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凤栖和鸣降价，击碎济南改善楼盘“保值滤镜”

从6月28日起，副热带高压笼罩齐鲁大地。

三伏未到就开启炙烤模式，动辄40℃+的高温席卷全省，连青烟威日等沿海城市都无一幸免。楼市也“合乎情理”地进入淡季，看房人躲在家中大门不出二门不迈。

7月12日，伴随着凤栖和鸣一则团购信息的重磅释放，让原本沉寂的济南楼市瞬间“凌乱”起来。新楼座团购，简装每平米单价下调2000+，一场关于“价格革命”的投石问路迅速蔓延。

改善梦不好做

大户型去化难

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大户历山大户型去化亚历山大

2.3的容积率、7570元/㎡的楼面地价、绿城的产品、双会所泳池、文旅城配套，凤栖和鸣开局似乎就“赢在起跑线上”。

“追着喂饭”的凤栖和鸣首开成绩着实亮眼：据开发商公开数据显示，首开劲销5.56亿元，143㎡户型更是几近清盘。

运气来了谁挡不住，但好运气也经不住肆意挥霍。

含着“金汤匙”出生的凤栖和鸣，在项目定位、产品规划上有点过于迷之自信了。总体规划1468套住宅，140㎡以上户型占比超过70%，户均面积做到了180㎡，妥妥的纯改善项目。

然而，理想很丰满，现实很骨感。

凤栖和鸣生在了济南改善“大跃进”的时代。

主城区仅CBD、科技城、贤文、长岭山等板块，单价超过20000+元的在售楼盘就有20个之多。175㎡、190㎡、225㎡、280㎡、330㎡改善户型比比皆是，甚至有的都做到了400㎡。与其143㎡户型去化形成鲜明对比的是，210㎡大户型半年也就卖了个位数。

亡羊补牢，为时不晚。

被市场痛击之后，“改规划”被迅速提上日程。大量175㎡、190㎡、210㎡户型调整为143㎡、160㎡，而且还搭上了容积率新规的便车，有了额外的赠送面积。

前有追兵后有堵截

翻脸比翻书还快

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（凤栖和鸣规划变更之前的楼栋排布、户型占比）

首开繁华过后的顺销，就像两口子过日子——柴米油盐，平淡且真实。

如今的凤栖和鸣也是有不少竞品的。

旅游路往东的“三服大哥”春月锦庐，盛福“价格屠夫”星光城市，雪山“北境之王”雪山境、唐冶“种树先生”景粼原著，还有刚刚“贴身肉搏”过的“现房大师”海信君安，以及磨刀霍霍同为旅游路概念的中电建·国颂天青，还有即将入市的盛福“四代宅双子星”中海·时光之境、鲁投·壹号院等等。

另外，在刚刚过去的“2025年济南市优质土地推会”上，与凤栖和鸣一路之隔的潘田B-14地块，在流拍两次后再次登场。而且这次容积率从2.8降到了2.2，未来与凤栖和鸣贴脸竞争已成事实。

这阵仗，说“前有追兵、后有堵截、未来有后患”，一点也不过。

从2024年10月20日首开，到2025年4月27日规划变更公示，凤栖和鸣仅仅自嗨了189天。

2025年6月19日，济南市自然资源和规划局网站公布了凤栖和鸣规划变更许可。变更后的凤栖和鸣总体容积率2.3不变，总户数从1468增加到1584户。

一期规划不变，二期户数从620户增加到了653户。11#楼、12#楼、24#楼、25#楼的175㎡的中间户调整为143㎡；175㎡、210㎡的边户调整为160㎡。

三期总户数由222户增加到了305户，7栋住宅变为6栋，去掉了6#楼。7#楼、8#楼、19#楼、21#楼由之前9-10层洋房调整为17层小高。其中，7#楼、8#楼、21#楼之前的190㎡、210㎡调整为160㎡；19#楼中间户由190㎡调整为143㎡，边户由220㎡调整为160㎡。

