二手房金九成色略显不足 外环外交易活跃度最高

据上海中原地产数据显示，2025年9月上海二手住宅成交1.80万套，环比增加2.53%，同比增加38.67%。

图：上海二手住宅成交套数走势

数据来源：网上房地产、上海中原整理

成交表现略逊新房 外环外增加显著

8月底出楼市利好举措，9月成交略有放大。交易节奏上，9月上半月起色不显著，下半月市场开始向上攀升。网上房地产显示，第三周的双休日开始有网签破千套的现象。成交反弹不显著有几方面因素，一方面7、8月份的淡季其实交易量并不算低，另一方面，政策本身对新房更友好，比如公积金政策只针对新房。因此二手房的成交量没有突破2万套。

空间分布上，大浦东领跑，当期成交3823套，环比增加1.97%。宝山成交1827套，环比增加1.50%。闵行成交排名第三，达到1809套，环比增加2.38%。值得关注的是，外郊环成交6797套，环比增加7.62%，郊环外成交量环比增加6.46%，是增幅排名第一和第二的区域。说明政策对于外环以外的成交意愿推动明显。

房价跌幅略有扩大 低价房源成交活跃

上海中原地产二手住宅价格指数显示，9月二手房价格指数环比下跌1.61%，跌幅略有增加。二手房价格指数已经连续下跌5个月，并且指数也创下这轮调整的低点。当前挂牌总量继续在高位盘整，房价依旧有下行压力。以价换量依旧是交易主流。

从市场交易热点来看，二手住宅依旧以低总价产品为绝对主力。300万以内的房源占比大约61%，继续保持较高水平，不过比8月份略有减少。从交易量比较高的小区来看，房龄比较长的老公房较为活跃。比如成交前十的小区中看到了奉贤新城的解放新村，共康泗塘的通河一村等，这些成交房源套均面积都不超过60个平方。

市 场 分 析

二手住宅对楼市新政的反应程度不如新房那么明显是意料之中的事情，主要是价格继续有下行压力，不少房东不愿意低价抛售，毕竟业主也是置换客，损失太多等于要更高代价买新房。政策对于郊区买卖推动立竿见影，政策利好还有惯性延续。此外，降LPR的兑现概率也很高，这些都能维系市场温度。当然，基于现在挂牌总量依旧在高位运行的事实，价格还会小幅下跌，不过在节奏上会有分化，部分优质房源下跌幅度会率先收窄或止跌。