北京买房：理清思路，购房建议1681

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，本人名下南三环丰益桥有套房子，丰益花园的经济适用房，2019年转商。目前在出租，租期到2026年的10月，目前租金6500，给11个月的，房子是塔楼，户型朝向北面，常年见不到太阳，91平的两居，刚才咨询了中介，说是能卖410左右。

问题：如果现在收回，中介不收违约金（因为中介对租户本月底到期），如果不收回房子，中介继续按6500一月支付租金，但等到明年到期，房子肯定租不到这个价位了。这个房子不想留了，当时只考虑等孩子工作了再换，但还得有8年左右的时间才能定。

您帮忙核算下，我是现在收回房子，直接挂牌卖掉，还是等明年到期再卖，或者索性等到孩子毕业再换？

A：

1、租金6500就是市场价，扣一个月租金是中介的提成儿，不算普遍成本。如果售价是410万，那租售比就是630。物业费+取暖费应该4000左右，每个月300多，净租售比660，年化收益率1.8%，正好是北京平均值。

2、明年为什么肯定租不到这个价位啊？北京历史上有过三次租金明显下跌的情况，分别是2000年前后、2008和2015年，背景都是经济危机，但都没超过两年或三年就又回暖了。

因为租金和平均工资是强相关的，除非收入长期下跌，否则租金没有长期单独下跌的可能。所以您就判断北京的平均工资是否会长期下跌吧？我反正认为不至于，北京经济没那么惨。

3、明年或以后的事儿到时候再说吧，先说现在是否卖房？我建议是看您卖房后是否有更好的投资渠道，如果有高于年化1.8%且稳妥的那就卖，没有的话就先留着。

因为现在五大行的五年期存款利息是1.3-1.5%，国债利率是1.7%。而且利率还有下降的可能，毕竟美国也在降息。而利息就是钱的价格，也是社会投资的平均收益率。大家都降息，就说明经济不好，赚钱都难，连银行都找不到愿意高息借贷的客户了，只能是降息超发以刺激经济。

4、总之我认为北京房价没什么下跌的空间了，租金收益已经略高于银行利息，这种情况在历次经济危机中都会出现。但随着经济转好，租金收益在长期是必定略低于同期银行利率的，全世界都一样。

所以您就判断中国和北京经济是否会长期低迷吧，认为低迷+有更好的投资渠道就卖房，认为会转好+没有其他的渠道就先留着。

仅供参考。

二

Q:

请问，目前2套房：亦庄河西区亦园小区一套房产房本140平（另扩建20平）四居，2013年购入，成本270万；海淀区魏公村老破小两居室60平（北下关学区房），2018年购入，成本630万。

目前有孩子后为了兼顾孩子成长和大人通勤，想卖掉两个房子，加一些钱或贷一点款，在单位附近（西城金融街）置换，这个思路是否正确？

亦庄房子我们考虑是：

1、亦庄板块是北京为数不多的经济高地，承接新质生产力，这个板块这几年的发展有目共睹。

2、亦园小区品质很好，楼龄新，15年交房，金地物业，绿化很好。

3、户型本身进深长面宽短，上一套同户型6月成交840万，中介说我们这套楼层低（3层）且有硬伤（设备层外面有平台，买家大多不能接受），只能卖700出头。

4、小区交易有限制，要求只能亦庄社保的人买（但我觉得这点影响不大，本来亦庄购房群体就是本地人为主）。

海淀房子考虑是：

1、买在18年高点，23年末开始跌，目前离成本跌去13%左右。但24年8月开始房价稳了没继续跌，魏公村板块，近地铁，刚老旧小区改造完，物业界面都不错，中介预估卖掉能在550左右。

2、孩子户口目前在这上，但不太希望孩子将来在海淀卷，这个学区也一般。

3、两居室实在不方便老人帮带孩子。

我们思路是否正确？卖哪套，留哪套，价位多少合适？都卖掉的话就租房，孩子户口也是个问题。

A：

1、卖了置换到金融街，那为了孩子上学就换呗。但这只能是家长决定，外人不好建议。如果换的话也看预算，预算高的能买到溢价低的学区房，单价总价高，但学区溢价并不高。因为买这种房的家长不多，所以溢价炒的不高。那这种房就算各项兼顾了，比如典型的金城华庭，王府仓10号院，缺点就是贵。

2、如果卖房，那首先是看哪套房确定住不上，有可能自住的先留着。如果都不自住，那要是我就先卖老破小了，留着房龄新品质高的。虽然北下关的学区溢价并不高，但用不上学位就没什么优势了，各项都不占优。

3、价位多少我不知道，这只有当地中介清楚。

4、都卖的话租房，意思是不买了是吗？这自己决定，有更稳妥+高息的理财渠道再这么干吧，有点儿冒险。

5、另外多说一句，西城也很卷的，尤其是高分段，跟海淀没什么区别。不卷的都是中等以下的孩子，或者是家长期望值不高的。

仅供参考。

三

Q:

