3.3万/平，绿城出手，拿下白云新城靓地

广州土拍，还在升温。

继中海拿下广州大道南地块后，今天又有多家房企出手，一起抢白云的宅地。

齐富路北侧地块，由绿城以13.33亿元拿下，折合楼面地价约3.3万/平。

绿城是这两年在广州市场上赚到钱的，今年销售金额超40个亿，可以排进广州前10。

而太和镇AB1209039、040地块为民科园的安置房用地，三家房企参拍，历经15轮竞价，最终由中建国际以6.4亿拿下，折合楼面价约6617元/平。

这个项目将由广州民科园城更公司回购用于安置，回购总价约15亿元，折合每平大约15400元。

迄今为止，白云依然是今年广州土拍最热的场子，成交商住地数量最多、金额也是最高。

下边，再来看下今天这两块地的重点。

一、齐富路北侧地块，3.3万/平起拍

这块地属于白云新城核心区地块，起拍总价约13.3亿，折合楼面价约3.3万/平。

配建不多，只有7758平道路和810平公配，扣除配建后实际楼面地价约为3.4万/平。

体量也不大，总建面仅约4万平，和越秀云萃差不多。

尤其是和同板块往年地块相比，其性价比一目了然。

更关键的是，地块逻辑清晰，市场推力充足，节奏正好：

1）吸引力高，用次新房的二手房价可以置换新规一手房

2）板块近四年没有拍地，内生型需求量大

3）紧靠白云新城北区，学铁商全明牌+连片山景+最高含金量的豪宅圈子

4）萧岗连片旧改，预期持续升温

白云市场有一个特征，就是内生型市场，基本上白云人很少会到外区买房，甚至不会走出同一板块。

白云新城就更加明显，顶端买家集中在北区，购买逻辑往往是某个大佬买了某个小区，就会带动产业链上的朋友一起买入。

这也是房企看好白云市场的原因之一。

但白云新城上一次拍地已经是21年的粤海云港城地块，而且它还属于白云新城南区。

目前，主力新盘也就剩粤海云港城，但它是旧规项目，面积段在140-270平，总价800万起步。

整个板块供应非常紧张，库存面积37475平，去化周期仅约11.7个月。

而齐富路北侧地块，则紧贴着白云新城北区，离龙湖天奕、保利云禧、珠江岭南苑、中海云麓公馆“四大金刚”一步之遥。

并且，几个项目的城市界面、学铁商配套也是同一档：

省实云城校区（云城街道全地段摇号）/萧岗小学+2/12号线白云文化广场站+白云新城商圈。

而且，齐富路北侧地块，还能在原有圈层里，做到明显的迭代。

一个是新规产品，100—110%使用率，在白云新城就是T0版本。

另一个是萧岗旧改，整个旧改片区规划建设总量335万平，目前已经启动首期的工程招标。

萧岗连片旧改，不仅能革新城市界面，更将新增大量的学校、商业、公园、公服配套等，做产城融合的宜居新城。

其中，规划的一所84班中小学，就在地块南边。

至于产品规划，大的方向也是有的。

如果要打安全牌，那就做100-130平刚改产品起步，搭配部分大户型，总价500-600万左右起步，那竞争力就拉出来了。

我们也做过初步测算，项目卖到5.2万/平就能保本，这个单价相比周边新盘是有优势的。

结合克而瑞数据，目前白云新城板块，库存量最低的面积段，就是100-110平，以及120-130平户型。

按这样的思路，齐富路地块，既能和四大金刚错位配置，又能吸引白云新城的改善客、分巢出来的年轻一代，都可能买单。

二、白云区太和镇039、040地块，安置房用地

民科园四大安置区之一的营溪安置区地块，起拍总价约5.54亿元，折合楼面地价约为5692元/平。

竞拍方式为竞地价，上不封顶，一轮叫价加500万。

这个项目将由广州民科园城更公司回购用于安置，回购总价约15亿元，折合计算每平大约15400元。

省流版总结就是，开发商不愁销售，只需要做好代建，确定性高，还有足够的盈利空间。

地块的具体逻辑，也可以参考龙归陶瓷城项目，2022年是中建国际以16.35亿元拿下。

今年龙归陶瓷城2490套房源，是由民科园一次性回购，总金额约43亿。

营溪安置区地块，和龙归陶瓷城一样，同属于民科园核心区四大安置区。

而民科园旧改，属于广州52个专项借款项目之一，背后财力那是杠杠的，这也是重要的确定性。

再看回这块地，素质也不错：

距离14号线太和站仅约50米，附近就是太和金铂天地、广外附实验中学，学铁商齐了。

地块总用地约4.37万平，总建面约9.73万平，要配建道路、绿地等，综合性比较能打。

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