目瞪口呆！悉尼租金飙升30%！澳洲楼市，如何长期赚钱？墨尔本又拉了！全澳垫底只比霍巴特强！

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悉尼多地租金飙升，涨幅最高达30%！East Killara和Marsfield上榜

悉尼多地租金飙升，涨幅最高达30%！华人区East Killara和Marsfield上榜。

最新的Domain租金报告显示，在截至9月的一年内，悉尼独立屋租金中位数上涨了1.3%，达到了创纪录的780澳元/周。

但部分高端城区的涨幅远超这一水平，其中North Turramurra上涨了30.4%，至1500澳元/周。Double Bay上涨了28%，至2750澳元/周。

Clovelly上涨了21.2%，至2000澳元/周。华人区East Killara上涨了17.9%，至1650澳元/周。

Domain的研究与经济主管Nicola Powell表示：“总体而言，拥有优质学校和其它便利设施的家庭型城区的租金显著上涨。”

与此同时，在第三季度，悉尼公寓租金中位数上涨了1.4%，至创纪录的750澳元/周，全年上涨4.9%。

Katoomba的公寓租金在过去一年上涨了16.1%，至450澳元/周。Telopea上涨了15.4%，至600澳元/周。

华人区Marsfield上涨了9.7%，至680澳元/周。Woy Woy和Point Frederick分别上涨了14.3%和12.3%，至480澳元和595澳元/周

公寓租金一直是31岁的医护人员Tom Murray最关心的问题，他在Bankstown工作，但住在东区Bellevue Hill一套三居室公寓。

他与弟弟Jack和朋友Nathan同住，后者都是26岁的木工。他们合租1400澳元/周的公寓，因为喜欢这个城区的生活方式，可以经常跑步和去海滩。

他说：“每周的开销很难接受，因为这占据了周薪的很大一部分。令人沮丧的是，我很想和弟弟一起买房，但很难存下钱。”

Your Future Strategy的Gareth Croy表示，用于住房的收入占比在不断增加。

“收入中用于支付租金的占比增加，就意味着可供储蓄的占比减少。”

新州租户联盟的首席执行官Leo Patterson Ross表示，如果按年计算悉尼独立屋或公寓的租金支出，而非按周，就会发现这可能相当于一笔首付。

“但如今的租金如此之高，人们只能勉强支撑，等到下一个发薪日。”

“这迫使很多人搬到越来越偏远的地区，并不得不支付通勤费去上班，或选择合租、搬回父母家、搬去更小的房子，有时甚至是改造的城区车库；在极端情况下，可能是改造的市区阳台。

“压力一直在不断累积，人们真的在艰难支撑，这就像一列失控的火车。”

Domain的数据显示，典型独立屋和公寓每年52周的租金分别为40560澳元和39000澳元。

Ray White Touma Taylor的Shannon Cleary表示，Double Bay正处于“完美租赁风暴”的中心，该地是需求旺盛的高端蓝筹城区，市议会对建筑高度设有上限。

“这里交通便利，可快速到达市区，且有Edgecliff和Bondi Junction火车站，同时兼具精品特色与类似欧洲村庄的国际化活力。”

“Double Bay有一些新建的高端公寓，推动了租金上涨，并吸引了愿意支付高价的企业高管、退休人士和海外归国人士。”

在高档的Double Bay，独立屋和公寓租金都在涨。公寓租金在过去一年上涨了12.2%，至1100澳元/周，涨幅不到独立屋的一半。

其它独立屋租金大幅上涨的城区还包括Gosford（20.8%）和Crows Nest（18.2%）。公寓租金大幅上涨的城区则包括Fairfield Heights（12%）、St Ives和Fairlight（11.8%）。

02

房地产专家警告：长租才是稳赚之道

各州政府加大对短期租赁的管控力度，房地产专家提醒投资者，切勿盲目追求通过爱彼迎（Airbnb）获利。

随着各国政府不断加大管控压力，希望通过爱彼迎及其他短期租赁平台获取高收入的房地产投资者，未来将面临更大挑战。对许多投资者而言，传统的长期租客正成为更具吸引力的选择。

