闪电战！沪上开发商“银十”抢收，有盘8天狂卖13亿元

苗野｜发自上海

在“沪六条”新政推动下，上海楼市“金九”行情如期兑现。

据上海市房管局披露数据显示，9月份，上海一、二手住房累计成交207万平方米，环比增加8%，同比增加24%。其中，一手住房成交55万平方米，环比增加28%，同比增14%；二手住房成交1.8万套，环比增加3%，同比增加27%。

“金九”行情背后，上海于8月25日出台的楼市新政功不可没。这一被业内称为“825新政”的政策包，通过调减外环外限购、优化住房公积金等措施，有效激活了市场购房需求和置换链条。

新房市场的“金九”成绩在“银十”开局得到体现。网上房地产数据显示，双节8天假期，上海一手房网签成交1283套，日均成交160.4套，较2024年国庆假期的日均98.7套增长约63%。

与新房市场逆势翻红形成鲜明对比的是，上海二手房市场在“银十”开局大幅降温。网上房地产数据显示，双节8天假期，上海二手房累计成交1133套，日均成交仅141.6套，较2024年国庆假期的日均304.7套下滑超53%。

“9月的整体成绩符合市场预期，新房表现好于二手房，这跟政策的导向性有很大关系。”上海中原地产市场分析师卢文䂀认为，借助8月底政策，9月房企加速推盘市场呈现较好的承接力，“金九”得以兑现，接下来要重点关注外环周边项目是否能延续9月的交易节奏，这也是“银十”能否如期兑现的关键。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，9月底开发商推盘节奏加快，叠加十一假期促销力度加大，上海新房网签面积同比增长。结合上半年多家房企在上海获取较多优质地块，且有望在四季度逐步入市，这些新增供应将对新房销售形成一定支撑，预计“银十”市场将延续分化态势。

“金九”兑现

与以往不同，今年上海“金九”楼市呈现出高端项目与外围区域同步活跃的独特格局。

9月21日，黄浦区外滩街道的金陵华庭和静安大宁的中建·玖上琅宸同日开盘，均实现售罄。金陵华庭二期推出120套房源，均价达20.5万元/平方米。中建·玖上琅宸是中建玖合在上海内环的首个豪宅项目，首期推出140套房源，备案均价14.68万元/平方米，同样实现“日光”。

上海外环外市场成为本轮政策调整的最大受益者。据上海市房地产交易中心监测，今年9月，上海外环外的新盘日均成交比8月增加40%。二手房方面，外环外交易占比达到全市的57%。

中指研究院上海数据总经理张文静表示，新政实施首月，上海新房网签成交量环比上涨19%，其中外环外成交占全市比重达73.45%，创下年内新高。闵行梅陇、宝山杨行等板块的部分项目甚至实现了“三开三罄”的亮眼成绩。

9月26日，位于宝山区杨行镇的金茂棠前项目130套房源“日光”，成为“北上海”的红盘。“四开四捷，项目五期164套房源已过会，均价5.3万元/平方米，总价约420万～880万元/套，旨在抢占四季度市场。”该项目营销人员表示，客户来访量超出预期。

新政叠加开发商的策略和速度，市场热情被激发。据上海市房管局披露的数据，9月上海共43个项目认购，平均认购比为0.75，高于前8个月平均的0.71。同时，“沪六条”出台后，在售项目来访量比8月增加16%，预订成交逐步转化为网签成交，9月在售项目日均成交面积比8月增加33%。

与新房市场爆发态势不同，上海二手房市场还在“稳步爬坡”。“825”新政实施后，上海二手房日均成交609套，较8月政策前增加12%，呈现“逐周提升、周末冲高”的特征。

来自上海中原地产数据，双节期间上海网签了1133套二手房。基于超长假期因素，客户不多，几乎不到平时双休日的一半。从挂牌来看，量、价均维持稳定。

链家一位经纪人表示，假期后四天的看房预约已经排满，大部分都是关注外环周边项目的首次改善客户。“沪六条”之后的成交主要集中在500万元以下，客户决策速度明显加快，大多希望借助新政完成置换。

