上海
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澳父母银行平均贡献$4万！专家揭5%首付下的买房陷阱
在澳洲房价持续高企、年轻人购房难度日益加大的背景下，“父母银行”成为不少购房者的助力。 最新数据显示，父母给予子女的现金资助平均达4万澳元。
即便如此，攒首付依旧是年轻购房者面临的最大难关。
在有房贷的澳洲房主中，近三分之一（29%）曾接受过父母的经济支持，其中13%的 人获得了用于支付首付的资金。
比价平台Compare the Market的《家庭预算晴雨表》分析了生活成本上涨对“购房之路”的多方面影响。
结果发现，63%的首次购房者即便做出了削减旅行、减少休闲支出等牺牲，仍难以攒够首付。
这份报告发布之际，澳洲联邦政府本月推出了扩容后的“住房保障计划”（Home Guarantee Scheme）。
该计划取消了地域和收入限制，提高了房产价格上限，允许更多首次购房者仅支付 5%的首付即可入市，且无需缴纳贷款机构抵押贷款保险（LMI）。
房产专家Andrew Winter表示，在“父母银行”近年来“大力资助”子女购房后，这项新政或许能让父母们“终于喘口气”。
“对于那些家庭无力提供资助的潜在购房者来说，这也是个好消息——如今，无法依靠富裕父母帮助的人，终于有了更公平的竞争环境。”
但这项“低首付新政”也可能进一步推高房价，导致年轻购房者在整个贷款周期内背负巨额债务。
“攒首付只是第一道坎。新购房者将面临更高的贷款额度和更沉重的 还款压力，这意味着，过去攒20%首付的压力，如今可能会分散到整个贷款周期中，因为房主们要承担更多的利息支出。”
他强调：“现在比以往任何时候都更重要的是，确保自己能拿到有竞争力的房贷利率，这样才能最大限度减少利息支出，确保还款压力在可承受范围内。”
Compare the Market的报告还指出，约53%的购房者因价格过高，被迫放弃心仪的 区域；31%的购房者表示，市场上可售房源不足。此外，十分之一的购房者认为，卖家预期不透明，已成为他们找房过程中的障碍。
“澳洲住房可负担性问题错综复杂，”Winter坦言，“简单来说，就是‘人多房少’—— 房源短缺推高需求，需求又进一步拉动房价上涨。对许多潜在购房者而言，高房价仍是一道难以跨越的鸿沟。”
报告显示，在大布里斯班（Greater Brisbane）地区，仅有43%的区对收入处于平均水平的夫妻来说“可负担”。
为了攒够首付，潜在购房者做出了不少牺牲：24%的人取消了度假计划，21%的人做起了副业，18%的人变卖个人物品，9%的人选择搬回 父母家居住。
低首付房产机构创始人Chaice Paterson表示，优化后的住房计划和相关补贴，已大幅降低了购房者“入市”所需的存款金额。
他举例称，若将印花税减免和所有购房成本都考虑在内，对于符合条件的购房者来说，一套定价100万澳元的全新房产，所需首付已从去年的12.2万澳元降至5.45万澳元。
不过，澳洲房地产买家代理协会（REBAA）主席Melinda Jennison指出，住房可负担性仍是年轻购房者的主要制约因素。
在政府新政出台前，市场出现恐慌性购房 潮，过去一个月部分房产价格飙升了5万澳元。
“上个月成交价75万澳元的房产，现在成交价已接近80万澳元，许多购房者陷入恐 慌，有些人甚至没看房就下单，或是为了抢到房而支付高于市场价的金额。照此趋势，现在80万澳元的房子很快会涨到90万澳元——即便新政允许支付5%首付，首次购房者获得房贷的难度也会更大。”
房产比价平台bRight Agent创始人Aaron Scott则提醒，对于首次购房者而言，首付5%计划看似优惠，实则暗藏隐性成本。
“偿还房贷的头十年是最艰难的，”Scott表示，“在这一阶段，偿还的本金通常最少，意味着你付了很多钱，却没怎么减少贷款本金。无论怎么算，95%的贷款额度本质上都是在延长这个艰难的还款周期。”
02
房价高涨击破拥有住房梦 更多年轻人转向投资股市
