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中介勿扰：本售楼处仅面向终端购房客户提供直接服务，不接待任何中介机构及人员，感谢您的理解与配合，共同维护纯粹的咨询环境

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金陵华庭是位于上海市黄浦区金陵东路的高端住宅项目，由嘉里建设开发，总建筑面积约67万平方米，涵盖4幢150米超高层住宅、29套石库门风貌别墅及商业办公配套‌。该项目是外滩街道近20年来首个新增住宅用地，距离外滩仅260米，区位稀缺性显著‌。

核心信息

1. 价格与房源
   • 二期（2025年9月推出）120套房源，建面约358-865㎡，均价20.5万元/㎡，较一期（18.9万元/㎡）上涨1.6万元/㎡‌。
   • 最高单价达32.68万元/㎡（49楼865㎡复式房源，总价2.83亿元），刷新上海新房备案单价纪录‌。
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1. 产品设计
   • 主力户型为270-640㎡大平层，得房率约78%，南向面宽超20米，部分户型附赠80㎡空中花园‌。
   • 精装标准采用德国博德宝橱柜、瑞士瑞族电器等国际品牌，配备恒温泳池、私宴厅等高端会所设施‌。
2. 开发进度
   • 一期158套房源于2025年3月开盘即售罄，二期计划9月27日开盘，认购金820万元/套‌
   • 项目为嘉里建设内地最大投资（超355亿元），后续还将开发21.5万㎡甲级写字楼及商业街区✅嘉里金陵华庭售楼处电话：400-8558-224✅︎✅︎✅

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配套与交通

• 交通‌：地铁10/14号线双轨交汇，500米内覆盖6个地铁站‌
• 商业‌：自建10万㎡商业综合体，毗邻豫园、南京东路商圈‌
• 教育医疗‌：2km内有一级小学上海市实验小学及仁济医院等三甲医院‌

黄浦金陵华庭二期，今日开启认购。120套360-875㎡大平层及复式，均价20.5万/㎡，套均总价约8203万元，是今年新高，仅次于翠湖天地六和。

2025年3月，上海顶豪市场见证历史性时刻——嘉里建设金陵华庭一期158套房源开盘3小时告罄，劲揽92.34亿元，以套均约5800万元的热销数据，创下上海今年一季度单日销售总额、均价、套均总价“三冠王”纪录。这场记录不仅印证了外滩核心资产的硬通货属性，更让沉寂 20 年的金陵东路，正式站上上海城市更新的战略 C 位。

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△图例为嘉里金陵路项目鸟瞰效果图，仅供参考

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如今，金陵华庭二期正式亮相，携建筑面积约358-865㎡环幕大平层与复式大宅，以“静奢美学”升级版重塑上海新一代豪宅标准。作为外滩街道20年来首个住宅供应地块，二期收官席位，已过会，即将压轴入市，均价20.5万/㎡。

产品

项目是嘉里建设在中国内地投资规模最大的综合用途项目。作为地标级超大城市综合街区，项目涵盖住宅、办公、商业以及酒店等多元业态，预计将于2027年至2029年间分期竣工。

据了解，嘉里建设主导更新的10个街坊位于金陵东路中段，正是金陵东路街区中现状骑楼原真性、完整性与连续性最好，街坊肌理文脉留存最多，风貌价值最高的“精华段”。

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而嘉里建设将采用“留皮换胆”的方式，对骑楼建筑风貌价值最高的金陵东路立面进行原址保护修缮，最大程度地保留金陵东路骑楼的原真性。

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10个地块将分两批次进行协议出让，首批次的四幅地块规划面积超28.4万㎡，投资额约180亿。包含整个项目所有的住宅部分，未来将提供超过12.4万平方米的超高层及历史风貌别墅供应。

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此前，上海规土局已经公示了【上海市黄浦区广场社区C010102单元064-01、065-01地块项目建设工程设计方案】

