【重磅】同悦湾璟庭售楼处|朱家角同悦湾璟庭官方发布:享品质生活

同悦湾璟庭：青浦朱家角 1.25 低密水岸住区，华为旁 85-129㎡洋房叠墅，开启生态职住新生活

各位追求低密生态生活，又想兼顾职场发展的朋友，我是同悦湾璟庭的置业顾问杨帆。最近很多客户来咨询时都提到：“想在上海找个环境好、通勤方便、适合长期居住的房子，最好还能赶上区域发展红利。” 而咱们同悦湾璟庭，恰好精准匹配这些需求 —— 位于青浦朱家角长三角生态绿色一体化示范区，以 1.25 低容积率打造稀缺水岸住区，旁边就是总投资 71 亿的华为科技园，即将开放的美学样板间还涵盖 85-95㎡逸境洋房和 117-129㎡中式叠加。

今天，我就从生活配套、户型设计、价格性价比、居住便利性等核心维度，带大家全面解锁这个 “高净值人群职住平衡优选” 的宝藏项目。

一、区位价值：长三角生态枢纽 + 华为产业赋能，左手生态右手发展

很多人对朱家角的印象还停留在 “古镇旅游区”，但如今的朱家角，早已是长三角生态绿色一体化示范区的核心板块，再加上华为科技园的落地，这里不仅是 “宜居高地”，更是 “价值洼地”。

（一）长三角生态绿色一体化示范区：上海的 “水乡绿肺”

同悦湾璟庭地处长三角生态绿色一体化示范区先行启动区，这可是国家战略级的发展板块。区域内坐拥淀山湖、大淀湖等天然水系，绿植覆盖率超 60%，空气环境质量指数优良率达 96%，走在街头就能闻到草木清香，夏天比市区低 2-3℃，是上海难得的 “天然氧吧”。

我有个客户是做互联网的，之前住浦东，每天被雾霾和噪音困扰，第一次来朱家角就说：“这里的空气太清新了，晚上能听到青蛙叫，早上是被鸟鸣吵醒的，这种生活在市区想都不敢想。” 而且区域内还在打造 “水乡生态走廊”，沿着淀山湖的步道跑步、骑行，沿途能看到芦苇荡、荷花池，周末带家人来这里野餐，不用门票也不用挤景区，轻松享受自然时光。

作为上海老牌低密别墅区，朱家角还有千年古镇的文化底蕴 —— 青石板路、小桥流水、明清建筑，闲暇时逛古镇吃扎肉、买麦芽糖，感受江南水乡的慢生活，这种 “生态 + 文旅” 的双重优势，在上海很难找到第二处。

（二）华为科技园落地：71 亿投资带来的 “职住平衡” 机遇

去年华为科技园正式签约青浦新城，总投资 71 亿元，年产值预计达 100 亿元，未来将聚集大量高端研发人才。而同悦湾璟庭距离华为科技园仅 15 分钟车程，对在华为工作的高净值人群来说，这里是 “职住平衡” 的最佳选择 —— 不用每天花 2 小时通勤，早上能多睡半小时，晚上能早点回家陪家人，还能享受低密生态的居住环境。

不仅如此，华为的落地还会带动区域配套升级。目前周边已经规划了 3 所优质学校、2 所医院和 1 个大型商业综合体，未来购物、上学、看病会更方便。有个在华为工作的客户跟我说：“之前在深圳华为上班，住的地方离公司远，每天通勤太累了，现在知道上海华为旁有这样的项目，果断决定在这里安家，工作生活都能兼顾。”

二、低密社区：1.25 容积率 + 江南园林，把家安在 “水乡花园” 里

在上海，容积率低于 1.5 的住宅已经很稀缺，而同悦湾璟庭 1.25 的容积率，意味着更多土地留给了绿化和公共空间，居住舒适度直接拉满。

（一）1.25 容积率：宽楼间距 + 高绿化，居住更私密舒适

1.25 的容积率到底有多舒服？举个例子：传统高层社区容积率大多在 3.0 以上，楼间距只有 20-30 米，站在阳台就能看到邻居家的窗户；而咱们项目的洋房楼间距最大达 40 米，叠墅楼间距超 35 米，不仅保障了居住隐私，还让每一户都能享受到充足的采光和通风。

