【开源地产|地产周报】新房成交面积同环比下降，建立可持续城市更新模式

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（来源：地产冲冲冲）

核心观点：新房成交面积同环比下降，建立可持续城市更新模式

本周我们跟踪的68城新房成交同环比下降，20城二手房成交面积同比下降。土地成交面积同比下降，溢价率环比增长。国内信用债发行规模环比减少。本周住建部提出坚持机制创新，建立可持续城市更新模式，目前多地已落地城市更新文件，预计新机制将加快建立，住建部正研究改造存量老房，下一步将联合地方试点，未来将加快构建房地产发展新模式。我们认为，在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，今年以来我国房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，在止跌回稳的过程中，房价仍可能存在小幅度震荡，期待后续在政策作用下，房地产市场进一步稳定。在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业“看好”评级。

建立可持续城市更新模式，加快构建房地产发展新模式

中央层面：住建部：坚持机制创新，建立可持续城市更新模式，目前多地已落地城市更新文件，预计新机制将加快建立，住建部正研究改造存量老房，下一步将联合地方试点，未来将加快构建房地产发展新模式。

地方层面：南京：南京住房公积金管理中心10月9日起将单缴存人贷款上限由50万元提至80万元，家庭额度维持100万元不变，有效期至2027年底。绍兴：将双缴存职工家庭住房公积金贷款最高额度由120万元上调至130万元。支持老旧小区更新改造。缴存职工、配偶或双方直系亲属（父母、子女）名下的自住住房被列入绍兴老旧小区更新改造的，允许提取个人住房公积金账户余额。

市场端：土地成交面积同比下降，溢价率环比增长

销售端：根据房管局数据，2025年第41周，全国68城商品住宅成交面积132万平米，同比下降52%，环比下降32%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达9174万平米，累计同比下降11%。全国20城二手房成交面积为101万平米，同比增速-45%，前值+46%；年初至今累计成交面积7668万平米，同比增速+7%，前值+9%。

投资端：2025年第41周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积4778万平方米，成交土地规划建筑面积1189万平方米，同比下降9%，成交溢价率为4.8%。一线城市成交土地规划建筑面积50万平方米，同比增加49%；二线城市成交土地规划建筑面积472万平方米，同比增加0.1%；三线城市成交土地规划建筑面积668万平方米，同比下降17%。

融资端：国内信用债发行规模环比下降

2025年第41周，信用债发行9.4亿元，同比减少64%，环比减少55%，平均加权利率2.76%，环比减少1BP。信用债累计发行规模3148.6亿元，同比基本持平。

风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。

1、建立可持续城市更新模式，加快构建房地产发展新模式

中央层面：（1）住建部：“十四五”期间全国销售新建商品住宅约50亿平方米，1100多万套安置住房惠及3000多万群众。坚持机制创新，建立可持续城市更新模式。目前多地已落地城市更新文件，预计新机制将加快建立。住建部正研究改造存量老房，下一步将联合地方试点。未来将加快构建房地产发展新模式，配套政策有待完善。

地方层面：（1）河北：省住建厅推出六好措施推进好房子建设，涵盖标准制定、设计创新、智能建造等关键环节。各市需因地制宜编制技术导则，设计单位要优化空间布局和全龄设施，同时加强智能建造试点培育，扩大典型应用场景，全面提升住宅品质。（2）南京：南京住房公积金管理中心10月9日起将单缴存人贷款上限由50万元提至80万元，家庭额度维持100万元不变，有效期至2027年底。（3）绍兴：上调住房公积金贷款最高额度。将双缴存职工家庭住房公积金贷款最高额度由120万元上调至130万元。支持老旧小区更新改造。缴存职工、配偶或双方直系亲属（父母、子女）名下的自住住房被列入绍兴老旧小区更新改造的，允许提取个人住房公积金账户余额，累计提取金额不超过家庭实际承担的费用总额。（4）成都：阳台、飘窗以及各类形式的入户花园、空中花园、露台、退台、设备平台、空调板、构造板、结构板、抗震板、开敞式电梯前室、外廊、空腔、镂空、花池等房屋附属空间的水平投影面积不大于该项目住宅计容建筑面积的30%。