自 2022 年以来，短期租赁市场规模大幅扩张 —— 目前数量已增至约 20 万套，增幅约 56%。这一增长在很大程度上得益于短期租客支付的更高租金收益率，但专家指出，该领域的风险也在不断上升。

房地产数据公司 Cotality 的数据显示，澳大利亚首府城市周租金中位数首次突破 700 澳元；截至 9 月 30 日的一年内，周租金上涨 3.7%，达到 702 澳元。 regional（偏远地区）周租金则上涨 5.9%，至 591 澳元。

与之形成对比的是，短期租赁平台 Beyond Pricing 去年的研究显示，度假屋及其他短期住宿的平均租金约为每晚 300 澳元。但该研究同时发现，短期租赁的空置率高达 51%—— 远高于传统住房目前 1.5% 的全国空置率。

麦加房地产集团（Mecca Property Group）创始人阿卜杜拉・努赫（Abdullah Nouh）表示，对于追求生活方式福利（例如一年中部分时间自己使用房产）的投资者来说，短期租赁有其存在的价值。

“但单靠短期租赁，很难成为积累长期财富的途径，” 他说，“清洁和家具购置成本会迅速侵蚀收益，收入也不稳定，而且最重要的是，相关监管正在收紧。”

“许多州政府和地方政府已经对房产可用于短期租赁的天数设定了上限，还有些政府则通过征收额外税费或许可费，抑制业主将房产从长期租赁市场转向短期租赁的行为。”

努赫指出，南澳大利亚州政府是最新一个计划对短期住宿业主征收新费用的政府。上个月，该州议会的一项调查建议推出新机制和登记制度，对短期租赁房产进行追踪，并向业主征税。

麦特波房地产公司（Metropole Property）创始人迈克尔・亚德尼（Michael Yardney）表示，维多利亚州今年已开始对短期住宿的总预订费用征收 7.5% 的税费，而新南威尔士州及其他州也在酝酿并调整新税种、住宿夜数上限及其他相关规定。

亚德尼称，目前澳大利亚尚无全国性登记制度来统计用于短期租赁的房产数量。他补充道，根据季节性活动及其他因素，行业估算的短期租赁房产数量在 13 万至 28 万套之间波动。

他表示，这一数字在全国长期租赁房产总量中仍占较小比例 —— 澳大利亚约 31% 的家庭为租房家庭，对应的长期租赁房产约有 300 万套。

亚德尼认为，尽管短期住宿能为业主带来更高的毛收入，“但如果将空置期以及运营成本（如家具购置、清洁与布草更换、物资补给、保险、租客轮换期间的维修、平台与商户手续费、专业管理费用等）考虑在内，净收益的不确定性会大得多。”

“从表面上看，短期租赁往往很有吸引力，原因在于其更高的每晚租金，以及人们认为旅游业带来的强劲需求。但一旦深入分析数据就会发现，它们很少能成为优质的长期投资选择。”

“主要问题在于，短期租赁更像是一门小型酒店服务业生意，而非房地产投资。你不再仅仅是房东 —— 实际上，你相当于在经营一家小型酒店，需要持续投入精力进行管理、清洁、维护、营销，并与客人沟通。”

亚德尼表示，持续产生的成本会迅速抵消表面上的高收入，而从财富积累角度看，表现最佳的房产通常位于自住房占主导的城郊区域。

“长期租客会将房产视为自己的家，而非酒店房间，这意味着房产的损耗更小，收入流也更稳定，” 他说，“在优质旅游市场或出于生活方式考虑，短期租赁可能是一种小众策略，但对于希望通过房地产获取可持续复利财富的投资者而言，短期租赁往往会让他们偏离积累长期财务自由的核心原则。”

作为买方代理，努赫认为，选择短期租赁还是长期租赁，最终取决于个人的投资目标。

“如果你的首要目标是追求生活方式，同时希望获得一些收入来补贴成本，那么短期租赁可能很适合你，” 他说，“但如果你的目标是积累长期财富，那么长期租赁仍是更好的选择。”

“长期租赁房产能让投资者更有把握地制定规划。在构建投资组合的过程中，这种稳定性会成为一种战略优势。”