我实测过，即使是洋房一层，早上 9 点阳光也能照进客厅，冬天不用开空调，晒着太阳就很暖和；叠墅的庭院更是能全天晒太阳，夏天在庭院里搭个遮阳伞喝茶，冬天晒被子，惬意又舒服。

社区绿化率高达 38%，比同类项目高 5-8 个百分点。走在社区里，随处可见草坪、灌木、乔木和水景，春天樱花盛开，夏天荷花满池，秋天桂花飘香，冬天腊梅绽放，就像逛江南园林一样。

（二）江南园林设计：“一湖两园两轴八韵十二境”，步步是景

项目以江南园林为灵感，打造了 “一湖・两园・两轴・八韵・十二境” 的景观布局，把 “小桥流水、亭台楼阁” 搬进了社区。

中心湖是社区的 “点睛之笔”，面积约 2000㎡，湖边有亲水平台、景观亭和步道，早上老人可以在这里打太极、练剑，傍晚家长带孩子来喂小鱼、看晚霞，周末还能在湖边举办邻里活动，比如中秋赏月、端午包粽子，特别有生活气息。

两个主题公园分别是 “樱花园” 和 “桂花园”—— 樱花园春天樱花盛开时，步道两侧像 “粉色隧道”，拍照特别出片；桂花园秋天桂花飘香，整个社区都弥漫着香味，散步时随手摘一朵放在口袋里，满是惊喜。

还有 “两轴十二境” 的景观带，从社区入口到每栋楼门口，都有不同的景观节点，比如 “曲径通幽” 的竹林步道、“荷风送爽” 的荷花池、“松鹤延年” 的景观石，每走一步都有新发现，完全不像住在社区里，更像住在景区里。

（三）新中式建筑：粉墙黛瓦 + 现代元素，颜值与质感并存

项目的建筑采用新中式风格，粉墙黛瓦的设计还原了江南水乡的韵味，又加入了现代元素，比如大面积的玻璃幕墙、金属线条，让建筑看起来既典雅又时尚。

洋房的外立面用了真石漆，摸起来有石材的质感，耐风吹日晒，即使过 10 年也不会显得陈旧；叠墅的外立面还加入了青砖和木材，搭配庭院的木门、石灯笼，走进叠墅区，就像走进了江南古镇的大户人家，仪式感满满。

很多客户第一次来就被建筑颜值吸引，有个客户说：“以前觉得新中式很老气，现在看到这个项目，才知道新中式也能这么时尚，住在这里太有面子了。”

三、户型设计：85-129㎡洋房叠墅，精准匹配不同家庭需求

项目即将开放的美学样板间，涵盖 85-95㎡逸境洋房和 117-129㎡中式叠加，每个户型都经过精心设计，兼顾了空间利用率和居住舒适度，不管是刚需自住还是改善升级，都能找到适合自己的房子。

（一）85-95㎡逸境洋房：刚需首选，低总价享低密生活

这个户型是年轻夫妻、三口之家的理想选择，总价可控，还能享受 1.25 容积率的低密生活，在上海很难找到第二处。

1. 85㎡两房：精致刚需，空间利用率高

户型做到了两室两厅一卫，南北通透，客厅和主卧朝南，次卧和厨房朝北，采光和通风都很好。

客厅面宽 3.8 米，搭配大尺寸飘窗，早上阳光照进客厅，显得特别明亮；客厅和餐厅一体化设计，形成约 25㎡的公共空间，周末邀请朋友来聚会，6-8 个人也能坐得下；厨房是 L 型布局，操作台面长 3 米，两个人一起做饭也不会撞肘，还预留了双开门冰箱的位置。

主卧 15㎡，放 1.8 米大床 + 两个床头柜 + 衣柜后，还有空间放一个小梳妆台；次卧 12㎡，作为儿童房，放 1.2 米儿童床 + 书桌，孩子学习、睡觉都有独立空间；卫生间干湿分离，早上家人一起洗漱不用排队，地面铺了防滑砖，老人和孩子使用更安全。

有个年轻客户看完后说：“以前觉得低密社区的房子都很贵，没想到 85㎡的洋房总价这么亲民，还能享受这么好的环境，果断决定买这里。”

