湖南
双方约定房屋租期为5年，
1年后承租人即搬走，
留下受损的房屋。
出租人主张扣除押金
并要求承租人赔偿房屋损失，
法院会支持吗？
请看本期案例。
2024年1月1日，小帅与阿明签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：小帅将位于邵阳县城区某门面出租给阿明商住两用，门面租期为5年，即自2024年1月1日起至2029年1月1日止，租金为每年24800元，并约定阿明在签订合同前应向小帅交纳押金2000元；阿明如能在合同期内全面履行本合同，到期后小帅全额将押金退还阿明（不计息），如阿明违约，押金不予退还；在承租期内要妥善保管好房屋内各种设施，如有损坏，要照价赔偿，或者将门面还原恢复。
阿明向小帅支付了2024年房屋租金24800元及押金2000元后，用该房屋做装修店，并将装饰材料固定在墙体表面，在门面内隔出空间展示物品。
后阿明因经营不善，于2025年1月1日搬离该门面，不再支付租金继续租赁。但在拆除门面内装饰等物品时，导致该门面墙壁及地板出现多处小洞。小帅遂起诉至法院，主张扣除2000元押金并要求阿明修复房屋，赔偿损失24800元。
案件审理过程中，小帅已将案涉房屋另行出租。
法院经审理认为，本案系房屋租赁合同纠纷，主要争议焦点如下：
01
关于小帅主张不予退还押金能否得到支持？
本案中，小帅与阿明签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利，并履行义务。双方所签租赁合同租期5年，阿明仅在租赁1年后搬离门面，构成违约，应当承担违约责任，小帅对阿明交纳的2000元押金依约可以不予退还。故小帅主张不予退还2000元押金，法院予以支持。
02
关于小帅要求修复房屋和赔偿损失能否得到支持？
本案中，双方在《房屋租赁合同》中约定了承租人妥善保管房屋的义务，如果损坏则要恢复原状或者照价赔偿。阿明拆除门面内装饰等物品导致小帅门面墙壁及地板出现多处小洞，构成违约，应当承担违约责任。鉴于当事人合同解除后未将门面墙壁及地板恢复原状，且小帅在案涉租赁合同终止后已将该门面另行出租，如恢复原状则难免引发新的纠纷，故以赔偿损失为宜。
03
关于涉案房屋的损失金额如何认定
本案中，双方当事人基于评估鉴定费较高等原因，均未申请对房屋修复费用进行评估鉴定。法院综合衡量当地建筑业专业人士对案涉房屋修复费用的建议、房屋使用现状、损害程度等情况，在支持小帅没收房屋押金的基础上，酌定阿明赔偿未恢复房屋原状造成的损失2000元。
综上，法院支持小帅关于不予退还房屋租赁押金的主张，判决阿明赔偿小帅因未恢租赁门面原状造成的经济损失2000元。目前，该案判决已生效。
《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人应按约定全面履行义务。”房屋租赁合同也是如此，双方均需恪守契约精神，讲求社会诚信。当前房屋出租市场中，提前解约、房屋损坏引发的押金返还及赔偿纠纷频发，处理此类案件需以合同约定为基础，结合法律规定精准认定责任。
本案中，阿明提前终止五年租期且损坏房屋设施，显属违约，小帅依约不予退还押金不违反相关法律规定。对房屋损失，因双方均未申请评估，法院综合建筑业专业人士意见、房屋现状及损害程度酌定赔偿，既体现对守约方权益的保护，也兼顾纠纷解决的合理性，为同类出租纠纷处理提供明确裁判指引，倡导租赁双方规范履约、留存证据，维护市场秩序。
法官提醒：在房屋租赁中，承租人需妥善保管租赁物，未经出租人同意不得擅自改动房屋结构或拆除装饰，提前解约或造成财物损坏的，应当承担违约责任。出租人主张权益时，需明确损失范围与依据，若对损失金额存在争议，可及时申请鉴定以便固定证据。当事人签约时要明确房屋状况、违约责任及损失计算方式，尽可能避免纠纷发生。
延伸扩展
商住两用房租赁纠纷兼具居住与经营属性，呈现“高频、复杂、取证难、涉规多”的特点，常与证照、消防、扣减押金与恢复原状、赔偿损失等争议交织。2025年9月15日，我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》已正式施行，新规直击租房市场痛点，旨在解决“押金退难”、“虚假房源”等困扰众多租房人的突出问题，更有利于解决商住两用房租赁纠纷。
在房屋租赁活动中，当事人要注意住房租赁、商品房租赁、商住两用房租赁的异同，要遵守法律规定与合同约定，避免或减少不必要的损失，以下方面需要注意：（下拉即可查看）
►1. 安全与消防硬约束。房屋须符合建筑、消防、燃气、装修等强制性标准；明确双方检查、维护与整改责任。
——《住房租赁条例》第七条：“用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。”
►2. 押金专款专用与限额。押金用途限于违约担保与损害赔偿；是否可不退、如何扣减须明确约定。
——《住房租赁条例》第十条：“出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。”
►3. 装修与增设。事先书面同意、明确权属与复原/补偿；未经同意可请求恢复原状或赔偿损失。
——《住房租赁条例》第十一条第三项：“承租人应当遵守下列规定:（三）未经出租人同意，不得擅自改变租赁住房用途、拆改室内设施或者改动租赁住房其他结构。”
►4. 证照与地址。出租人应配合提供必要材料；严禁地址被冒用，发现及时向市监部门投诉并报警。
——《住房租赁条例》第九条第一项：“出租人应当遵守下列规定:（一）向承租人出示身份证明材料、拟出租住房的不动产权属证书或者其他证明其具有合法出租权利的材料，并配合承租人依法查询、核实拟出租住房有关信息。”
►5. 转租/分租与赔偿规则。未经书面同意不得转租；可约定同意条件、违约责任与装修处理。
——《住房租赁条例》第十一条第三项：“承租人应当遵守下列规定:（三）未经出租人同意，不得擅自改变租赁住房用途、拆改室内设施或者改动租赁住房其他结构。”
►6. 提前解约与逾期占用。明确通知期限、违约金、搬离与交接；逾期占用按实际损失或合同约定计赔。
——《住房租赁条例》第十二条：“出租人依法解除住房租赁合同的，应当通知承租人，并为承租人腾退租赁住房留出合理时间。出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除住房租赁合同或者腾退租赁住房。”
►7. 信息保护与托管。托管需明确权限与期限；个人信息标注使用范围，防止滥用。
——《住房租赁条例》第十七条：“住房租赁企业应当建立住房租赁档案，如实记载相关信息，并健全住房租赁信息查验等内部管理制度。住房租赁企业不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。”
►8. 合同要素齐备。明确用途、租期、租金、押金、维修、解约、转租等关键条款。
——《住房租赁条例》第八条：“出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同。”
►9. 新业态与特殊情形。商业办公用房盘活改造用于租赁，须符合国家政策与地方实施细则，合规先行。
——《住房租赁条例》第五条：“国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。”
►10. 不得违背公序良俗。不得利用租赁住房开展赌博、涉黄、传销等违法活动，也不得制造噪音、乱堆杂物等干扰邻里正常生活秩序。
——《住房租赁条例》第六条：“从事住房租赁活动，应当遵守法律、法规，遵循平等、自愿、公平、诚信原则，不得危害国家安全、损害公共利益和他人合法权益，不得违背公序良俗。”
来源：邵阳县人民法院
作者：邵清龙
编辑：以白
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