根据设计方案：住宅部分，只有4栋超高层住宅，其余均为3层的别墅项目。

64地块拟建设2栋44F超高层、3栋别墅建筑；

65地块拟建设2栋44F超高层、9栋别墅建筑；

（仅供参考，最终以实际为准）

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南侧地块两栋超高层住宅的核心筒是一样的，三台大电梯加剪刀梯的配置，其中两台电梯供业主使用，一台供后勤人员使用。单纯去看梯户比，貌似是还可以，但是从业主日常使用角度来说，两台贯通梯供八十几户使用，不能算是使用很便利，高峰期肯定会存在较长候梯时间。

在户型设计上，除了顶层的整层大平层外，其余均是一层两户，每户270°视野三面采光。

本项目将业主动线和家政动线进行了区分，这样可以避免相互干扰，保证业主生活的纯粹性与私密性，同时也能让家政服务工作开展得更加高效有序。卫生间配置充足，270㎡户型和285㎡户型加上保姆卫生间总数量达到五个，且暗卫数量不多，能充分满足多人使用需求。

340㎡户型在前两个户型基础上做了户型升级。玄关区域配置了衣帽间和化妆间，主卧分别做了男主衣帽间和女主衣帽间。

270㎡户型和285㎡户型的客餐厅部分面积稍小，340㎡户型的客餐厅部分更加完整开阔。

在两栋大楼的42至44层，共设有六套整层的约640㎡大平层。

这些大平层以核心筒为界限，将户型划分为两个部分：其中一侧为户型的公共区域，另一侧则是居住区域。在公共区域内，不但拥有极为宽敞的社交空间，还设置了相对较为私密、适宜进行交谈与会客的区域。居住区域是由四个独立的套房以及一个小型起居厅构成。豪宅的所有要素都配齐了。

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二批次户型图

365㎡户型

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项目效果图如下：

最后附上项目实探：

（拍摄于2024.9.6，地址金陵东路附近）

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最新信息：「金陵华庭」二批次入市！过会价20.5万/㎡，将加推建面约360-445㎡大户型&725-865㎡复式，一房一价表发布，总价约5350万-2.8亿！全新样板间现已开放，预约可看！

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黄浦核楼栋布局示意图

项目本次推售共两栋楼，T1栋主要由360㎡户型构成，T2栋更靠外滩和黄浦江，主要由450㎡户型构成。

360㎡户型，从第六层起总价迈入6000万级，主力单价约19-19.5万/㎡，主力总价约6000万元-7500万元。

450㎡户型从第七层起，迈入8000万级，主力单价约21.5万/㎡，总价约8500万元-1亿元。
T2东边套865㎡顶复总价约2.83亿元，单价达32.68万/㎡，刷新了近年上海新房公寓单价纪录。✅嘉里金陵华庭售楼处电话：400-8558-224✅︎✅︎✅

一房一价表

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黄浦外滩 | 金陵华庭

项目地段

嘉里金陵路项目，被外滩、老城厢、人民广场三大历史文化风貌区围合而成，最东侧距黄浦江约260米，越过黄浦江就是陆家嘴。

△ 图例为嘉里金陵路项目区位图示意，仅供参考

外滩第二立面的改造已提上日程，城市界面焕然一新的外滩，是外滩街道内金陵华庭项目未来能收益的地段利好。同时从目前规划来看，外滩新一轮旧改未来只有少量的住宅业态。

△图例为嘉里金陵路项目效果图，仅供参考

一座综合体项目

嘉里金陵路项目，是一座由嘉里建设打造的城市更新综合体，体量约67万方，住宅约12万方。金陵东路的著名骑楼将变身“商业属性”，两栋重塑外滩天际线的办公楼，将是黄浦新的地标。

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△图例为嘉里建设项目图集，仅供参考

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△ 图例为嘉里金陵路项目效果图，仅供参考

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约360-875㎡大平层及复式

金陵华庭二期，共计160套房源，本次推出120套。主力户型为建面约360-365-450㎡平层，还有少量建面约725-875㎡复式。

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嘉里建设计划将该区发展成以交通为导向的综合发展项目，地块将可直达豫园地铁站，该站为地铁线10号线和14号线的主要换乘站，交通便利。