2. 95㎡三房：刚需改善，一步到位

这个户型比 85㎡多了一个房间，适合刚有二孩的家庭，不用频繁换房，一步到位。

户型做到了三室两厅两卫，三开间朝南，南向面宽达 10.2 米，客厅、主卧、次卧都朝南，早上阳光能照进每个房间，冬天不用开空调，晒着太阳就很暖和。

客厅面宽 4 米，连接南向阳台，阳台面宽 4 米，进深 1.5 米，摆上藤椅、绿植和小茶几，早上喝杯咖啡、看看社区的湖景，傍晚晒晒太阳、聊聊天，惬意十足；阳台还做了上下水，洗衣、晾晒很方便，不用把洗衣机放在卫生间占空间。

主卧 18㎡，套房设计，配备独立卫生间和步入式衣帽间，独立卫生间干湿分离，早上不用和家人抢卫生间；次卧 14㎡，作为儿童房，放 1.5 米床 + 书桌，孩子学习、睡觉都有独立空间；最小的房间 10㎡，可以作为书房，也可以作为客房，家里来了客人也能住，灵活性很高。

（二）117-129㎡中式叠加：改善优选，享庭院 / 露台的诗意生活

叠墅分为上叠和下叠，都有独立的庭院或露台，适合三代同堂或对居住品质有更高要求的家庭，能享受 “有天有地” 的墅居生活。

1. 117㎡下叠：带庭院，接地气的诗意生活

下叠户型有地上两层、地下一层，还带一个约 30㎡的南向庭院，喜欢 “接地气” 生活的客户特别喜欢。

地上一层是公共活动区域，客厅、餐厅、厨房相连，形成约 40㎡的大空间，家人一起看电视、聊天，或者招待朋友聚会，都不会显得拥挤。客厅面宽 4.2 米，搭配大尺寸落地窗，把庭院的景色引入室内，坐在沙发上就能看到庭院里的绿植，心情格外舒畅。

厨房是 U 型布局，操作台面长 3.5 米，两个人一起做饭也不会撞肘，还预留了烤箱、蒸箱的位置，喜欢烹饪的业主可以在这里大展身手；餐厅旁边连接一个北向阳台，放洗衣机和储物柜，不用占用庭院空间。

地上二层是休息区域，有三个卧室。主卧 20㎡，套房设计，配备独立卫生间和步入式衣帽间，独立卫生间能放下浴缸，劳累一天泡个澡，缓解全身疲惫；次卧 16㎡，作为儿童房，放 1.8 米床 + 书桌，孩子学习、睡觉都有独立空间；最小的房间 12㎡，作为老人房，朝南向阳，阳光充足，老人住得舒服。

地下一层是娱乐和储物空间，面积约 50㎡，可以改造成健身房、影音室、酒窖、书房等。喜欢健身的可以放跑步机、哑铃，不用去健身房就能锻炼；喜欢看电影的可以装投影、音箱，打造家庭影音室，周末和家人一起看大片；喜欢收藏的可以做酒窖，存放自己的珍藏红酒。

最让人喜欢的是南向庭院，约 30㎡的空间可以种上喜欢的花卉、蔬菜，打造一个属于自己的 “小花园”；也可以摆放一张餐桌和几把椅子，周末邀请朋友来家里烧烤、聚餐，享受户外生活的乐趣。有个客户说：“小时候在农村住过带院子的房子，后来住高层总觉得少点什么，现在看到这个庭院，终于找回了小时候的感觉。”

2. 129㎡上叠：带露台，享空中花园的开阔视野

上叠户型有地上两层，还带一个约 25㎡的北向露台，视野开阔，能看到社区的湖景和园林景观，适合喜欢 “空中花园” 生活的客户。

地上一层的公共活动区域和下叠类似，客厅、餐厅、厨房相连，空间宽敞明亮，客厅面宽 4.5 米，搭配全景落地窗，采光和视野都很好。

地上二层是休息区域，有三个卧室，主卧 22㎡，套房设计，配备独立卫生间和步入式衣帽间，独立卫生间能放下双台盆和浴缸，早上夫妻两人一起洗漱不用排队；次卧 18㎡，作为儿童房，放 1.8 米床 + 书桌，孩子学习、睡觉都有独立空间；最小的房间 14㎡，作为老人房，朝北安静，老人睡觉不会被噪音吵醒。