“你可以评估自己的借款能力，计算租金收益率，在不确定性更少的情况下做出决策。正是这种结构性和稳定性，让认真的投资者能够随着时间推移不断收购更多资产，并利用资产净值和租金收入为下一步投资提供资金支持。”

03

墨尔本又拉了！全澳垫底只比霍巴特强

自今年2月澳央行启动首轮降息以来，澳洲房地产市场价格迅速回升，这令许多原本期待借助更低利率和更高贷款能力实现 “上车” 的买家发现房价的上涨已经吞噬了他们本应获得的利好空间。

根据房产数据机构Cotality的数据显示：自2月首次降息、随后5月与8月再度降息以来，全澳房价平均上涨了4.4%，各大首府城市则上涨了4.5%。

相比之下，同期借贷能力提升幅度估计约为7%。

Cotality Australia研究主管Eliza Owen表示：“虽然房价的涨幅确实对购房者造成压力，但整体来看，收入增长和利率下调实际上仍提升了购买力。因此，我们看到买家需求明显增强。”

不过，各城市之间的涨幅差异巨大：达尔文房价上涨12%，珀斯上涨6.7%，布里斯班6.6%，悉尼4.2%，堪培拉3.1%，而墨尔本仅为2.9%，全澳对比仅仅比霍巴特的1.2%强。

Owen指出：房价的全面回升主要受到利率下降、贷款能力增强和消费者信心提升的推动。

再加上劳动力市场紧张、通胀回落，让人们的口袋里有了更多钱，从而进一步增强了借贷能力，带动市场需求，进而推高房价。而与此同时，挂牌出售的房源却创下历史新低。

目前，除了墨尔本、霍巴特和首领地地区，澳洲其他所有首府城市的房价均创下历史新高。

独立经济学家Saul Eslake也指出：10月1日开始扩展的新一轮 “政府5%首付担保计划” ，也将进一步推动降息带来的购房需求。

利率下降，加上政府补贴和优惠政策，让购房者能申请更大额度的贷款。

市场上的房源有限，最终的结果就是房价上涨，购房者为住房支付更高的价格。

Eslake提到，类似的情况在疫情期间已见过一回：那时候澳央行大幅降息，房价很快飙升了15%。

而从统计数据看，投资者对利率变动的反应比自住型买家更敏感，

如今投资客的入市热情也明显上升。

Zippy Financial的贷款经纪Louisa Sanghera也观察到，一旦降息消息公布，买家的情绪会迅速升温：很多人会迫不及待地想要进场，开始抢着出价。

如果还能得到来自父母或祖辈的经济支持，那更是火上加油。

但问题在于，买家变多了，房源却没有变多，结果只能是房价继续上涨。

各城市之间涨幅不同，也说明它们正处于房价周期的不同阶段。

涨幅最为惊人的达尔文，自2月以来房价已飙升12%。

Owen认为这表明达尔文市场或已真正迎来转折点。

目前当地房价中位数为$558,600，是全澳最具可负担性的首府城市。

虽然投资活动是从较低基数上升，但已实现翻倍增长，市场吸引力增强。

悉尼方面，房价上涨4.2%，中位数突破124万澳元。

Owen指出：尽管市场基本面稳健，但高房价仍然制约了更多买家的入场，加之人口外流，对需求造成抑制。

墨尔本则是表现最弱的主要城市，自2月以来仅上涨2.9%，目前中位价约为$805,900。

Owen分析：墨尔本对降息的市场反应相对较弱，近期维州出现的州际人口外流也可能拖累了增长。

至于布里斯班和珀斯，过去几年房价已累计上涨超过80%，这让当地房主拥有更高的资产净值，可以更轻松地置换或投资。

这类 “加仓型” 买家进一步加剧了需求端的压力。

当前布里斯班的房价中位数为$969,800，Perth接近$856,000。

Eslake强调，投资者在房价上涨中扮演了重要角色。他指出：不同城市房价涨幅存在差异，很大程度上取决于投资者对当地市场回报的预期。

比如维州政府近期的土地税政策与其他调整，对墨尔本投资者形成了一定的抑制，反而在某种程度上帮助改善了住房可负担性。

而昆州由于人口增长速度最快，带动了更强劲的基础住房需求。

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