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百年中山路的商业新生：信达金地中山印TOD综合体的破局之力

要读懂天津的商业基因，中山路是绕不开的起点。这条北起狮子林桥、南至长江道的东西向干道，自 1903 年随津唐铁路通车诞生，便在天津商业史上留下重要印记。

彼时天津正值开埠后商业鼎盛期，直隶总督袁世凯为推动近代工商业，主持修建了这条中国首条现代规划道路。它不仅是老城厢与租界间的交通动脉，更是当年华北最繁华的 “十里洋场”。

上世纪二三十年代，这条不足 5 公里的街道达商业顶峰，浓缩了近代天津 “九国通衢” 的商业荣光，既是商品流通动脉，也是文化交流桥梁，也让 “开放”“包容” 成为天津商业基因的底色。

不过，随着城市重心东移、新兴商圈崛起，中山路的商业光环逐渐褪色。进入 21 世纪，河北区虽有天津之眼、大悲禅院等文旅资源，却陷入 “有景无商” 的困境。

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区域商业现状

商业体量断层、业态结构失衡、消费外溢严重，成为困扰中山路商业发展的三大“拦路虎”，中山路亟需一个“破局者”。

为改善这一现状，河北区制定了清晰的发展规划，围绕“一极三带多节点”打造“百年中山路文旅融合经济带”。

“一极”即大意风区，“三带”分别是海河-北运河沿线、新开河沿线和中山路沿线三大经济带。“多节点”则是打造通广科技园等一批有灵魂的产业园区，围绕硬科技打造全要素产业生态，承接智能科技、信创产业等入驻，为区域商业发展注入产业活力。

其中，中山路沿线处于枢纽位置，能够串联其他节点。根据规划，中山路区域将成为中心城区东北部商业、商务、文化、娱乐、体育活动中心以及天津市创意产业中央商务区，发展空间广阔，为重点项目成长提供有力支撑。

其实，从板块市场来看，中山路板块表现尤为特殊。该板块已超10年无新增宅地供应，住宅市场潜在需求旺盛，且是河北区低库存区域，存量健康度良好。

而在商办市场，中山路板块为河北区商办低供应区域，成交以传统写字楼为主，缺乏如集商业、办公于一体的TOD综合体这类新型业态，市场供给与需求存在明显错配。

综合来看，中山路板块凭借规划高度、人口基础和需求潜力，成为河北区商业破局的关键战场，亟需一个标杆项目引领区域商业升级。

信达金地中山印，便是这个标杆项目。

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信达金地中山印价值解读

信达金地中山印TOD综合体拥有得天独厚的区位优势。

项目位于中环内河北区中心位置，地处百年中山路“核心中轴腹地”，紧邻国家4A级园林北宁公园，周边居住区密集，生活氛围浓厚。

人口基础同样十分雄厚。中山路板块及周边5公里范围内，涵盖河北区的王串场、金钟河、铁东路等板块，以及南开区的老城厢、红桥区的南运河等板块，居住人口密集。丰富的人口资源为项目提供了充足的潜在客流量。

信达金地中山印是河北区近年来首个大型TOD城市综合体，总体量达28万㎡，其中包含约9万㎡自持商业MALL，将彻底改变区域商业格局。

相较于传统商业形态，项目实现了从1.0传统百货、2.0购物中心、3.0体验式商业中心到4.0立体城市共同体的跨越。

中山印TOD综合体作为4.0立体城市共同体，实现了TOD枢纽与多元业态的深度融合，打造开放生态连接、强场景体验且遵循可持续理念的新型商业形态。

中山印TOD综合体作为区域商业新地标，凭借三重设计代差，重写了城市综合体价值标准。

第一重代差是从“商业孤岛”到“立体城市切片”，第二重代差是从“功能分区”到“场景熔炉”，第三重代差是从“封闭盒子”到“会呼吸的生态体”。

可以说，信达金地中山印实现了区域商业的空间重构、能级跃升、流量激活。

空间重构。项目为地铁6号线北宁公园站上盖，B1层直通地铁站，乘客出站即入商场，交通便利性极高。同时，空中连廊串联起住宅、写字楼与商业MALL，屋顶花园与北宁公园无缝衔接，实现了商业、居住、生态的有机融合。

能级跃升。在商业运营层面，中山印TOD综合体填补区域高端消费空白。项目引入IMAX激光影院、七鲜精品超市、矩阵KTV派对旗舰店等河北区首店，弥补了区域高端零售、品质娱乐等业态的不足。

流量激活。项目依托地铁6号线北宁公园站日均3.8万的客流，叠加3公里内约64万人口、1.6万办公人群的辐射能力，构建起“轨道上的消费永动机”。

研究显示，TOD综合体的商业入驻率比普通商圈快1.8倍，TOD住宅项目的销售价格比周边项目溢价可达30%以上，而信达金地中山印自带的约9万㎡自持商业MALL，将成为项目住宅价值提升的重要“财富泵站”。

而且，TOD综合体不仅对住宅价值有积极影响，对商业自身发展也具有显著推动作用。依托城市级商业综合体的写字楼，往往具备更高的租金水平和出租率。

信达金地中山印所处的中山路板块，是河北区商业破局的关键所在，区域存在巨大的商业需求与发展潜力。而项目凭借核心的区位优势、创新的TOD模式、磅礴的商业体量以及三重设计代差，将成为区域商业新地标，引领河北区商业迈入4.0时代。同时，项目在带动住宅价值提升、增强商业活力方面也具备强大潜力，有望成为天津商业地产领域的标杆项目，为河北区商业发展注入新的活力，为投资者带来丰厚回报。

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