房子是财富还是负债？贺铿曝空置房真相，多房者快醒醒

最近跟朋友吃饭，三句话离不开房子——有人说手里那套郊区房挂了三个月没动静，降了10万还没人问，夜里愁得睡不着；

也有人琢磨着要不要去深圳南山“抄底”，觉得核心区的房子再怎么跌，总不会垮；

深圳南山桃源村

还有刚工作的年轻人，天天刷房产中介的朋友圈，纠结到底是现在上车，还是再等等。

其实大家吵来吵去，本质是没搞懂一个事儿：中国太大了，房子根本不是“一个市场”，而是成千上万个“小市场”拼起来的。

你不能拿北京国贸的房价逻辑，去套老家县城的房子，就像你不能拿茅台的股价，去比村口小卖部的流水，完全不是一个游戏规则。

所以别再问“房价会涨还是跌”“房子该买还是该卖”了——答案就一句话：看你说的是哪儿的房子，是哪一类房子。

一、有些房子跌不动，有些房子跌穿底，差别在哪儿？

先说说那些“跌不动”的房子，到底凭啥抗跌。

我有个朋友在上海黄浦江边有套老房子，去年整个上海二手房都在降，他那套不仅没跌，甚至还有人加价问。

黄浦区老洋房

为啥？不是房子多新，而是楼下就是地铁口，步行10分钟到外滩，旁边有上海最好的小学之一，医院、商场更是出门就有。

说白了，这房子背后不是“居住”，是产业、教育、医疗这些“稀缺资源”——你买的不是钢筋水泥，是“在上海核心区扎根的资格”，这种房子只要城市还在发展，就很难大跌。

深圳南山也一样，那边全是科技公司，腾讯、华为这些企业的员工要买房，首选肯定是附近，需求摆在这里，就算市场整体不好，也有人接盘。

但反过来，我老家是个三四线城市，前几年盖了一堆新小区，现在小区里晚上亮灯的没几户，街上年轻人越来越少，都往省会跑了。

去年我一个亲戚想把县城的房子卖掉，挂了半年，从80万降到65万，才勉强有人愿意看——这种地方的房子，供太多、人太少，跌起来根本没底，甚至“腰斩”都不奇怪。

就连一线城市也有“坑”。

我另一个同事，2021年在广州远郊买了个新盘，当时销售说“未来会通地铁”“旁边要建商圈”，结果到现在地铁影都没见着，商圈也黄了，现在房价比买的时候跌了快30%，想卖都没人接。

所以不是“一线城市的房子就安全”，远郊、没配套的房子，照样是高风险。

南京远郊龙潭的房子

二、判断房子是“硬通货”还是“烫手山芋”，6个标准就够了

那普通人怎么判断自己手里的房子，到底是“硬通货”还是“烫手山芋”？别听专家扯那些“资产估值模型”，你就拿个小本本，从6个方面打分，得分高的基本抗跌，得分低的就得小心了。

第一是区位，这是最核心的。

你就看房子离核心区、地铁、CBD有多近——离得越近，分数越高。比如北京朝阳区的房子，离国贸3公里内，地铁步行5分钟，跟离国贸20公里、得坐公交转地铁的房子，完全是两个价。

