两句。我认为他大概率是还会继续炒股的，买房则是赚钱之后的目标而已。而在利润还不太高的时候，很难下决心收手的。

说实话，这30年来我见到的买房炒股的很多，但炒股挣钱后买房的很少，尤其是在没赚到大钱时候就套现买房的更是几乎没有。

或者说指望着炒股赚到钱之后买房，是几乎所有股民的梦想，但能够实现或真正能实施的不多。毕竟炒股赚钱的诱惑太大了，涨跌也太刺激了，不是房子能相比的。

而且还有个怪现象，就是那些骂房价高的，几乎都是股民，甚至是一边炒作房企股票，一边大骂房价太高。但他们的梦想又是赚钱后买房，也不知都是怎么个心态？

或许说明这些股民都是最聪明的人吧，毕竟菲茨杰拉德的名言：一个人头脑中存在两种截然相反的观点，但却能正常行事，这是一流智慧的标志。

但我对这句话想加上个前提，就是如果头脑中真的有两种截然相反的观点，自己还不觉得有问题，那也有可能是分裂症。这种人炒股就是纯韭菜，很难挣钱，自然也就永远买不起房子了……

三

Q:

请问，现在住石景山首钢东南区的中海天钻，目前家里老二在石景山上小学，现在想回海淀上学（原来在海淀住了将近20年，为了买石景山的房子，海淀的房子转到我哥名下，石景山的房子离海淀房子有18公里距离）。

现在想住在石景山，在海淀上学想重新买一套小的房子，请问建西苑南里/中里/北里，这个小区怎么样？现在价格每平米5万多，不知价格是否合适，小区对应海淀五一小学晋元小学，离我石景山的房子2.5～3公里左右。或者还有其他建议么？

A：

1、建西苑，原名晋元庄小区，经济适用房，都是“建”字辈儿的，建西苑+朝阳建东苑+丰台建欣苑。当年都3000多块钱，但2013年之后学区房概念出现，建西苑从2015年之后开始涨出了学区溢价，典型的海淀学区房。

小区没什么特殊的，普通社区。建筑质量中等吧，开发时正是土地+建安上涨的时期，但经适房因为政府定价不能涨，所以质量不如早期的回天时代了。但也不差，肯定符合保障房标准。

2、我不知道具体价格，这还是问当地中介吧，他们熟悉行情。不过这5万多里估计还是包含25%左右的学区溢价，海淀平均值。

具体溢价率可以用均价和北边“西山枫林”的比较一下，这俩小区属于同时期+同性质+同等地段+同样定价的，早期的价格走势一致，现在建西苑高出的部分就是学区溢价。

3、我没什么建议，尽量选择溢价低的就行，提高居住的性价比+降低保值风险。

仅供参考。

四

Q:

再次请教，首先我们决定孩子上学期间也就是未来6年-9年在东城租房。因为家里是两个孩子，弟弟是8岁上三年级，哥哥已经六年级了，未来哥俩的学校位置也会每三年一变，一方面保障孩子休息时间，另一方面解放接送的人力。

现在的问题就是向您请教明年上半年买房这个时机合适吗，1500万的预算在哪里买房适合长持？因为相对而言在北京房产是比较稳健的资产，孩子大了以后我们也确实需要一个改善型的房子住。

A：

1、明年上半年的时机，以1500万的预算没什么不合适的。因为这预算高，就算有行情也一般不会成为领涨的，所以也就吃不了亏，不用着急。

历次行情一般都是先从投资房启动，但也都是小户型总价低的，然后是刚需房，之后才向总价高的传导。很多时候在行情前期不是房价上涨，而是低价房被买光，显的房价涨了。

而总价高的一般都成交周期长，一般都是到行情中期才在数据上有所体现呢，至少几个月。所以甭着急吧，这么高的总价，到春节前后再看。

2、哪里买房合适，那肯定是朝阳北部了，别的地段儿要么有学区溢价，要么总价偏高算“错配”。朝阳则是总价高的就算是学区房也没什么溢价了，北部本来就房价高，能各项兼顾。

看三元桥奥园和亚运村吧，望京和新北苑也都差不多。反正前几年不自住，那就甭买装修太好的，只看地段儿、小区和户型。最好不超140平，除非是自己真的喜欢大户型。

仅供参考。

五

Q:

请问，我们一家名下三套房，父母住西四环老公房小两居，学区房。我们住东三环国贸公寓，房子档次还行，就是物业费贵，小区没什么环境，想换换了。还有一套当初头脑发热投资的通州房子，净赔30%首付，目前每月赔5000月供，租金3000。这套房卖掉的话肉疼，可不卖又怕继续跌。

三个方案，一是激进的全都卖掉，然后买两套宜居兼保值的，不考虑学区。二是卖掉通州的和父母的，换一套好房子。三是只卖掉一套，然后动用积蓄置换，您建议怎么做？

A：

1、国贸公寓，是世桥国贸吗？物业费没太贵吧，我印象中应该是4块钱左右，在同档次公寓中算便宜的，在普宅中算不太便宜的，但谈不上多贵。

这种老公寓的常规建议是自住最合适，居住的性价比相对高。如果不自住的话出租也行，租金收益率同样偏高。但背后的原因是价格走势不强，所以才显的性价比和租金都高的。这就看自己的需求吧，注重自住或租金就留着，注重升值什么的再考虑置换。

2、西四环学区房，这先算算学区溢价率吧。如果比较高，达到15%以上，那常规建议是如果用不上学位，那趁着溢价高的时候置换，免的高峰期之后担风险。毕竟除非是有政策利好，否则溢价率至少是不会再涨了。

3、通州的我不知说什么，猜不出哪个小区。这也是自己算租售比吧，看看跟平均值是否有差距。如果低于平均值那就先留着，说明超跌了。等于平均值也可以等等，看看大盘的情况。还高于平均值那留着的意义不大，意味着租金低+仍然有泡沫。

4、至于这仨方案我没什么建议，看不出预算，不知道怎么聊。还是先做个预算吧，一步一步来。

仅供参考。

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