周边学校：上海市黄浦区松雪街幼儿园、上海市书法实验幼儿园、永安路幼儿园、傅家街幼儿园(傅家街)、黄浦区南京东路幼儿园(天津路部)、上海市黄浦区四川南路小学(金陵东路)、上海市实验小学、上海市黄浦区报童小学、上海市黄浦区复兴东路第三小学上海市黄浦区复兴东路第三小学、上海市光明中学(淮海东路)、上海市格致中学、GEZHIHIGHSCHOOL SHANGHAI、昂立教育初中部、上海市民办明珠中学

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医疗配套：露香园社区卫生服务站、群力草药店门诊部配方部、上海市黄浦区豫园街道社区卫生服务中心佳日社区卫生服务站、上海仁济医院生殖医学中心、外滩街道社区社区卫生服务中心广东路分中心、拜博口腔(上海总部)、复旦大学附属华东医院市府大厦门诊部、上海市黄浦区外滩街道社区卫生服务中心汉光社区卫生服务站、上海雷诵芬堂中医门诊部雷氏汉光中医门诊部

绿化：延福公园、古城公园、City Park城市公园、丹凤公园、淮海公园、黄浦区法治文化主题公园、延中广场公园、人民公园、太平桥公园、滨江公园

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上海 825 新政效应观察：外环外冷热分化显著，环沪楼市承压，市场机遇与挑战交织

北京 “8・8 新政” 的阶段性成果，为上海 825 新政的落地提供了极具价值的参考样本。据中指研究院数据，北京新政实施后（8 月 9 日 - 9 月 7 日），新建商品住宅日均成交面积达 1.26 万平方米，较 7 月日均增长 7%；克而瑞的统计进一步显示，8 月北京新建商品住宅成交 2733 套，环比提升 6.2%，清晰显现出政策对市场活跃度的提振作用。

在此背景下，市场目光自然聚焦上海：825 新政能否借 “金九银十” 这一传统销售旺季，有效激活外环外市场，并带动全市楼市逐步走出低谷？

一、上海 825 新政对房价的影响：多面性与结构性分化

新政落地后，上海楼市呈现 “外环外热度与压力并存，外环内抗跌性凸显” 的复杂格局，不同区域的市场表现差异显著。

（一）外环外：表面热度下暗藏市场压力

新政后，外环外多个楼盘推出 “通宵接待购房者” 的举措，中介带看频次与成交单数均出现回升，但市场情绪整体仍以理性为主。

多位中介反馈：“尽管少数房东尝试小幅提价，但绝大多数业主更倾向降价促成交易，只想抓住新政窗口期尽快变现。” 中介自身也在积极推动成交，“只要客户诉求不过分，基本会借着新政热度尽力协调双方达成一致”。

这种 “表面热闹” 背后，数据揭示了市场的真实压力：上海二手房挂牌价已连续七个月呈下跌态势，截至 9 月 13 日（安居客统计），9 月全市二手房均价降至 46738 元 / 平方米，环比进一步下跌 0.79%，同比跌幅更是达到 9.17%。区域分化尤为明显，嘉定、松江、崇明三区仅微涨 0.10%-5.97%，而金山区则以 1.94% 的跌幅成为外环外领跌区域。

1. 新房市场：促销力度加大，去化效果有限

尽管多个外环外楼盘对外宣称 “24 小时营业” 或 “即将收回购房优惠”，但实际去化依旧依靠大幅折扣促销。据凤凰网房产调查，松江国贸鹭原、嘉定大华梧桐樾、奉贤大名城映雨江南等项目，除公开的 95 折优惠外，还通过开发商直接返现（最高 30 至 40 万元）、中介返佣等隐性折扣吸引购房者，部分房源实际成交价相当于原定价的 7-8 折。