若拉长时间来看，上海二手房市场仍有一定韧性。据58安居客研究院统计，今年前9月，上海二手房成交19.1万套，同比增长17.6%；二手房挂牌量13.68万套，同比减少2.4%。

备战“银十”

“银十”开局，上海新房市场热度进一步攀升，8天假期一手房网签成交1283套，同比增长约63%。

从区域表现来看，杨浦区最受青睐。上海中原地产数据显示，双节期间，杨浦区新房共成交近4000平方米，主要得益于该区前期有新盘入市，且集中在新江湾城、东外滩等关注度较高的板块。浦东新区作为交易主力，表现较为稳定，假期成交近3000平方米。

值得一提的是，假期内上海郊区新房成交表现堪称亮眼，宝山区成交面积仅比浦东新区少了186平方米，青浦区、松江区的成交面积也均超过1000平方米。

“成交前十榜单中有3个10万+楼盘，分别是建发海宸、保利外滩启PARK77和陆家嘴太古源源邸，表明高端改善需求韧性较足。另外也出现了4个均价低于6万元/平方米的首改项目，如金茂棠前、大华星曜、建发朗玥等，这意味沪六条提振效应持续。”卢文䂀表示。

面对政策带来的市场机遇，开发商们全力以赴备战“银十”，推盘节奏和营销策略均显现出“闪电速度”。

节前一周，上海新房供应环比增长70.75%至27.81万平方米，新增入市项目20个。其中，闵行区兰香湖板块的象屿天誉兰香首开“日光”，静安区大宁板块的大华静安年华去化超7成。另有浦发上品、中建御璟园、建发朗玥等5盘取消摇号直接开盘。奉贤西渡板块的中国铁建煕语选择在“十一”假期入市，均价47586元/平方米。

此外，双节假期上海多个楼盘启动认筹，且大部分位于外环外区域。金山区的华亭雅筑、青浦区的中交凤栖云城五期和同悦湾璟庭西区二期均在10月1日认筹；松江区佘山板块的国贸海上原墅四期选择在10月6日启动认筹。

一些楼盘为了吸引客户，在假期推出了各类促销活动。青浦区的保利虹桥和颂香岸项目推出整点抽奖、定制月饼、专属折扣等活动；盛青云锦则通过生活好礼派送、拉布布DIY彩绘手作等活动招揽人气；松江的西派云间发起“国庆购物季”，以千万消费券、、潮玩手环、整点抽奖等互动玩法抓住这波假期人流。

江湾金茂府·湾耀在双节期间推出多项非遗手工制作互动项目，并启动“全民礼享季”福利活动，日均接待客户量稳定在近百人。“中环线积分红盘，保持了三开三捷的佳绩，四期102套在4日刚过会，均价72800元/平方米，售罄肯定没问题。”该项目销售经理说。

10月9日，金茂上海发出捷报，“十一黄金周”期间，公司销售额锁定超6亿元。

保利发展上海公司在双节期间推行“11盘联动”，向购房者推出“国补给力礼遇金秋”福利，8天共计到访4000多组客户，成交额约12.8亿元。龙湖位于上海外环外的龙湖御湖境在双节假期的销售额约1.3亿元，来访超800组，位居奉贤区榜首。

卢文曦认为，在积极的市场预期推动下，购房者的决策周期正在缩短，如果本月降息预期能兑现，同时加快近郊、外环外市场的产品入市节奏，10月份上海楼市的活力有望得到释放。

克而瑞分析认为，上海新房市场的“红盘效应”正沿总价梯度自下而上快速收窄，市场购买力进一步向优质资源及区域聚集。今年前三季度上海楼市在政策精准发力与结构持续优化的双重作用下，取得了阶段性胜利。但这一胜利尚不足以改变市场整体的下行周期，年内政策虽持续加码以支持“上海保卫战”直至成功。