上海这里的新房，也卖不动了？

来源：市场资讯

（来源：上海楼市情报）

最近，浦东多个新盘销售热度大幅减退。

北蔡板块的某个楼盘，今年4月首开还能触发58.1分的积分，二期认购率也高达155.2%；但到了三期认购率直接下降到105.5%，四期已经认购不满。

新杨思板块也有楼盘，头两期开盘还在触发55.64-63.84的积分，但最近加推的批次认购人数也不满了。

唐镇新房的认购率也下来了，有项目首开积分45.5分，二三期都不再要积分，认购率从190%、178.4%下降到115.5%

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价格飙升，购买力透支

浦东新房市场遇冷的首要原因，是价格涨得太猛。前期相对便宜的房源消耗了大部分区域购买力，后续上涨的房价让有限的购买力难以承受。

以新杨思板块为例，上一个新盘售价9.86万元/㎡，现在新开的项目高层涨到了10.98万元/㎡，涨了1.12万元/㎡。

唐镇也是如此。

现在的新房项目卖到8.45万元/㎡，相对此前7.4万元/㎡的价格，涨了1.05万元/㎡，涨价非常明显。

在价格上涨的同时，浦东的新房供应也在增多，尤其是10万级别的新房变多了，分流了有限的购买力。

浦东的前滩南、新杨思、北蔡、北蔡楔形绿地、唐镇、张家浜、金桥、森兰等都有新房供应。

后面浦东10万级别的新房还有绿城上海逸庐、浦开浦东北蔡项目入市。包客户选择余地变大，新盘互相竞争，市场主导权由卖方转向买方，去化压力显著提升。

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一二手房价差拉大

浦东新房去化困难的另一个主要原因，在于新房性价比普遍低于次新二手房，且高总价产品与地段不匹配。

以北蔡的项目为例，单价约10万元的新房，相比周边二手房缺乏优势。

打造的100、133㎡刚需三房户型总价在900-1300万，143、193㎡的改善四房户型总价在1200-2000万。

对买房者来说，1000多万的三房在浦东有北蔡大华、花木等多个次新板块提供替代选择。

以大华板块的大华锦绣华城（十六街区）为例，三房成交单价约8万元/㎡。

花木的大唐盛世花园（二期）近期成交了一套建面约130m²的三房，才1005万，单价也不到8万/㎡。

这些区域城市界面较新，二手房性价比高于新房，分流了部分新房购买力。

总的来看，浦东新房市场并非被整体抛弃，而是迎来了价值重构和市场分化。

购房者不再盲目追捧新房，而是拒绝为规划悬空、价格透支和产品错配的资产买单。

未来浦东新房和二手房市场分化会更加明显。如果浦东的新房再次大幅涨价，那么周边的二手次新房会更加有性价比。

像唐镇这种有坚实产业支撑、成熟配套和优质产品力的新房项目仍然具有竞争力。而规划前景不明、价格过快上涨的板块，则将面临更大的去化压力。

对此，你怎么看？