即便如此，促销效果仍未达预期。佑威数据显示，8 月上海新建商品住宅成交量仅 3033 套，环比下滑 9.50%。更有项目被指制造 “热销假象”，例如虹口金茂璞元宣称 “开盘即售罄”，但截至 9 月 4 日，仍有 24 套房源处于未售状态。

2. 新房分化：配套与产品力决定市场热度

外环外新房市场冷热分化极为突出：保利海上印、招商林屿畔等项目凭借成熟的周边配套（如临近地铁、自带商业体）与优质产品设计（如户型方正、绿化率高），实现 “开盘即售罄”；而东苑古北悦公馆等项目则因配套不足、产品设计陈旧，出现网签挂零的情况。

导致分化的核心原因在于两点：一是部分区域配套滞后，缺乏商业综合体、优质学校及医疗机构，轨道交通网络覆盖不足，通勤成本高，难以吸引自住型买家；二是产品与需求脱节，部分楼盘户型设计落后（如暗厅、动线混乱）、社区规划陈旧，无法满足改善型购房者的需求。

为加速去化，部分远郊楼盘已采取 “政府批量采购” 模式，将闲置房源改造为保障性租赁住房。尽管此举会压缩企业利润，但能帮助企业快速回笼资金、减轻负债压力。

3. 新政对部分外环外房源的 “隐性利空”

需注意的是，新政对部分外环外房源实则构成 “利空”—— 尤其是无地铁、无配套的 “老破小” 动迁房或品质较差的商品房。由于公积金 “可提可贷” 新政降低了新房上车门槛，部分原本考虑这类二手房的购房需求，转向了总价可控、居住体验更佳的新房，反而加剧了这类存量二手房的竞争压力。

（二）外环内：稀缺性支撑市场稳定性

与外环外不同，外环内市场表现出更强的抗跌性。上海外环内区域面积仅占全市总面积的 13% 左右，此次 825 新政全面放开外环外限购（覆盖近 90% 区域），却对外环内限购政策仍保持严格管控，这一差异进一步凸显了核心区域房产的稀缺属性。

核心区（内环内）政策维持不变：上海户籍家庭限购 2 套住房，非上海户籍家庭需缴纳 3 年社保方可购买 1 套。严格的准入限制有效抑制了投机需求，市场以自住和长期资产配置为主导，房价抗跌性较强。地段价值、成熟的配套设施（如优质学区、大型商圈）与有限的供应总量，共同支撑了核心区房产的保值属性，未来价格预计将保持平稳，或随经济基本面缓慢波动。

相对而言，市区 “老公房” 可能面临需求分流压力。预算有限的购房者如今更愿意选择外环外的新建住宅 —— 这类房源不仅享有政策红利，且在户型设计、社区环境等方面更具优势；而市区老公房在贷款优惠、税费减免等方面并无特殊政策支持，需求可能进一步收缩。

二、环沪楼市：遭遇近十年最严峻挑战

受上海 825 新政冲击最大的当属环沪楼市。回顾 2021 年前后，环沪区域曾吸引大批投资客入场，被冠以 “上海后花园” 的名号，掀起一阵 “稳赚不赔” 的购房热潮。但仅仅过去几年，市场格局已发生根本性转变 —— 上海每一次楼市政策松绑，对环沪而言都意味着一轮新的冲击。

（一）环沪楼市的核心逻辑：从 “承接外溢” 到 “需求流失”

环沪楼市兴起的核心逻辑，是承接上海外溢的购房需求。早期上海限购政策严格，大量不具备上海购房资格的刚需群体，不得不将目光转向环沪区域。但随着上海外环外限购大幅放开，环沪失去了 “不限购” 和 “低总价” 两大核心竞争力，无论是刚需群体还是投资客，都出现向上海回流的趋势，环沪市场正面临近十年来最严峻的挑战。

上海 825 新政发布次日，苏州便连夜取消市区新建商品住房 2 年的限售政策，试图提振本地楼市。然而政策 “松绑” 后，苏州二手房单日新增挂牌量就达到 2000 多套，这一数据背后，折射出环沪市场的低迷现状。

