深圳写字楼市场供需承压 出海企业成为新兴需求动力

中经记者 陈婷 赵毅 深圳报道

今年三季度，深圳甲级写字楼市场整体租赁活跃度有所回落，供需关系持续承压。

据仲量联行统计，三季度，深圳全市甲级写字楼净吸纳量约12.5万平方米，租金继续下行。值得注意的是，部分企业正利用租金回调的窗口期，以更具成本效益的方式升级办公空间。与此同时，出海赛道与科技企业的发展带动了市场结构性回暖，成为推动需求端修复的重要力量。

仲量联行华南区与华西区商业地产部负责人李文杰对《中国经营报》记者表示，随着深圳科技企业加速向价值链高端转型，越来越多企业更加重视研发迭代效率、团队协作质量及与产业生态的联动。“这一趋势直接推动了对集中化、灵活性强且能彰显企业文化的高品质办公空间需求。”

戴德梁行提供的数据显示，截至2025年三季度末，深圳全市甲级写字楼存量规模升至887.9万平方米。新增供应的集中释放使得深圳全市甲级写字楼空置率较二季度增长1.2个百分点至29%，租金进一步下探至每月每平方米153.4元。

需求端受成本驱动

据仲量联行统计，三季度，深圳甲级写字楼市场迎来6个新项目入市，合计供应面积约38万平方米，主要集中在前海和后海片区。新增供应的集中释放推动深圳全市甲级写字楼空置率环比增长1.1个百分点至27.6%。

存量市场方面，空置率整体保持相对稳定。其中，后海、福田非核心区域部分写字楼凭借更具竞争力的租赁条件和灵活条款，吸引了更多租户，空置率得到一定改善。

三季度内，企业普遍延续谨慎的租赁策略，更加注重成本控制与空间效率优化。仲量联行方面指出，面对市场租金与现行租约之间的差距，更多租户寻求租约重组谈判。多数业主在新租及续租谈判中展现出更高灵活性，愿意调整租金及相关条款，以稳定或吸引优质租户。部分租户把握租金调整机遇，从乙级办公楼或创意园区搬迁至甲级项目，实现了办公环境与品牌形象的双重提升。

戴德梁行方面分析指出，当前，业主除采用下调租金、延长免租期等常规手段外，亦在积极探索多元化路径，以强化物业对客户的吸引力。三季度深圳全市净吸纳量达9.2万平方米，创下2024年以来的季度新高。

从行业需求分布来看，据仲量联行统计，科技企业仍是深圳写字楼市场需求的主力，贡献了约三成的租赁成交面积。消费电子、人工智能应用、数字营销等细分领域表现较为活跃，带动科技园、前海等区域出现整层及以上规模的租赁成交。此外，金融行业中的证券及保险机构仍保持一定租赁需求，而专业服务类企业的需求相对平淡。

供应压力持续

值得注意的是，随着全球布局不断深化，深圳消费电子企业的出海势头显著，成为写字楼市场需求修复的新兴驱动力。据仲量联行统计，多家具有全球销售网络的头部及新兴消费电子企业于三季度新租或升级至甲级写字楼，合计面积超过1万平方米，主要用于海外营销、品牌管理及跨境商务拓展等关键职能。

仲量联行研究部资深董事、中国区物流地产研究负责人曾丽对记者表示，深圳出海企业已从渠道巩固迈向品牌打造与本地化深耕的阶段。“这不仅推动了企业扩充出海相关团队，也带动了海外营销、支付结算、跨境物流等配套服务企业的加速布局。这类企业更倾向于选择资源配套完善、贴近核心客户的高品质办公空间，预计相关需求将保持较强韧性，成为深圳写字楼市场的重要增量来源。”

仲量联行方面预计，未来12个月，深圳甲级写字楼市场将有超百万平方米的新增供应入市。与此同时，部分金融与科技企业将因迁回自建新总部而缩减市场化项目的租赁面积，市场的存量去化压力或阶段性上升。短期内，市场供过于求的格局仍将延续，空置率或维持高位，租金下行趋势预计持续。

值得注意的是，深圳近期出台了相关政策，鼓励在符合规划和安全规范的前提下，灵活调整存量办公楼用途，允许部分商办物业临时转换为酒店、医疗、养老及保障性住房等功能。这一举措有望推动写字楼运营模式多元化，缓解市场阶段性空置压力。

（编辑：赵毅 审核：童海华 校对：燕郁霞）