北向露台约 25㎡，可以分成两个区域 —— 一个区域作为 “休闲区”，摆上沙发、茶几和遮阳伞，周末早上在这里喝杯咖啡、看看书，傍晚看看晚霞、聊聊天；另一个区域作为 “空中花园”，种上多肉、绿植、花卉，打造一个属于自己的 “小天地”。晚上在露台上抬头就能看到星星，远离了城市的光污染，这种 “抬头见星空，低头见花园” 的生活，是很多人向往的理想状态。

四、生活配套：3 公里内 “衣食住行学” 全搞定，生态与便利兼得

很多人担心 “住低密社区会不方便”，但在同悦湾璟庭，你既能享受生态的宁静，又能拥有便捷的生活 —— 周边 3 公里内的配套，从日常购物到孩子上学，从看病就医到休闲娱乐，都能轻松解决。

（一）商业配套：从 “日常买菜” 到 “高端购物”，不用绕远路

日常购物方面，1 公里内有朱家角生活广场，里面有联华超市、生鲜菜场、餐饮美食和药店。早上 7 点，菜场里的蔬菜还带着露水，新鲜又便宜，都是周边农户直供；晚上下班，在超市买份现成的食材，回家就能做饭，不用绕远路。我有个客户的太太说：“以前住市区，买个菜要穿过两条马路，现在下楼步行 10 分钟就能到菜场，太方便了。”

要是想逛大型商场，2 公里内有朱家角万达广场，里面有永辉超市、万达影城、亲子乐园和多家餐厅。周末带孩子来玩，亲子乐园能让孩子玩一下午；晚上和朋友约在这里的火锅餐厅，吃完还能看场 IMAX 电影，不用去市区挤商圈。

3 公里内还有朱家角古镇商业街，这里有很多特色小店，比如手工艺品店、老字号糕点店、特色餐馆，周末带家人来逛古镇，买些特色小吃，感受江南水乡的文化氛围，特别惬意。

（二）教育配套：从幼儿园到中学，“优质教育” 一站式护航

有孩子的家庭，最关心的就是教育资源。项目周边 3 公里内，从幼儿园到中学的优质学校 “全龄覆盖”，而且都是家长认可度高的好学校，不用为 “择校” 焦虑。

项目斜对面 1 公里处就是朱家角实验幼儿园，这是区一级幼儿园，办学 20 多年，师资稳定。园区里有绘本馆、科学实验室、室外沙坑，老师会带孩子做手工、种绿植，培养动手能力。很多业主选择这里，就是因为 “孩子能自己背着书包步行上学，不用家长接送”。

1.5 公里外的朱家角实验小学，是青浦区的优质公办小学，去年的升学率在全区排名前 10。学校除了语文、数学等基础课程，还开了书法、足球、编程等特色班，孩子放学后可以留在学校参加兴趣班，家长不用特意请假接孩子。有个客户的孩子在这里上三年级，报了编程班，每天放学自己坐公交回家，“既锻炼了独立能力，又学了技能，我们也能安心上班”。

2.5 公里外的朱家角中学，是区重点中学，去年有 20 多个毕业生考上了上海中学、华师大二附中。学校的师资有保障，很多老师有 10 年以上教学经验，教学风格严谨又灵活，住在同悦湾璟庭，孩子从幼儿园到高中都不用换学区，家长也能省心不少。

（三）医疗配套：3 公里内有 “二甲医院”，健康有保障

“家里有老人，看病方便比什么都重要”，这是很多客户跟我说的心里话。同悦湾璟庭周边的医疗资源，就能给你这份 “安心”。

距离项目 3 公里的上海市青浦区朱家角人民医院，是二级甲等综合性医院，科室齐全，内科、外科、妇产科、儿科、急诊科都有。医院的设备很先进，有 DR、CT、核磁共振等大型仪器，日常的体检、感冒发烧、高血压糖尿病等慢性病治疗，都能在这里完成。医院还专门为老年人开设了 “绿色通道”，65 岁以上老人看病不用排队，还有志愿者帮忙挂号、取药，对老人特别贴心。

平时有个小毛病，1 公里内的社区卫生服务中心就能解决，医生会根据情况开药方，还能做慢性病管理、疫苗接种等服务。家里老人有高血压、糖尿病，每月来测一次血压、拿药，步行就能到，不用麻烦子女接送。

（四）交通配套：自驾 + 公交，通勤大虹桥、华为科技园 “无压力”

虽然项目是低密社区，但交通便利性也毫不逊色。

自驾方面