一份报告显示，澳洲年轻人越来越多地转向投资来取得成功，相信「你拥有的东西比你赚的更重要」。
根据投资平台Stake 的年度《雄心报告》（Ambition Report），十分之七的千禧一代和Z 世代澳洲人认为拥有资产对于财务成功比职业发展更重要，他们投资股市的可能性比X 世代和婴儿潮一代高出25%。
Stake 创始人兼总裁莱博维茨（Matt Leibowitz） 表示，这种态度的转变已经酝酿了很长时间。
莱博维茨：「房地产有点像一列失控的货运列车，很难赶上。」
「如果你属于那个年轻的群体，你的工资与住房抵押贷款的比率就失控了，所以获得该资产类别的能力是非常困难的。」
该报告对2000 多名澳洲人进行了调查，发现大约一半的千禧一代、Z 世代和X 世代认为他们的工资增长跟不上生活成本增长。
直接投资美国市场的澳洲人数已从2017 年的约3% 飙升至约四分之一，当时Stake 成立的目的是弥补这一差距。
如今，他们的客户大致分布在两个市场，铁矿巨头Fortescue、全球最大的矿业公司必和必拓（BHP）和反无人机科技公司Droneshield是最受他们欢迎的澳洲证交所（ASX）上市公司股票，英伟达、特斯拉和Palantir在他们表睐的华尔街股票榜单中名列前茅。
在报告中的所有年龄组中，不到二分之一的人根本没有投资（退休金除外）。
在那些没有投资的人中，56% 的人表示这是因为他们觉得自己没有足够的钱，其中包括超过三分之一的薪水超过151,000 元的人。
莱博维茨说，这背后的原因很复杂，可能与拥有更高的生活成本基础有关，但在许多情况下，这与钱无关。
他说：「归根结底，我只是认为这是关于开始的。」
「刚开始的人对自己正在做的事情感到更自在，这是为了打破这个障碍并进入市场。」
三分之一的非投资者表示他们害怕赔钱，大致相同比例的人更愿意将钱存入储蓄账户。
但金融分析机构Morningstar的投资专家莫迪（Simonelle Mody） 表示，随着生活成本持续上涨，害怕投资损失最终可能导致人们的储蓄失去实际价值。
她说：「虽然储蓄账户可能在心理上感觉更安全，但从长远来看，它们并没有接近战胜通货膨胀。」
「这意味着你每年都在悄悄地亏损。」
根据Trading Economics 的数据，澳洲储蓄账户的平均利率约为2.7%，这一数字在过去五年中有两年以上落后于总体通胀率。
莱博维茨表示，向投资的文化转变已经发生，并支持学校在人们年轻时教授他们金融知识。
他说：「这是人们生活中最大的压力，还有人际关系，所以让我们确保我们为人们提供适当的装备。」
03
澳知名富人区豪宅$5000万挂牌！有望刷新成交纪录
位于墨尔本知名富人区Toorak最受追捧街道之一的豪宅，时隔50多年以5000万澳元的价格首次挂牌上市。
如果达成交易，将成为今年St Georges Rd上成交价最高的住宅。
房产记录显示，这栋七室九卫房产属于已故Symcha（Sam）和Zofia（Sofia） ·Kipen家族的遗产。
Sam是已故Israel Kipen的兄弟，后者曾大力推动澳洲的犹太教育，并共同创办了澳洲首所犹太日校——Mount Scopus Memorial College，同时还将Bialik College 从学前机构发展为涵盖各学段的学校，这两所学校都位于墨尔本。
这栋位于St Georges Rd的地中海复兴风格住宅，占地约3509平方米。室内配有花岗岩厨房，设有管家储物间及家庭餐厅，餐厅可通往铺砌的露台、大片草坪以及椭圆形游泳池。
按4500万至5000万澳元的指导价计算，这栋建于1920年代的房子将成为今年这条热 门街道上最大的一笔交易。
截至目前，除去私下成交的房产，最新成交记录由12 St Georges Rd的一栋六居室房产创下，该房产于今年6月底以3329万澳元的价格售出。
本次出售由Stonnington Melbourne Sotheby’s International Realty的 Antoinette Nido和Max Ruttner负责。
