林上钰卖售租赁房，苏河融景减配入市

文/上海进深 严明会

静安内环内，汉中路地铁站约200米苏河融景已过会。

50套建面约60-164㎡房源，均价约11.8万/㎡。

要知道此前，中海成功竞得东斯文里项目，网络上已有消息称或将突破20万/㎡。

与此同时，上海8批次土拍即将启动，对于苏河湾区域的新出让地块，业内人士普遍预测，其未来入市价格不仅有望达到20万/㎡。

项目周边二手房的价格“安全垫”优势显而易见。

其东侧的凯德星贸邸，二手房挂牌均价已超20万/㎡；

西侧的静安天御，挂牌均价约14.7万/㎡；

对岸的锦绣里，挂牌均价也临近16万/㎡。

而苏河融景项目本身亦有二手房挂牌，无论是约70㎡的小户型，还是160㎡以上的大户型，其挂牌均价均突破了14万/㎡。

无论是与周边新房相比，还是参照周边二手房价格，该项目约11.8万/㎡的均价，在当前市场环境下价格优势较为明显。

需注意的是，此次项目过会的50套房源中，包含一定数量建面约94㎡的小户型，按均价计算，这类房源总价大致在1100万左右。

从政策背景来看，自去年上海7090政策取消后，核心地段的中小户型供应量已出现明显下降。

此外，8批次土拍出让文件已正式公示，其中明确取消中小套型相关规则，这一调整使得未来核心板块户型门槛进一步提高成为大概率事件。

百平左右及以下的中小户型，后续或面临供应稀缺的情况。

此外，该项目为现房，相较于市场上的期房，能显著降低置业成本。

当前期房普遍交房周期约2年，而苏河融景90余平的两居室，当前月租金约20500元，仅过渡租金一项，便可直接节省近50万元。

若进一步叠加贷款利息成本，整体置业成本的节省金额可达近百万元。

项目待售的是9、10号楼（原租赁转住宅）。

建面约94平2房

户型方正，得房率表现优异，浪费少；客厅连通阳台。

主卧带飘窗，部分房源可看苏州河景，部分实现三开间朝南或南北通透，采光通风良好。

作为核心地段稀缺中小户型，总价约1100万，对比周边二手房价格优势明显，契合刚需及初改需求。

依托小区35%绿化率与品质园林，部分房源推窗可见绿意，提升居住舒适度。

临街楼栋房源易受噪音、灰尘影响，底层房源可能存在日照不足问题。

建面约135平3房

方正格局动静分离，公共活动区约30㎡（客厅面宽5米），三卧室面积均衡（10-18㎡）

中高楼层可看苏河或社区园林，低层冬季日均日照约5小时，居住舒适。

部分户型厨房操作台仅2.8米（放双开门冰箱后空间窄），公卫4.5㎡难做到干湿三分离，部分无独立玄关收纳。

建面约164平4房

公共活动区约40㎡（客厅面宽5.2米），主卧套房带独立卫浴衣帽间（约22㎡）。

多为南北通透全明户型，厨卫均带对外窗；

中高楼层直面苏河或社区中央园林，视野无遮挡。

部分户型入户玄关/走廊过长（浪费约5㎡），个别次卫为暗卫。

苏河融景位于静安区不夜城板块核心商务区，南面老静安、黄浦，是苏州河沿线少有的10年内次新小区。

小区中间位置分有四块绿化地，分别为映月亭台、枫林广场区，曲径散步道及南北花廊。

小区楼间距较大，整体房源朝南面基本不会受采光影响。

园林采用东南亚安缦风情，整体设计疏密相间、层次错落。

住氛围闹中取静小区分为两期建造，一期只有1号-2号楼2015年竣工，就是进门的2栋楼。

二期2016年竣工，常规户型从最小的71m²的一房到162m²的4房。

另有顶楼复式保留房就是二期里面的9-10号楼，原先是开发商自持用于出租使用。

但是，小区没有会所有点对不起它的均价，小区大门不够气派。

苏河融景的项目公司是上海瑞隆房地产有限公司。

上海瑞隆房地产有限公司成立于2000年，法定代表人、董事长为林上钰，注资5000万美元。