请问，房子的开发成本到底是多少？我在网上看到了从680到8000的各种版本，但北京原拆原建的成本价竟然要1万以上，专业角度有这么贵吗？

A：

1、开发成本，680那是农村宅基地，而且还肯定是结构的毛坯价，也就是搭个框架而已。正常的话北方自建房砌墙架顶的都弄好的话1000多块钱，现在便宜点儿了也得1000左右。

2、但楼房商品房比自建房就贵多了，毕竟地下工程就占了很大部分。别以北京当标杆了，还是用二三线城市吧，代表性更强。

主体结构就得1200左右，然后加上二次结构的砌墙抹灰什么的算1500吧，这就是常说的最基础建安成本。但之后还有水电气暖等管道，电梯等各种设备的机电安装，保温层外立面和门窗等装修，还有必不可少的消防，整体下来的成本2500块钱吧，可以达到毛坯入住的标准了。

另外如果再加上的必备成本还有绿化和景观，会所售楼处，围墙大门栅栏和各种杂项设施，都加上的话3000往上，3500吧，能达到一个中档小区的交房标准。

北京肯定是贵一些了，但一般也不会超过5000块钱。之所以监管部门收取5000的保证金，就是因为能覆盖绝大多数楼盘的保交楼了。8000块钱则应该是高档小区的成本，绿化景观和各种高科技成本都很高。

3、当然大城市开发项目的最大项是土地成本，但这各城市或每个项目都不一样，没有统一标准。再之后是税费成本，三大税通常占了销售额的20%左右。再有就是资金成本了，看开发商的融资能力。管理+营销成本，这倒没多少钱，5%预算是大多数。

反正就是这几项吧，在中小城市，新房总成本能控制在4000多块钱，卖5000还是6000就看市场是否买账了。当然，如果是小产权毛坯步梯楼的能控制在2000块钱左右，比20年前没增加多少成本，但质量就肯定不怎么样了。

4、北京的原拆原建为什么要上万？那您得问管理和审批部门啊，我既不知道也不敢聊。反正从理论上说就多了一个拆除和运输的成本，其他的为什么我就不懂了。

仅供参考。

四

Q:

请问，我打算在曙光片区买二手房，自住。想听听您关于颐慧佳园a区和b区南北通透两居的保值性建议，因为参考历史成交价最高点的降幅来说，颐慧佳园板楼的是不如同片区类似水云居、曙光花园等塔楼户型的降幅大，担心会不会买了之后补跌。

A：

1、补跌都是有硬伤的，没毛病的为什么补跌啊？房子是用来住的，之所以跌的少是因为居住体验好，凭什么跟体验差的跌同等比例啊？

2、这我不知道您说的具体情况，脑子反应不过来。我只能说在历次行情不好的时候，都是品质高的小区，或小区中户型好的抗跌。然后等行情转好之后，每次都是品质高+宜居的房子领涨。

打个不恰当的比方，漂亮的姑娘彩礼高，行情不好的也比丑女降的少，您觉得她们会补跌吗？或者说她们愿意补跌吗？那么多大圣斗士宁可扛着也不降低条件，就说明她们自认为条件好。而如果连她们都不愿意补跌，那些被婚恋市场公认为条件好的凭什么补跌啊？

3、总之具体户型我没什么建议，不到现场的话看户型图都没什么用。这还是问当地中介吧，哪种户型被公认为宜居，自然就会相对抗跌，也就谈不上什么补跌。

仅供参考。

五

Q:

请问，孩子五年级，目前大兴普小成绩还可以，想小升初到东城。最优解是不买房，请问能有什么方法，费用如何？次优解是买平房100来万的，请问在分配学校时是不是会吃亏？实在没办法则只能是换房了，目前黄村小三居价值不到300万，加贷款200万换到哪个学区最优？兼顾学校和居住。

A：

1、不买房能有什么办法？找亲戚呗，看是否能迁户口到东城。其他的我不知道还有什么办法，费用也不知道。

2、东城挺公平的，跟什么房子没关系。只要是能办完跨区转学手续，那在派位的时候不吃亏，大家都是看运气。

3、既然有买平房的想法那就甭换房了呗，用最低的成本解决问题就算成功。因为换房也是跟平房同样的待遇，效果是一样的，只是看运气高低。

哪个学区最优，那肯定是坑儿少的了，和平里安交龙体，常规的三个选项。但这兼顾居住就不太容易了，总共500万的预算，买不到太大的房子，最多小两居吧，看自己是否能接受了。

4、另外如果是不太追求学区的等级，而是对居住的要求高一些，那可以看天永学区，以永外为主。这里的单价相对低，能买到更大面积的。不过也考虑好，永外只是单价低，但溢价率却并不低，跟平均值差不多，居住的性价比是一样的。

仅供参考。

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