八天假，七天雨，西安楼市卖爆了？月映海棠首套二手成交｜房哥问答445期

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问答445期

问：绿城月映海棠首套二手房，289万包税成交，还要等吗？

答：作为软东的扛把子社区，绿城的首套成交，还是很有代表性的，具体成交时间为9月21日，建面约143㎡户型，挂牌价334万，成交总价为289万，单价20127元/㎡。

户型就是传统的四叶草，软件新城最早的四代住宅社区，南北错层，三室+宽厅，卧室外送小露台。

月映海棠的成交，说明两个现象，一是当下着急卖房，即便是三章这么强的小区，算上税费，转手成本等，依旧是算不过来账的，二是更靠近高新主城区的软东，二手房的需求和价格上更加活跃。

但对于这样一个上百亩的社区而言，后续二章，三章都要陆续交付，二手会有竞争，新房部分，熙海棠，锦海棠在售，有更多选择。

三章的优势在于，高颜值的社区，很强的交付能力，且更贴近高新居住圈，配套齐全，没有出三环的陌生感，且周边或旧，或老，暂无二手房强力竞争对手，后续是绿城自己的旧产品和新产品的竞争。

后续保利天瓒，金茂璞逸高新，绿城长安玉华交付后，又都是纯改善大面积，和一章，二章也没有冲突，而天地源，金泰，高科紫薇等，产品力又弱于绿城。

对于买家而言，入手三章二手房的好时机，还是要等二章交付以后，看价格再决定，自住需求的中小面积，目前绿城在软东拥有定价权。

问：今年国庆，多少人在西安买房，行情怎么样？

答：别问，真真假假，问就是热销，毕竟哪个真男人会主动承认自己不行，当下市场，纠结所谓国庆热度，已没有意义，金九银十事实上已经不存在了，现在只要有人买，每天都是国庆。

大家看到的成交数据，更多是来源于开发商自己发的海报，表述方式也不同，有直接说成交金额的，也有说完成集团业绩要求的，还有说转化比高的，不用过分纠结数据本身，因为你没有验证的渠道。

辩证的看，可参考这组克尔瑞的数据：

海报本身，对自身提振士气，对同行炫耀成绩，对领导完成工作，对群众热闹热闹，都挺好的，大家现在需要信心，需要预期，十一如果不热销，年底日子怎么熬。

对开发商而言，十一确实是重要节点，但今年八天假期，七天下雨，很多观望的人去看房的热情也少了，整体市场比较平淡，个别项目，有学区卖点的，有价格优惠的，该怎么卖还是怎么卖。

于大众而言，房价还未筑底，售楼部在赠送面积，价格优惠上的内卷还未到头，导致的观望情绪还未稳定，怕买早了，也怕买贵了，更怕背刺了。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差，不再走弯路。

（一对一私聊房哥答疑）

问：沣东自贸园二手房行情，学校有加持吗？

答：作为三环外的外围区域，在沣东买房的，除了城西和高新的自住外溢，还有不少是纯投资，毕竟2018年沣东真的火，科统区买不到后，很多人备选就是自贸园。

房价下行，投资退场，回归主城以后，沣东的房价短期内失去了支撑，外加新房高赠送内卷，二手压力很大。

自贸园区域内保利，蓝光，中南，万科的竞争也很大，大家都是三代住宅，除蓝光外，其他当年买的都不便宜，不自住的情况只能降价离场。

区域配套上，商业以社区底商为主，最近地铁在后卫寨，自贸产业园已成型，中医研究院在建，沣东五小，五初开学，基本生活配套都全，周边小区入住率也还不错。

五初是新建学校，校长是 原高新一中初中部校长王凤进，但管理，生源，师资仍需磨合，学校的养成也需要时间和成绩验证。

至于学校影响周边二手房行情，短期很难，这里不是铁一陆港，铁一金湾，房价更多取决于周边新房价格和二手房比价结果，当下着急卖，中介除了催你挂最低价成交，也没有太好办法。

问：奥体龙翔奥城云邸143㎡，考虑2027年交房，上班和上学用？

答：备选太多了，临三号线高架一侧，还有绿城丹桂苑，紫棠苑，中粮悦筑云庭，奥城云樾、或是二手房，或是待交房。

当年多少人都是奔着投资买的，二手房挂牌后，由于距铁一距离及高架因素，会展现出性价比，两年后才上学用，时间上也来得及。

剩余铁一陆港学区范围内，绿城1-4期，中粮奥体壹号，融创望江府，铁建西派麟悦，也都是已交付的二手房。

或大小面积可控，或距离学校很近，或不临地铁高架，选择很广，奥体已经是存量二手房时代，二手比新房确定性更高，价格更灵活。

也可以考虑去奥体南，高新一中陆港学区范围内，华润未来城市的二手房，枫林九溪的二手，华润港宸润府的新房，绿城润百合的新房，或产品更新，或价格更优，奥体那么大，二手那么多，值得多去看看。

