别搞混了！房产税与房地产税不是一回事

买房成本真要降了？两地已出手

免征面积、先征后退…沪渝房产税新政释放啥信号？

上海重庆房产税大调整！全国性房地产税立法进程放缓？

房地产税近期会来吗？沪渝动作给出答案

上海重庆大幅调整房产税，全国跟进可期？

上海一则看似普通的税收通知，悄然改变了房地产市场的游戏规则，也为全国房产税改革指明了新方向。

9月16日，上海市财政局与税务局联合发布《关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》，对已实施14年的房产税政策进行首次重大调整。核心变化是免除符合条件非沪籍人才的首套房房产税，并将二套房免税标准统一为人均60平方米。

与此同时，今年5月重庆也对房产税政策做出调整，规定“市外人员”购买普通住宅不再缴纳房产税。两个试点城市不约而同地放宽政策，引发市场广泛关注。

上海此次政策调整包含三大亮点。首套住房全面免税是最大亮点。新政策规定，持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，在上海新购且属于家庭第一套住房的，直接免缴房产税，一举消除了非沪籍家庭和沪籍家庭在首套待遇上的差异。

政策还延续了人均60平方米的免税线。对于家庭第二套及以上住房，将全部住房面积合并计算，人均不超过60平方米的，新购住房暂免征收房产税。这意味着一个三口之家，拥有180平方米的住房面积都无需缴纳房产税。

对于持有上海居住证不满3年的购房人，新政也给予了“先征后退”的过渡机制。他们可先按原规定缴纳房产税，待居住证满3年后申请退还。这种人性化的设计避免了政策变动对正在办理居住证人群的影响。

重庆则在今年5月提前迈出调整步伐，明确规定“市外人员”购买普通住宅不再缴纳房产税。只有购买非普通住宅（如独栋别墅、高单价住宅）才需要缴税，且一个家庭可对一套应税住房扣除180平方米的免税面积。这一政策明显降低了外来人员在重庆置业的门槛。

上海和重庆不约而同地调整房产税政策，背后有着深刻的现实逻辑。政策与市场环境变化需同步。上海自2011年开始试点房产税时，房地产市场正处于升温期，政策初衷是“调节收入分配、抑制投机投资”。如今市场已从“增量时代”转向“存量时代”，原有政策局限性逐渐显现。2024年上海二手房成交中，非户籍购房者占比达45%，其中60%为首次置业或改善型需求。

吸引人才稳定就业也是重要考量。上海2024年常住人口中，持有居住证满3年的非户籍人口占比约38%，而高层次人才仅占0.2%。新政将免税范围从“户籍人口”扩展至“居住证满3年+在沪工作”群体，并单独列出高层次人才条款，旨在通过精准降低刚需和改善型需求的购房成本来吸引并留住人才。

缓解地方财政压力也是不可忽视的因素。2024年，上海土地出让收入同比下降22%，而房产税收入占地方财政比重已从2011年的1.2%升至2024年的3.8%。通过优化税收政策激活房地产市场，对稳定地方财政收入具有积极意义。

政策调整后，上海房地产市场已经出现积极信号。据链家研究院数据，9月下旬，上海二手房带看量环比增长25%，新增挂牌房源中，非户籍业主占比从42%升至48%。更值得关注的是，改善型需求开始主导市场：120-140平方米户型成交占比从2024年的18%升至22%，而90平方米以下户型占比从45%降至38%。这表明政策不仅释放了刚需，更激活了“卖小买大”的置换链条。

从价格层面看，上海房价已连续6个月环比下跌，但跌幅逐月收窄（从2024年12月的-1.2%收窄至2025年8月的-0.3%）。政策调整后，业主预期明显改善：9月下旬，上海二手房议价空间从5%-8%收窄至3%-5%。市场信心的逐步修复，为房地产市场的稳定健康发展创造了有利条件。

许多人容易混淆“房产税”和“房地产税”，其实两者概念不同。房产税是一个传统税种，从1986年就开始征收。它以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房地产税则是一个综合性概念，包括一切与房地产经济运动过程有直接关系的税种。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税等。简单来说，房产税是针对房产本身征收的税，而房地产税范围更广，既包括房产又包括土地。

上海和重庆放宽房产税政策的举动，向市场传递了一个重要信号：全国性的房地产税立法进程可能放缓。从政策推进节奏看，房产税在全国推广的可能性确实越来越大。2021年全国人大就授权国务院在部分城市开展房地产税试点，试点期限是五年，到2026年底结束。

技术支撑也已经很给力。全国的不动产登记系统早已联网，不管你在哪里有房，都能查得清清楚楚，这为征税提供了很大便利。然而，当下房地产市场状况使得房地产税开征面临巨大挑战。

国家统计局数据显示，2024年，全国新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%；新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%。在这种情况下，如果开征房地产税，可能进一步加重市场下行压力。

上海的探索为全国提供了可复制的经验。“精准施策优于‘一刀切’”成为核心思路。通过居住证年限、人才类别等指标划分免税群体，既避免投机资金涌入，又保护了真实居住需求。税收工具需要动态调整。房产税不应是“固定税种”，而应随市场周期灵活优化。在市场下行期，可通过提高免税面积、降低税率等方式托底；在过热期，则可反向操作。

政策与人口、产业协同也至关重要。住房政策不能孤立存在，必须与城市发展规划、人才引进政策形成合力。上海的“临港模式”已证明，产业集聚能创造持续的住房需求。未来，免房产税政策可能加速向其他城市推广，尤其是杭州、成都、武汉等人才流入量大、市场调整充分的二线城市。而一线城市中，北京、深圳或在2026年跟进类似政策。

房产税试点已走过14个年头，上海和重庆的调整为我们提供了观察房地产政策走向的窗口。未来房地产税立法可能选择市场回暖时机推进，大概率会设置免征面积，税率则可能采用累进制度。

正如上海新政所展示的，“精准施策”和“保障刚需”将成为未来房地产税制改革的核心原则。这些措施不仅有利于稳定房地产市场，更能促进人才流动和区域经济协调发展，为构建房地产发展新模式提供重要支撑。