一顿骚操作输出后，说好的洋房不翼而飞，户均180㎡的改善大宅也早已抛在九霄云外。

背刺老业主

明修栈道暗度陈仓

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“背刺”一词，几乎是新能源汽车领域中的专有词汇。

买得早，价格高、配置低；买得晚，价格低、配置高。以至于经销商和车主们达成一致来“自嘲”这种现象：早买早享受，晚买享折扣。

市场期待：“多收了三五斗”

如今，随着房地产跌下神坛，价格告别只涨不跌时代，“背刺”也悄然跨界到了房地产行业。

凤栖和鸣从精装20000元/㎡，到简装16500元/㎡-18500元/㎡，单价每平米下调2000多元，套均优惠在50万左右

账面上看，精装改简装直接省了3000—4000元/㎡左右的装修成本。原本20000元/㎡的精装房，降为16500—18000元/㎡的简装房，开发商每平还多赚1000多元

而且，这67套团购房还有赠送面积，160㎡实际得房率和之前175㎡几乎一样。这波骚操作不仅成功避开“直接降价”所导致的舆论风险，又讨好了未来业主，实现快速去化，堪称“一石二鸟”。

唯独，苦了老业主。

潜在风险：前期业主维权与品牌损伤

尽管老业主集体抗议，声讨“绿宝马”背刺老业主的行为，但法律层面很难举证做实“虚假宣传”的事实。

类似的情况在无锡绿城凤起和鸣也发生过，业主质疑“降标”，开发商却以“施工过程不代表最终交付”为由推脱。

去年盛福某楼盘单价降了三四千，老业主围攻售楼处“怒砸”沙盘的视频还历历在目。“宝宝心里苦，有话说不出”，心疼老业主三分钟。

从开盘到规划变更，凤栖和鸣用了189天，也就是半年时间，否定了自己。

当初的自信，终究还是没有跑赢市场。

单方面更改规划，确实没有设身处地站在老业主的角度去换位思考。毕竟，当初老业主选择“All in”的时候，是那么地无条件信任。

洋房没了，最多也就是多几套居住公寓；户数多了，可能公共资源用起来比以前拥挤；但口碑、信誉没了，业主心理创伤的修复，比提升硬件困难多了。

市场焦灼

降价抢跑落袋为安

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当然，降价是市场行为，既不违法，也有合理的地方。凤栖和鸣的降价策略，与其拿地成本和市场定位密切相关。

拿地成本较低，仍有降价空间

凤栖和鸣地块于2024年5月8日，由瑞马、保利、绿城联合摘得。楼面地价7570元/㎡，容积率2.3，定位为改善型住宅，主力户型为143-280㎡。自此，济南楼市多了一个新开发商——“绿宝马”。

7570元/㎡的楼面价，加上建安成本4000元/㎡、财务及营销成本2000元/㎡，项目综合成本约1.4万-1.5万/㎡。

此次降价后，最低售价1.65万/㎡，仍有约10%-15%的利润空间，属于“以价换量”的合理范围。

市场焦灼，开发商资金压力凸显

2025年一季度，上市房企净负债率为91.6%，剔除受限资金的现金短债比为80%；去年同期净负债率为82.3%，剔除受限资金的现金短债比为99.5%；行业净负债率持续提升，短债偿付能力继续下滑。

受制于竞品压力和需求端的观望氛围，凤栖和鸣如果继续高位出货，再加上户型面积硬伤，必定导致流速放缓，从而导致现金流压力。

担心竞品价格压制，被迫调整策略

凤栖和鸣最大的竞争对手应该是海信·君安和中电建·国颂天青（未开盘），这三个项目距离相对接近、定位锚定改善。

海信君安有区位和交通的优势，产业聚集、就业岗位近在咫尺，再加上容积率新政赠送的面积较多，从而脱颖而出。而中电建·国颂天青的容积率更低、自然环境更好一些。

海信君安首开的106套，又有多少是吃的凤栖和鸣的份额？中电建·国颂天青东地块容积率2.0，楼面价5771元/㎡，西地块容积率只有1.2，楼面价7868元/㎡。中电建·国颂天青大概率单价、总价都要比凤栖和鸣低，所以，凤栖和鸣此次“抢跑”降价，就是要和中电建·国颂天青硬刚。