问：房哥分析下城西西电片区，潜力如何？

答：西安主城区的三个旧改区域里，城北的团结片区，城东的幸福林带，城西的西电片区，各有特色，但进度和兑现不同，

幸福林带起步最早，兑现最快，地铁，商业，公园最全，今年又落地了爱知中学和交大附中，属于配套全面开花的，但由于拆迁难度，住宅供应比较少，早期的融创，龙湖后，目前是中建和金茂。

团结片区今年火爆，主要是因为落了高新系，爱知中学后，开发商扎堆拿地，外加区域商业，道路，公园，学校兑现齐全，没有明显短板，相比幸福林带，多是净地，新房开发进度快，主力是绿城，招商，保亿，龙翔，中建。

而西电片区，进度是最慢的，2022年11月，随着西电集团部分厂区启动拆迁后，才出现大庆智路的规划，更多依靠原有的地铁，大庆林带配套，大众关注的名校，商业引入，公园改造等，暂无进展。

目前已有部分土地供应，集中在西站及西缆厂区位置，已公示信息的为 中天西北的50亩地块，中天启悦，以及九臻·云谷栖境，还在地基阶段。

整个西电片区有规划，有配套，但进度更依赖于西电的搬迁进展，而高新草堂科技产业园的新址，还未完全投用。

作为二环范围近7000亩的超大规划，西电片区的未来可期，但当下还在前期阶段，今年的主城更新热度，主要是团结片区和幸福林带。

问：城北学区房三选一，高铁新城，港务区还是团结片区？

答：既然是学区房，首先遵循学校优先，生活便利，且总价可控原则，答案一目了然。

港务片区：铁一陆港，高新陆港，开学多年，已有成绩，且学区，房源稳定，仍是首选，铁一周边的绿城，中粮二手房价格高与高新周边的华润，融创，中冶等，侧面说明家长选择，首先铁一，备选高新，师大陆港热度有限，交大陆港刚刚开学，一张白纸。

团结片区：去年开学的团结实验，为高新一中教育联合体，在城北算名校利好，但家长请平常心看待，刚刚开学，成绩未知，而爱知中学未央校区刚刚开工，最快明年才开学，同样是一张白纸。

高铁新城范围内：老牌的为经开一小，一中，建校多年成绩稳定，其次是经开一校初中部，暂未划学区，再往后才是铁一未官宣的经开八校，学校还在建，以及今年开学的经开四校，高新二小，一中扶持。

看重成绩且跟风五大名校热度的，先看铁一陆港，备选高新陆港，务实又预算不高的，经开一小，一中组合最稳，想梭哈的等铁一经开官宣或爱知中学未央校区开学。

如果你也是城北的家长，是你会怎么选呢？还是都不选，经开一校本部或南校区最稳定。

问：有没有相同感觉，未央的团结村突然火起来了？

答：是现状也是必然，下行行情无改善，上行行情无刚需，既然大家都知道现在更多是刚需在买房，求稳的心态下首选还是三环内的主城区，因此绕不开的就是团结片区。

过去这里是建材市场和村子，2020年后迅速完成市场拆迁，土地收储，道路，地铁，公园，学校，商业建设，外加土地价，房价也不高，主打一个性价比。

城北方向，浐灞现在走豪宅开发，港务阵地在秦汉北，配套不全有风险，高铁新城又在初期，配套和人气有限，矮子里三选一，团结片区所见所得，更有确定性。

尤其是今年六月后，绿城，保亿，招商，龙翔等排队拿地，各种热度自然汇聚在这里，对城北人而言，不出三环，预算不多，自住买房，都会来团结村看看。

但供应大，进度快，竞争也大，各种新房轮番上市，高赠送，新产品不断，又都是刚需，刚改面积，后期价格竞争也大，对于买房人，静待开发商内卷后再择机出手。

问：西安团结实验学校的含金量怎么样，没有挂高新系的牌子？

答：去年九月刚开学的新学校，学区为 仁爱路以南、凤城八路以北、太华北路以东、北辰路以西，目前生源主要是周边几个安置社区，后期周边商品房交付后，也在这个学校内。

学校的最大热度来源于高新一中初中部的教育联合体，成员包括高新五初，七初，十一初，逸翠园初级中学，高新四校，东区初级中学，团结实验，富阎初级中学，经开第四学校等。

这个教育联合体内教职工1300+人，学生18000+人，所谓师傅领进门，修行在个人，有个名校+，城北多了热度，家长多了期待，楼市多了话题，但最终学校什么成绩，完全看师资和生源。

平常心看待即可，从目前周边在售新房的热度，价格看，团结实验并没有太多的房价额外加成，更多是基础教育托底，往后西安各处，都是五大名校的联合体，习惯了就好，不用盲目追名校。

名校+里也有区别，根据扶持力度不同，校区，分校，成员校，教育联合体。

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作者：Kikyo

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