用数据说话！泡沫警报下，投资者为何仍偏爱日本房产

近年来，全球投资者的目光都聚集到了日本房地产。无论是数据排名，还是交易热度，都在表明：曾经不温不火的日本楼市，如今正在悄然变成了国际资本的宠儿。
数据显示，在《2024年UBS全球房地产泡沫指数》排行榜中，东京位列世界第2位，仅次于美国迈阿密。可见，虽然东京房产泡沫风险在2024年有所下降，仍处于高风险区域。
不过，从表面上看东京房产是“高风险”，本质上却是一种在特定宏观环境下，由真实、多元且强劲的需求所驱动的“活跃度”的体现。

瑞士银行（UBS）的这份全球房地产指数是一份专门衡量世界主要城市住宅价格、租金回报率、市场过热度等指标的权威报告。
2024年的数据显示，东京的得分达到1.67，跻身“高风险”区间，主要原因有以下几种：①过去五年房价上涨超过30%；②价格涨幅远超租金涨幅；③来自全球投资者的资本流入。

因此，“风险”一词源于对价格可持续性的担忧，但结果证明东京房地产市场正在蓬勃发展。据同一消息来源称，过去四个季度房价上涨了约5%，而且这种趋势可能会持续下去。

从全球房价指数来看，日本的房价增长率在全球一枝独秀。根据2024年的最新数据，日本的房价增长率位居全球第五。如果以过去5年的平均值来看，日本的房价增长率更是位居全球第二。

与美英等欧美国家的“房价停滞甚至回落”形成鲜明对比，日本房价的稳健上涨显得尤为突出。

另外，日本房地产市场的一个显著特征是是租金价格比高。如果你在东京购买一套公寓并出租，平均需要30年以上才能收回投资成本。

但是，日本房产价格上涨带来的“资本利得”对投资者来说仍极具吸引力。只要做好未来出售的退出策略，投资者就有机会在短时间内通过转手获利，实现比租金更高的回报。

此外，对于海外投资者来说，日本楼市的吸引力不仅仅是暴涨，更在于制度、价格、透明度、建筑品质和需求等多重优势。

第一、“空置率”、“租金”等市场数据透明度高

日本房地产市场的数据透明度享誉全球。JLL的《全球房地产透明度指数2024》显示，日本在全球透明度方面排名第11，在亚洲太平洋地区排第3，仅次于澳大利亚和新西兰。在亚洲地区，日本更是排名第1。

日本房地产透明度高是因为，官方和行业公开准确的空置率数据；租金行情透明；成交价格公开；法律框架明确；市场报告易获取。

尤其在东京、大阪等主要城市，以REINS为首的各类团体和企业都会发布市场报告，投资者能够轻松获取可靠信息。这使得市场更易于评估投资风险和预测收益，对海外投资者而言也更便于制定投资策略。

第二、价格具有性价比

尽管在日本本地人眼中，东京、大阪的高端公寓价格高昂，若以全球标准衡量则处于相对实惠的价格区间。下图以日本高端公寓价格水平为基准（100），展示了各国同等房产的价格对比。

对比发现，同等品质的高端公寓，东京价格仅为香港的约2/5、伦敦的一半左右。由于日本房地产价格涨幅高，“低价买入、高价售出的可能性大”，作为投资标的的吸引力也在增强。

若以投资型小型公寓而言，许多物件仅需千万日元即可购入，海外投资者进入日本房地产市场的门槛极低。这种“低门槛特性”无疑正推动着全球资本持续涌入日本房地产领域。

第三、严格的建筑基准和保值

日本是全球建筑标准最为严格的国家之一，尤其在抗震性能和防火措施方面标准严苛，确保了建筑物的高品质与安全性。

虽然在节能标准方面曾落后于欧洲，但自2025年4月起，日本已全面实施省能住宅义务化，整体品质继续提升。

对投资者而言，这意味着“买到手的资产”更容易长期维持价值。

第四、生活便利基础设施完善

东京、大阪等大都市拥有世界顶级的公共交通、24小时便利店和医疗教育资源，加之治安良好，形成稳定的办公室和住宅租赁需求，大幅降低了投资物业的空置风险。

对投资者而言，“现金流稳定”成为安心投资日本房地产的核心理由。

第五、海外投资政策友好

与欧美部分城市收紧外国人购房不同，日本目前对外国人购房并无严格限制，产权完整可继承可转让，资金进出渠道成熟。这使得海外投资者可以更自由地进行组合投资或快速转手。

展望未来，日本楼市大概率延续“价格稳中有升、租金温和上涨”的格局。尤其东京、大阪、名古屋、福冈等主要城市，仍将是海外资本青睐的重点。

目前，日本已经开始收紧民宿政策，零散的民宿在未来发展只会越来越受阻，投资整栋楼做酒店已经成为了很多投资者新的方向和目标。只有抓住风口，才可能成为下一个起飞的人。

对于海外投资者来说，日本楼市的确提供了一个“既安全又有潜在高收益”的投资舞台，但这也需要更专业的分析和长期的眼光。只有真正理解背后的逻辑，才能在2025年及以后收获属于自己的日本房产红利。

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