“保值滤镜”破灭

改善盘供求失衡

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降价，是商品供求关系的缩影。

在房地产黄金时代，大家都习惯了“买涨不买跌”，然而，在当下经济周期，房地产震荡下行，新房和二手房量价齐跌的行情中，消费者买房变得极其谨慎。

降多少钱，才能打破消费者的观望情绪？其实，降价消息一出，市场反应自然也是冰火两重天。

短期热度提升，长期信心不足

降价信息释放后，经纪人、渠道、分销的传播满天飞。售楼处到访量激增，原本够不到280万上车门槛的也都来试试“火力”了。据传67套团购房去化速度很快，尤其有“捡漏“心态的购房者决策迅速。

但也有不少业内人士认为，凤栖和鸣这波操作是改善楼盘打响“价格清醒”的第一枪。主城区核心位置清一色改善楼盘，明显“僧多肉少”供需倒挂，未来不排除继续选择“以价换量”、“断臂造血”的操作。

其实，这并不是济南改善楼盘“保值滤镜”的首次破裂。

早在2024年9月，“科技城五虎”中的三发和岳府常规楼层就从28000元/㎡降到了22000元/㎡，可谓是核心区域改善项目“降价第一人”了。

有时候，跑得快，可能比利润更重要。

来人！护驾！奈何囊中羞涩

谁不想住地段好、配套好、产品新的“好房子”？奈何老百姓囊中羞涩，想为国护盘，却有心无力。

目前，济南二手房挂牌量长期保持10+万套的高位警戒线，且成交价格依然没有止跌迹象。这10+万的业主，自然也有不少改善需求用户。可除了割肉，这些房子真的也不好卖。

如今的不动产如同汽车，从持有的第一天起就已经进入贬值通道。

打翻潘多拉魔盒？

“价格革命”能否蔓延

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凤栖和鸣的降价，是企业自救行为，也反映了目前改善市场疲软的现状。这也有可能成为济南楼市的“潘多拉魔盒”，局部、甚至更多竞争严峻片区，会采取以价换量的战略操作。

行业影响：会否引发济南楼市价格战？

2025年上半年，济南市内六区新建商品住宅成交价16318元/㎡，较2024年上半年每平米下降了1136元/㎡。2025年上半年，新房成交量12260套，远远低于二手房23790套的成交量，是近5年最低。

进入七月，市场冷得厉害。尤其改善项目，供大于求已经成为行业共识。库存高企的片区或者项目跟风可能性极大。

“白刃之战”的“科技城五虎”，无论“工抵”、“特批”，还是“一口价”、“清退”，早就认清了市场残酷的现实。有了凤栖和鸣的前车之鉴，CBD润百合项目精装修26000元/㎡的价格，还是相当谨慎。毕竟，同样的错误不能再犯第二次。

政策层面：利率仍有下降空间

谁都不愿意看到，房地产的竞争走向“价格战”之路。

限购取消了，首付比例一降再降，公积金贷款额度也提高了……政策支持上，几乎是倾巢出动。

不过，房贷利率仍有“牙膏”可挤。如果下半年LPR下调、公积金利率降低，可能有助于购买力的释放。

结论：降价是短期策略，长期仍需市场信心修复

凤栖和鸣的降价，是房企应对资金压力和市场竞争的无奈之举。

今天降价的是“绿宝马”，明天可能就轮到“黑奔驰”。

降价策略，短期内或刺激部分需求释放，但济南楼市的根本问题（如：城市虹吸能力不足、购买力有限、预期低迷等）仍需要政策与经济环境合力改善。

一句话，信心修复任重道远。

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