新澍雅居“螺蛳壳里做道场”，郭鹏压力山大

文/粤进深 李奕和

联发位于深圳龙华的那宗三角地块。

终于出规划图了。

就在近日，深圳市规局披露了红山新澍雅居的总平面图。

没错，这个三角地块，此前已经命名为红山新澍雅居。

先来说一下基本的参数。

整个项目建设用地面积1.1万平方米；

总建筑面积4.29万平方米。

容积率3.09。绿化覆盖率32.49%。

总户数332户，机动车位360个。

根据总平图，新澍雅居规划三栋住宅。

当中，1栋一单元25层，一层六户设计；

1栋二单元25层，一层六户设计；

1栋三单元16层，一层四户设计。

三栋住宅，由南向北“一字”排开。

社区的入口，设在了佳民路一侧。

在1栋一单元和1栋二单元的楼体之间。

整个看下来，项目算是中规中矩。

没有特别眼前一亮的设计。

但也有几点可以说一下。

1）毕竟新规产品，项目户型有比较多的飘窗。

使用率应该不算低。

2）虽然主打一层六户、四户的刚需社区。

小区还是在部分地方设计了风雨连廊。

比如小区正门进来，1栋一单元和1栋二单元。

就有风雨连廊连接。

3）还有一点值得关注的是。

小区的1栋二单元和三单元。

总平图显示屋面有楼梯设计。

而1栋一单元是没有的。

是否意味着二、三单元有顶层复式产品？

这个值得期待一下。

毕竟，顶复产品的设计多出现在一些豪宅盘里面。

比如，位于深圳龙岗的中海大运玖章，就有部分顶复产品设计。

而新澍雅居，无论是从户数设计。

还是产品面积段看，都是主打刚需盘无疑。

前不久，项目的面积段已经传出。

户型面积主要为69、79、82、99㎡的产品。

其中，69㎡为2 1房，2厅1卫；

79、82㎡为3房2厅2卫；

99㎡为4房2厅2卫。

这一点，从新澍雅居这个项目名也一目了然。

在今年9月，联发集团发布了“新澍”产品品牌。

这个品牌定位，走新青年产品战略。

主要为年轻人打造优总价、高品质、强运营和智慧化的产品。

目的，是给年轻人提供第一套好房子。

为了控制总价，项目在户型面积上首先不能定太大。

据了解，联发的“新澍”青年社区。

已在厦门、南京、上海、深圳4座城市落地。

回到深圳红山新澍雅居这个全新的项目。

项目的开发主体为深圳联粤房地产开发有限公司。

该公司成立于2020年9月，董事长、经理为郭鹏。

今年初，联发集团撤销城市公司，合并成立事业部。

当时，深圳公司被调整为大湾区事业部。

而郭鹏就担任大湾区事业部总经理之职。

也是这个调整后不久，联发就拿下了深圳龙华的三角地块。

其实，有一说一。

新澍雅居这个项目，似乎也只能走刚需、刚改路线。

为什么这么说？

首先，这块地本来就不大。

还是一块三角地块。

南宽北窄，土地空间不好利用。

操作起来难度不小。

从最新总平图看，开发商在这样的地块塞下三栋楼。

其实已经很勉强。

最明显的是1栋三单元。

为了极致利用土地，楼栋只做了四个户型。

而且北边的两个户型，还只能沿土地形状，呈纵向排布。

这样的排布方式，在别的项目其实并不多见。

不过对于新澍雅居而言，也只能这样了。

而且即便是这样，尽可能地利用了地块形状的优势。

项目拥挤的劣势还是比较明显。

总平图就可看到，在项目西侧。

1栋三单元离旁边的民房只有约18米。

距离最小的，1栋二单元离旁边的民房更只有16米左右。

可以预见的是，届时，这两栋楼特别是西边的中低层户型。

在视野跟隐私方面都存在一定的影响。

比如，1栋二单元西北、西南侧的户型；

以及1栋三单元西南侧的户型；

主卧飘窗，就正对着旁边的民房。

不仅在于项目本身。

新澍雅居的压力，还可能来自未来的定价。

我们知道，这个地块是联发在今年6月经历65轮竞价才拿下的。

当时溢价率达到46%。

12.12亿元的总价，成交楼面价44559元/㎡。

市场预测，新澍雅居至少要卖到6.7万/㎡才能保本。

而周边项目的价格。

在售新盘如深业颐樾府以及臻著雅居。

贝壳参考价显示在6.3万/㎡左右。

这里值得一提的是。

臻著雅居也是联发打造的项目。

该项目地块由联发在2022年8月以12.73亿元拿下；

于2023年10月取证入市。

当时，臻著雅居拿地楼面价28377元/㎡。

相比之下，新澍雅居的拿地楼面价要贵了不少。

所以说，新澍雅居其实并不好定价。

定高了，市场不看好。定低了，利润又面临挑战。

确实很考验开发商能力。

不过，有一件事情值得欣慰。

进深君查了一下，目前，臻著雅居网签已超九成。

仅剩一些尾盘在售。

至少从这个方面，两个“兄弟”项目不用自相残杀了。