接过“难啃的骨头”，中旅投资的盛世隐忧

9月初，上海土拍市场诞生了全国“总价地王”，土地出让金高达439.5亿元。

这宗位于上海徐汇区的“巨无霸”地块，由四家公司组成的联合体拿下，分别是中海地产、招商蛇口、徐汇城投和中旅投资。

其中，徐汇城投作为地块原始股东，保留了10%的股权，剩余权益由中海、招商蛇口和中旅投资瓜分。

作为以房地产为主业的16家老牌房企之一，中旅地产业务无论名气还是规模，都不如中海、保利、华润、招商这类头部房企，甚至比中铁置业、中交地产、电建置业、能建城发等央企旗下的地产板块存在感更低。

在这宗史诗级交易中，中旅投资这个“配角”的入局让许多人感到意外。它既不是传统头部房企，在上海楼市的存在感也不强，更没有拿得出手的本地标杆项目。

就是这样一家看似低调的企业，近两年来从行业排名200名之外，迅速跻身TOP50。

2025年1-8月，中旅投资实现全口径销售金额111.0亿元，同比增长34.4%；权益销售金额81.2亿元，同比增长65.7%，行业排名持续攀升至第43位。

这成绩，在当下的地产大环境中相当亮眼。

中旅投资全称是“中旅（海南）投资发展有限公司”，曾用名是“港中旅（深圳）投资发展有限公司”，即“港中旅”，今年3月完成公司名变更，公司由中国旅游集团100%持股。

在房地产市场兴起到火热的那些年，中旅投资主要围绕“旅游地产”这条路在走，但走得并不顺利。

其最早业务起源于20世纪80年代中期，在深圳投资建设了“锦绣中华”“中华民俗文化村”和“世界之窗”三大旅游景区及配套物业。

自此，中旅集团将“旅游地产”作为中旅投资的发展方向。

从2005年开始，中旅集团不断扩展土地，打造了珠海海泉湾、沈阳棋盘山风景区、咸阳关中温泉度假城、苏州工业园区、青海即墨镇温泉项目等。

然而，这一系列文旅地产项目却让中旅集团屡屡亏损。

直到近些年，中旅投资才开始将重心转向“城市地产”，以“城系”“院系”“府系”为代表的产品线陆续在各城市落地。

2023年，房地产市场民企哀鸿遍野，中旅投资却开始发力，大规模招贤纳士，扩充高管人才储备，势有一副要站起来的样子。

2023年8月，原龙湖副总裁胡若翔加入中旅投资担任总经理。

随即，又挖来了前龙湖深港公司总经理孙保锋，担任中旅投资广州公司总经理。

除此之外，中旅投资的高管团队中还有：原中骏集团助理总裁李辉担任华东区域总经理，原华发武汉公司总经理史昱担任武汉总经理，曾先后就职于中海、金科、龙湖、复地等公司的任钹文担任营销总经理。

有了这些行业精英的加盟，中旅投资开始在土拍市场攻城略地。2023年10月，中旅投资首次联合招商蛇口，以总价27.7475亿元拿下闵行区浦江镇地块。

2024年7月，招商蛇口和中旅投资以31.13亿元摘得宝山顾村地块。7月下旬的六批次土拍，招商蛇口和中旅投资联合体以约27.297亿元摘得浦东新区唐镇地块，折合楼板价52360元/㎡，溢价率40%。

然而，就在大众以为中旅投资将进一步扩张时，10月12日，香港中旅发布公告：

拟以实物分派形式剥离旅游地产业务，理由是该业务“持续表现欠佳，未来盈利能力存在不确定性”。

这个举动似乎与中交地产、美的置业等企业剥离地产资产的逻辑一致，目的是优化负债结构，聚焦核心业务。

香港中旅成立于1992年7月，同年11月在香港挂牌上市，是中国旅游集团有限公司旗下旅游投资和运营业务的旗舰，主要业务包括投资与运营旅游景区及相关业务、旅行证件及相关业务、酒店业务、客运业务等。

尽管中旅投资与香港中旅分属不同平台，但同为中旅集团旗下资产。此次剥离决策意味着中旅投资将承接香港中旅旗下长期亏损的地产板块。

在如今房地产行业整体承压的背景下，甩掉盈利疲软包袱的香港中旅，将转型为一家彻底的、纯粹的轻资产旅游公司，回归自己的核心主业。

上个月，香港中旅宣布以3亿元收购万科旗下两家主营冰雪业务的子公司，并表示这是培育新增长极，积极布局冰雪经济的重要选择。

而对于中旅投资来说，承接的这些项目个个都是难啃的骨头。

据公告，香港中旅旅游地产业务由港中旅（珠海）海泉湾有限公司、中旅（咸阳）海泉湾有限公司等运营，包括珠海海泉湾项目、咸阳海泉湾度假区项目、安吉度假村项目等。

珠海海泉湾、咸阳海泉湾都是严重亏损的项目，长期拖累香港中旅的业绩。

这对刚刚摸到上海高端市场门槛的中旅投资来说，可不是个好消息。