产品大爆发？这个滨海之城楼市“意外”升温

这个“金九银十”，各地楼市表现“冷热不一”。不过，有座滨海之城楼市成交意外回温，成为少数新房网签提升的二线城市之一，那便是山东省的青岛市。

中指研究院数据显示，今年国庆期间，十个重点二线城市中，青岛、南宁新房网签面积同比提升，其中青岛日均成交面积同比提升10%，南宁相关数据同比提升19%。

“青岛国庆楼市成交尚可，主要是不少开发商推出折扣，价格优惠带动了成交，有以前均价18000元/平方米的新房，现在16000元/平方米左右就能拿下。”一位地产当地人士称。

滨海之城楼市回温？

当下正值过往楼市传统的“金九银十”，今年不少房企九月销售业绩回温，不过从单个城市层面而言，各地楼市表现“冷热不一”，从国庆假期的数据便可见一斑。

中指研究院数据显示，“银十”开局即国庆期间，一线城市中北京、深圳、上海新房网签面积同比提升，典型二线城市中青岛、南宁相关数据回升，典型三四线城市中清远、莆田、潍坊等数据回升。其中，青岛是少数新房成交提升的二线城市之一。

青岛是成熟的滨海旅游城市。青岛市商务局公布的《2025年青岛市投资指南》显示，青岛气候温和湿润，山、海、湾、城浑然一体，具有“红瓦绿树、碧海蓝天”的独特风貌，被联合国评为“最适合人类居住的城市之一”。

超长海岸线和海景风光，是吸引大量开发商和买房人前来此地的重要原因。公开数据显示，青岛市海岸线（含所属海岛岸线）总长为905.2千米，自北而南分布着丁字湾、栲栳湾、盐水湾、崂山湾、小岛湾等，胶州湾内还有共49个海湾。

在房地产上行期间，不少大型民营房企，热衷在青岛开发各类康养、文旅、度假大盘。到现在，将青岛打造成“康养之城”，已经成为官方清晰的既定目标。

2025年7月，青岛发布“中国康湾”建设三年行动计划，明确提出到2027年基本建成高品质健康生活承载地、康复产教融合创新高地、国际康养旅居目的地，打造10处康养示范片区。

今年以来，青岛楼市也不时出现“意外”情况。卓易数据显示，上半年青岛新建商品房成交35782套，二手房成交套33855套。其中，6月楼市出现明显“翘尾”，单月新房成交10557套，签约金额188.69亿，环比分别上涨58.49%、47.44%。

三季度以来，青岛的新房成交也大致呈上涨状态。比如8月新房成交5503套，环比上涨20.02%；9月新房成交5817套，成交总金额10.50亿，环比分别“上涨”11.97%、28.78%。

一直到国庆期间，青岛新房也稳住了成交数据，在当前市场行情中较为不易。

“今年是青岛楼市产品力大爆发的一年，市场倒逼开发商认真做产品。”卓易数据分析师王玟琳在接受第一财经采访时称，9月青岛成交数据出现上涨，一方面是进入传统购房旺季，此外青岛热点区域新楼盘、新产品在八九月份开盘，激活了部分需求。

王玟琳表示，当下青岛的新房客户以改善为主、占比近八成，刚改客户重视功能性，改善客户重视舒适性，共同点则是买房决策期拉长；产品层面，房企着力打造好房子，新项目倾向于四代宅或者挑空、空花等尝试，实际得房率甚至超过100%。

锐理数据也表示，青岛楼市呈现出“热度缓慢回升、亮点凸显”的新态势。今年，青岛楼市多个四代宅项目入市，形成一波小热度——如海信金沙滩、上郡赋、金茂璞悦世园等四代宅，凭借差异化的产品设计等，吸引了大量改善型购房者的关注。

价格有待逐步企稳

“金九银十”期间，青岛楼市泛起点点涟漪，不过从整体走势看，当地市场仍待企稳。

卓易数据显示，2025年截至9月，青岛新建商品房签约47825套（退房已剔除），成交总价825.94亿元，分别同比下降4.64%、5.04%；二手房成交套50584套（住宅47809套），交易量与新房基本持平。新房、二手房1～9月合计成交约9.8万套。

在更反映市场温度的二手房市场，3月当地成交量有个小高峰，此后则呈小幅下跌的态势。价格方面，二手房跌幅自去年9月以后收窄，不过将时间拉长，整体跌幅依旧不小。统计局数据显示，8月份青岛二手房价格环比下降1%、同比下降5%。

“二手房市场‘以价换量’的趋势深化。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，青岛二手房价格已经明显调整，主城区次新房受青睐，危旧房改造需求迫切。同时，第四代住宅入市或进一步挤压普通二手房空间，客观上使得房源出售的迫切性提升。

目前，青岛的部分纯刚性需求被二手房和配售型保障房满足，改善和置换则集中在新房。

即便在新房市场，青岛楼市成交数据的回升，一定程度上也是受价格因素带动。

当地一位新房销售代理表示，国庆期间青岛销售数据表现火爆，主要是因为开发商大多推出优惠活动，通过一口价、特价房等方式吸引购房者。现在虽然假期已过，但不少楼盘仍保留优惠，购房者后期还能享受额外一到两个点的折扣。

将时间轴拉长，近几年来，青岛房价也降出了一定“性价比”，拉动了购房者入市。

严跃进表示，当前青岛房屋均价较高峰回调明显，不仅是青岛，各地市场普遍是缩水30%的水平。在此基础上，房企又加大了“高端化+大户型”房源入市，并以“零公摊”为卖点，确实使得认购的性价比增加，购房者对地段、配套、总价好的项目入市意愿高。

展望后市，业内人士普遍认为，单月数据回升反映潜在需求，不过市场整体仍处于修复期。

严跃进表示，目前各类购房利好政策频出，包括购房补贴等，都在持续降低购房门槛，激发需求释放。供应端从9月份开始新项目入市，带动了市场热度。从需求结构看，今年下半年开始一些刚改、改善和置换需求增长，说明楼市依然有潜力和需求。