关税翻倍！美国对中加征 100% 关税，2025 年中国楼市何去何从？

2025 年，美国对中国商品加征 100% 关税的政策落地，引发全球经贸格局剧烈震荡。作为中国经济的重要支柱产业，房地产市场正处在 "止跌回稳" 的关键调整期，这场外部冲击通过经济链条的多重传导，给本就处于转型阶段的楼市带来了新的变量。深入剖析关税加码与楼市运行的内在关联，把握政策调控与市场规律的平衡逻辑，是预判 2025 年中国楼市走向的核心关键。

关税冲击对楼市的影响并非直接作用，而是通过预期传导与经济联动形成的间接效应，这一传导路径在 2025 年已呈现清晰脉络。从贸易数据看，美国作为中国外贸最大顺差来源地，2024 年中国对美出口额占全部出口比重达 14.7%，关税翻倍直接导致 2025 年 4 月中国对美出口同比下降超 20%，纺织、电子等传统出口行业订单锐减。出口下滑迅速传导至就业市场，深圳、东莞等外贸依存度超 100% 的城市首当其冲，企业利润压缩直接影响职工收入稳定性，而收入预期正是住房需求释放的核心支撑。

更关键的冲击在于市场信心的动摇。房地产在中国家庭资产中的占比高达 60%，其价值波动与消费信心形成相关联。关税引发的经济不确定性，使购房者风险偏好显著降低，年初出现的楼市 "小阳春" 戛然而止，北京、上海二手房成交量环比下滑，土地流拍现象增多。这种 "预期收缩 — 需求疲软" 的循环，恰好与房地产调整期的内在压力形成叠加，让市场复苏动能在二季度明显转弱。

值得注意的是，关税冲击还通过资本流动与成本端形成双重影响。全球资本避险情绪升温导致外资对中国商业地产投资意愿下降，尽管核心城市优质房产仍是国内高净值人群的避险选择，但整体市场流动性受到抑制。同时，部分建筑材料国际贸易受阻推高建设成本，在房企利润空间本就承压的背景下，进一步加剧了供给端的经营压力，这种成本压力或通过价格传导最终影响购房者决策。

面对外部冲击，2025 年楼市的底层支撑力来自政策调控的精准发力与市场自身的修复韧性。从政策层面看，自 2024 年 9.26 中央政治局会议部署 "促进房地产市场止跌回稳" 以来，"四个取消、四个降低、两个增加" 等一揽子政策持续释放效应，2025 年政策工具箱进一步扩容优化。在供给端，"严控增量" 政策成效显著，全国住宅用地计划供应量同比下降 20%，待售面积连续 6 个月下降，供需关系正向新均衡收敛。

房企风险出清的加速推进为市场修复奠定基础。在保交楼政策护航下，商品住房交付风险总体可控，同时多家出险房企通过债转股、司法重整等方式完成债务重组，新增出险企业数量持续收敛。这种风险缓释让金融机构对房地产行业的信心逐步恢复，为合理融资需求的满足创造了条件。在需求端，核心城市政策优化节奏加快，深圳放宽非核心区域限购、北京上海调整外环外购房套数限制，9 月重点城市二手房成交量已呈现同比回升态势，政策效果初步显现。

市场自身的结构性特征也形成了重要支撑。从量价维度看，新房销售量已逐步调整至长期均衡规模区间，1-8 月百城新房价格累计上涨 1.54%，部分一二线城市租金回报率回升至 2%-3%，接近购房贷款利率水平，成为房价止跌的重要支撑。城市分化格局下，核心城市表现出更强韧性，前三季度 TOP20 城市住宅用地出让金占全国比重达 61%，北京通州某项目开盘去化率近 80%，印证了 "好城市 + 好房子" 的市场吸引力。

展望 2025 年后续走势，楼市将呈现 "政策托底稳预期、结构分化显韧性" 的总体特征，外部冲击难以改变长期转型方向，但短期波动仍需警惕。政策层面，四季度加码空间正在打开：美联储降息周期为国内货币政策提供操作窗口，预计房贷利率仍有下调空间，限购优化、税费减免等需求端政策将向更多城市延伸，供给端对存量用地的盘活力度也将加大。二十届四中全会对 "十五五" 规划的部署，更有望为房地产发展新模式明确路径，夯实市场长期信心。

从市场运行看，核心城市与三四线城市的分化将持续深化。核心城市凭借人口吸引力与资源优势，叠加优质地块入市带动，四季度新房销售有望保持修复态势，改善性需求仍是主力，120-144 平米户型成交占比已超 30%。而三四线城市受制于人口流出与库存压力，"以价换量" 仍是主流，部分城市或面临进一步调整。房企端，央国企仍将主导土地市场，民营房企的修复则需等待销售回款与融资环境的持续改善。

关税冲击带来的最大启示，在于加速了房地产与中国经济向内循环的深度绑定。这场外部压力倒逼楼市加快从依赖土地财政、规模扩张的旧模式，向存量提质、服务赋能的新模式转型。城市更新与 "好房子" 供给成为新的增长极，城中村改造、老旧住房更新等场景正在重塑行业价值链条。当房地产真正实现内涵式发展，其抵御外部冲击的能力将显著增强，这正是 2025 年关税压力下楼市转型的深层逻辑。

总体而言，2025 年美国关税翻倍带来的外部冲击，虽加剧了楼市短期波动，但并未改变其止跌回稳的长期大势。在政策精准调控与市场结构升级的双重支撑下，房地产市场正以 "阵痛" 换取转型契机。对于购房者而言，核心城市的优质资产仍具配置价值；对于行业而言，唯有顺应高质量发展方向才能穿越周期。这场关税风暴终会过去，而经历过考验的中国楼市，或将在转型中迎来更健康的发展格局。