Nido表示，该房产面积大又气派，还位于Toorak这样极具声望的林荫大道上，这还 是十分罕见的。
她说：“它位于Greenknowe Court的拐角位置，拥有三条街道的临街面，通向St Catherines Ln，且没有历史保护限制或约束性地役权。在我看来，这真是一个顶级蓝筹房产机会。”
“（该房产有）美丽的拱形柱廊，比例协调、房间面积宽敞，因此目前完全可以居住，但也适合进一步装修改造，可以重新设计甚至重建。”
Nido还表示，该房产的亮点包括闺房——过去女士们在此为晚宴做准备——以及专属司 机入口，都是属于过去时代的元素。
“但它也有一些非常棒的现代元素，足以满足年轻家庭的需求，如出色的娱乐室和家庭活动室，这些空间与花园相连。”
在此之前，该地区一系列豪宅挂牌上市，其中包括一栋位于Lansell Rd的六居室房 产，预期售价为3100万至3400万澳元。
该房产占地2787平方米，由Marshall White 的Marcus Chiminello和Mandy Zhu负责出售。此外，亿万富翁慈善家Heloise Pratt位于Toorak的七居室庄园也已挂牌，指导价 6000万澳元。
Pratt和前夫Alex Waislitz于25年前购入该房产。
知名买家代理Matt Cleverdon表示，在春季销售季开局较为缓慢之后，高端市场的卖家有足够信心挂牌出售房产，这是一个积极的信号。
04
澳洲房租比一车杂货还便宜？这些地区周租金中位数低至$250
如果你曾在超市大采购后看到收据上的金额而感到震惊，那么看到这些租金价格时可能会感到意外。
在澳洲，一些地区的租金甚至低于一辆满载家庭杂货的购物车的 费用。
根据Domain 9月租金报告，一些区域性地点——包括拥有长期产业和就业机会的城市 ——的周租金中位数仍在300澳元及以下。
在若干情况下，即便经历了年度和五年期的租金增长，这些地区仍保持较低的租金水平。
这些地区包括位于南澳Eyre Peninsula的Whyalla、维州边境小镇Swan Hill，以及 塔州的港口城市Burnie。
Domain经济学家Joel Bowman表示，经历租金上涨的区域性城镇通常空置率紧张。
他说：“其实不需要太多人开始关注某个地区，那里就可能很快出现住房短缺的情况，虽然经济和就业因素很重要，但住房供应同样是关键。”
“我们仍然看到有一批稳定的人口流向区域性地区。毫无疑问，住房可负担性是促 使人们搬离大城市、前往区域地区的重要原因，因为他们在那里可能获得更高的性价比。”
买家代理、Propertyology的董事总经理Simon Pressley表示，在他所谓的“迷你首 府城市”中，仍存在租房和投资（作为房东）的机会。
他说：“我们生活在一个拥有400多个独立城镇和城市的国家，其中有超过100个拥有多元而强健的经济体系，并配备所有必要的基础设施。”
“我建议任何有意投资的人都不要考虑‘家’这个词，因为你买的不是你自己的家。也不要考虑你目前住在哪里。我们使用的术语是‘无疆界房地产投资者’。”
根据LJ Hooker的物业经理Alistair Ward的说法，Swan Hill是众多需要更多住房库存的区域性城市之一。
Tower Hill片区深受希望拥有带后院的现代住宅的租客欢迎，而像位于Kimberley Ave13-15号3号的一套两居室精装修联排别墅这样的新建住宅总是供不应求。然而，各类住宅的申请量都在不断增长，传统的供需周期已被全年持续的需求所取代。
Ward说：“我现在有一套一居室单位，周租金为220澳元，在两周内已经收到了50份申请。”
他表示，新居民来到Swan Hill从事农业、建筑和医疗行业的工作，并因其悠闲的生活方式、美食和葡萄酒、温暖的气候、体育文化和社区氛围而选择留下。
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