2、 销售端：成交面积新房同环比下降，二手房同比下降

2.1、68大中城市新房成交面积同环比下降

根据房管局数据，2025年第41周，全国68城商品住宅成交面积132万平米，同比下降52%，环比下降32%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达9174万平米，累计同比下降11%。

根据房管局数据，2025年第41周，全国68城商品住宅成交面积年初至今累计增速-11%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-47%、-48%、-63%，年初至今累计增速2%、-9%、-99%。

2.2、20城二手房成交面积同比下降

2025年第41周，全国20城二手房成交面积为101万平米，同比增速-45%，前值+46%；年初至今累计成交面积7668万平米，同比增速+7%，前值+9%。

3、投资端：土地成交面积同比下降，成交溢价率环比增长

2025年第41周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积4778万平方米，成交土地规划建筑面积1189万平方米，同比下降9%，成交溢价率为4.8%。一线城市成交土地规划建筑面积50万平方米，同比增加49%；二线城市成交土地规划建筑面积472万平方米，同比增加0.1%；三线城市成交土地规划建筑面积668万平方米，同比下降17%。

广州：广州市海珠区广州大道南788号二期地块溢价成交，中海9.2亿元斩获地块，溢价率6.98%。海珠区广州大道南788号二期地块，宗地面积34177.93 m2（其中出让宗地16177.91 m2），规划建筑面积60191 m2，容积率3.72，起始价8.60亿元，起始楼面价14288元/ m2。最终经过7轮竞价，由广州中海盛安房地产开发有限公司（中海）以总价9.20亿元竞得地块，成交楼面价15285元/ m2，溢价率6.98%。广州：广州迎来2宗白云区宅地出让，总建设用地面积43473 m2，总规划建筑面积137405 m2，总起始价18.87亿元。最终一宗地块底价成交，一宗溢价超16%成交，共收金19.77亿元。武汉：成功出让3宗涉宅用地，收金7.37亿元。南京：南京成功出让1宗涉宅用地，收金13.23亿元。地块编号NO.2025，地块土地面积28753.03 m2，规划建筑面积38816.59 m2，容积率仅1.35，建筑限高60m，用地性质为住宅用地；地块起始价13.19亿元，起始楼面价33980元/ m2，由南京中北盛业房地产开发有限公司（南京公用）以总价13.23亿元竞得，成交楼面价34083元/ m2，溢价率0.30%。

4、 融资端：国内信用债发行规模环比减少

2025年第41周，信用债发行9.4亿元，同比减少64%，环比减少55%，平均加权利率2.76%，环比减少1BP。信用债累计发行规模3148.6亿元，同比基本持平。

5、一周行情回顾板块表现方面，本周（2025年10月9-10日，下同）房地产指数下跌0.82%，沪深300指数下跌0.51%，相对收益为-0.3%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第20位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：合肥城建、中润资源、深振业A、天房发展、派斯林，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为深深房A、张江高科、珠江股份、莱茵体育、华发股份。

6、投资建议：维持行业“看好”评级

本周我们跟踪的68城新房成交同环比下降，20城二手房成交面积同比下降。土地成交面积同比下降，溢价率环比增长。国内信用债发行规模环比减少。本周住建部提出坚持机制创新，建立可持续城市更新模式，目前多地已落地城市更新文件，预计新机制将加快建立，住建部正研究改造存量老房，下一步将联合地方试点，未来将加快构建房地产发展新模式。我们认为，在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，今年以来我国房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，在止跌回稳的过程中，房价仍可能存在小幅度震荡，期待后续在政策作用下，房地产市场进一步稳定。在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业“看好”评级。

7、风险提示

市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。

研究报告信息：

证券研究报告：《新房成交面积同环比下降，建立可持续城市更新模式》

对外发布时间：2025年10月12日

报告发布机构：开源证券研究所

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