我之前帮一个朋友算过，他那套离地铁口100米的房子，去年比同小区离地铁1公里的，多抗跌了15%，这就是区位的差距。

第二是房子本身和小区环境。

户型方正、南北通透的，肯定比“手枪型”“刀把型”的好；小区绿化能到30%以上，有健身房、儿童游乐区的，比那种只有几棵树的强。

我邻居家小区，因为绿化好、设施全，去年二手房成交价比旁边没绿化的小区，每平米贵了2000块，而且卖得还快——住得舒服的房子，大家才愿意接手。

第三是物业，这玩意儿太重要了，直接关系到房子的“寿命”。

好的物业，小区里干干净净，电梯坏了半天就修，外来人员进小区得登记；差的物业，垃圾堆在楼下没人管，电梯坏了拖一周，小区里还老丢东西。

我老家有个小区，因为物业太差，房价比隔壁同年代的小区，每平米低了5000块，而且没人愿意买——谁想住个乱糟糟的地方？

第四是学区，这还是中国家庭的“硬需求”。

哪怕现在出生率降了，但好学校的名额还是抢破头。我一个同学在杭州，为了让孩子上最好的小学，买了套40平米的老破小，单价比旁边非学区房贵了3倍，

而且就算市场不好，这种学区房也有人买——只要家长还想让孩子上好学校，学区房的价值就还在。

第五是生活配套，也就是“住在这里方不方便”。

楼下有没有超市、菜市场？看病近不近？有没有公园可以遛弯？

我之前在成都看房子，有个小区旁边就是大型商场，步行5分钟有三甲医院，还有个市政公园，虽然房价不低，但买的人很多——谁都不想买个菜要跑3公里，看个病要堵1小时。

第六是社群层次，这一点容易被忽略，但其实很关键。

小区业主大多是上班族、知识分子，还是乱七八糟的人，直接影响小区氛围。

我有个朋友住的小区，业主大多是附近公司的白领，晚上没人吵吵闹闹，大家还会一起组织亲子活动；

另一个朋友住的小区，经常有人半夜喝酒吵架，甚至高空抛物，这种小区的房子，不仅住着闹心，想卖也难。

你把这6项加起来，得分高的房子，就算市场再差，也能守住价值；得分低的，比如区位偏、户型差、物业烂，那大概率会成为最先跌的“炮灰”。

三、大环境冷得很：房子太多，需求却跟不上了

再说说大环境，现在房地产到底是个啥情况？一句话：供应太多，需求太少，整体还没找到底。

国家统计局去年（2024年）出的数据很实在：新建商品房卖了97385万平方米，比前一年少了12.9%；其中住宅更惨，少卖了14.1%。

啥概念？相当于少卖了差不多100万个90平米的房子，这缺口不是小数。为啥卖不动？需求跟不上了。

现在人口增长慢得很，每年新生儿越来越少，而且城市化率已经超过65%了——以前是农村人往县城跑，县城人往市里跑，市里人往省会跑，那时候房子需求大；

农村自建房

现在大规模的“进城潮”过去了，没那么多人需要买房了。加上现在家庭越变越小，以前一家五口住一套房，现在小夫妻加个孩子就住一套，新增需求自然就少了。

供应多、需求少，结果就是房子太多了。前国家统计局副局长贺铿，去年在一个实体经济大会上就说透了：

“现在房子太多了，空置的到底有多少，专家们算的数不一样，但有一点肯定——14亿人都住进去，可能还剩不少。”

曹德旺也说过，这房地产调整不是一年两年的事儿，可能得五六年才能缓过来，他这话不是瞎猜，是看数据算出来的，不是随口说说的“预言”。

四、最该警惕的两个坑：资产反噬和等待的幻觉

这里必须提醒大家一个风险：别再觉得“房子就是财富”了，现在很多房子已经变成“负债”了，这就是所谓的“资产反噬”。

我邻居大姐，三年前在武汉买了套投资房，当时觉得“武汉是新一线城市，房子肯定涨”，月供8000块，想着租出去能覆盖一部分。

结果现在租金才3000块，每个月倒贴5000，一年就是6万。

想卖吧，小区里挂牌的有100套，上个月才成交10套，她降了10%，还是没人理——这房子现在就是个“吞钱的窟窿”，扔了可惜，拿着又亏钱。

还有些人更惨，去年买了房，今年收入降了，月供还不上，只能被迫“断供”，最后房子被法拍，自己还落个征信黑名单。

所以现在千万别再抱着“买房就能发财”的老观念了，房子已经不是“无风险资产”了，弄不好就会把自己套进去。

比“资产反噬”更可怕的，是“等待的幻觉”——总觉得“再等等，房价就会涨回来”。但你要知道，房地产调整不是几个月的事儿，可能要五到十年，甚至更久。

对普通人来说，这十年就是你最能赚钱、最能拼的年纪，要是把时间都耗在等房子涨价上，错过了工作机会、错过了创业机会，那才是真的亏。

我一个表哥，2019年在郑州远郊买了套房子，当时觉得“会涨”，结果现在跌了40%。有人去年想以60万买他的房，他觉得“还能涨”，没卖，现在连50万都没人要了，而且还在跌。

他现在后悔得不行：“当时要是卖了，拿着钱做点小生意，也比现在套着强。”

所以要是你手里有多余的房子，现在有人愿意接盘，哪怕价格不尽如人意，也别犹豫——君子不立危墙之下，别等房子彻底卖不出去了，才后悔。

五、刚需别慌，多房别拖：未来3年这么选

当然，也不是所有人都要卖房。要是你是“刚需”，比如要结婚、要给孩子上学，那买房还是有意义的，但一定要理性，别被情绪带偏。

首先，要把“自住”放在第一位。别管别人说“这房子未来会不会涨”，先问自己“我住在这里舒服吗”“我能不能承担月供”。

我一个堂弟去年在杭州买了房，选的是离公司近、旁边有学校的小区，月供占家庭收入的30%，他说“不管涨不跌，我住着方便，心里踏实”

这才是刚需该有的心态，买房是为了改善生活，不是为了投资。

其次，优先选“核心区域”。别贪便宜买远郊的房子，尤其是那些“规划很好但还没落地”的地方——销售说“未来会通地铁”，但“未来”可能是十年后，到时候你早就换房了。

尽量选人口持续流入、有产业支撑的城市和区域，比如一线城市的核心区、新一线城市的主城区，这些地方的房子，就算跌，也跌不到哪儿去，而且住着也方便。

最后，一定要控制负债。月供最好别超过家庭收入的40%，能控制在30%以内最好。

比如你家庭月收入1万，月供最多3000，要是超过4000，一旦收入降了，或者家里有急事要花钱，你就会很被动。

我一个朋友，去年月供占家庭收入的60%，今年他被裁员了，月供马上就断了，现在天天跟中介哭着要卖房，价格一降再降。

未来三年，中国房地产大概率会是“冰与火并存”的局面——有的地方能稳住，有的地方还得跌。

“火”的地方，是一线和部分强二线的核心区，比如北京海淀、上海徐汇、深圳南山、杭州西湖这些地方，有人口往这儿流，有好产业，房子需求摆在这里，价格会相对稳定。

但也别觉得这些地方就一定安全，要是某个片区之前炒得太凶，比如有些地方明明配套不行，还卖得比旁边贵50%，那该跌还是得跌，别盲目冲。

“冰”的地方，是三四线城市和一线、二线的远郊区域。这些地方房子多、人少，库存压得慌，接下来几年可能还会跌，而且很难反弹。

要是你手里有这些地方的房子，能卖就尽快卖，别抱着“等涨价”的幻想。

说到底，我们已经彻底告别了“全民靠房子发财”的时代，现在买房卖房，拼的不是“运气”，而是“理性”。

房子可以是你的“家”，可以是你的“保障”，但再也不是你的“造富机器”了。

对刚需来说，在能力范围内选一套自己住得舒服的房子，别管短期涨跌，踏实过日子；

对多房者来说，赶紧看看手里的房子是不是“优质资产”，要是不行，就及时止损，别把自己套进去。

人生就几十年，最宝贵的不是房子，是时间和机会。

别把时间都耗在等房子涨价上，该断就断，才不会“反受其乱”。

记住：房子是为了让生活更好，不是为了让生活更糟。