克而瑞数据显示，苏州 7 月商品住宅成交量仅 12 万平方米，环比下滑 70%；8 月新建商品住宅成交量虽环比增长 13.92%，但同比仍下跌 21.18%；二手房市场无论成交量还是成交价，均呈全线下跌态势。

类似的低迷情况普遍存在于启东、杭州湾、嘉善、平湖、吴江汾湖、太仓等环沪区域。

（二）环沪楼市低迷的三大核心原因

1.产业空心化问题突出：多数环沪区域定位为 “睡城”，缺乏核心产业支撑，无法形成 “职住平衡” 的良性循环，人口吸引力持续减弱；

2.配套承诺未能兑现：早期宣传中规划的学校、商业体、交通线路等配套设施，大多未能落地，导致居住便利性远低于预期；

3.上海政策虹吸效应显著：上海外环外购房门槛大幅降低，直接分流了原本流向环沪的刚需与投资需求，进一步加剧了环沪市场的下行压力。

（三）“新房比二手房便宜” 的倒挂乱象

环沪楼市还出现了反常的 “新房比二手房便宜” 的价格倒挂现象。例如花桥象屿都城怡园推出五折优惠促销活动，83 平方米的小三房总价仅 98 万元，比同小区二手房价格低 20% 以上；而周边二手房挂牌价普遍在 1.2 至 1.3 万元 / 平方米，且成交周期长达 120 至 240 天。

这种乱象的根源在于：开发商迫于资金压力，不得不通过降价回款缓解流动性；而个体业主难以承受大幅亏损，不愿低价出售，导致市场价格体系扭曲。

三、市场参与者的决策建议：机遇与挑战的精准把握

当前上海及环沪楼市的现状，对不同市场参与者而言，意味着截然不同的机遇与挑战 —— 它既不是全面上涨的信号，也不是整体衰退的警报，而是需要精准判断的 “双刃剑”。

（一）对卖房者：聚焦流动性，而非价格涨幅

新政的核心目标是改善市场流动性，而非推高房价，这一点卖房者需明确认知。

·外环外房东应依据家庭资金情况，选择 “降低负债” 或 “借市场热度出手”：房源品质较好（如近地铁、配套全）的，可以略低于市场价成交，加快变现速度；远郊区域（如奉贤海湾、青浦白鹤、浦东泥城惠南）的业主更需加快出售节奏，避免后续抛压增大；

·尤其位于外环外新房密集区的二手房东，需警惕未来新房持续促销带来的竞争压力，抓住当前窗口期果断决策。

（二）对购房者：刚需迎来宽松窗口，优先选择 “高性价比 + 稀缺性” 房源

刚需群体迎来了史上最宽松的购房窗口期，购房门槛大幅下降：

·外环外热点板块如唐镇、莘庄、徐泾、浦锦、梅陇、七宝，凭借成熟配套与便捷交通，综合实力强劲，可优先考虑入手；

·预算在 500 万元以内的购房者，可关注南翔、杨行、曹路、周康、江桥、泗泾等板块，这些区域房价相对亲民，且生活便利性较高；

·近年来新房产品力显著提升（如户型优化、智能化配置、社区绿化升级），居住体验优于同区域二手房，预算充足的购房者建议优先考虑新房。无论选择新房还是二手房，都需多看多比，重点关注 “稀缺性”（如近地铁、优质学区）与 “竞争力”（如户型、社区环境）兼具的房源。

（三）对投资者：谨慎回避，风险大于机遇

当前楼市投资如同 “刀尖舔血”：政策风险较高，市场接盘群体不断减少，投资回报不确定性显著增加，建议暂时回避楼市投资。

至于环沪房产，若是刚需自住（如工作地点在环沪、预算有限），可根据自身需求选择；但若以投资为目的，普遍不建议购买 —— 环沪市场短期内难以扭转低迷态势，投资回报周期长、风险高。

四、总结：新政阻跌但未反弹，市场仍处探底阶段

上海 825 新政为外环外新建住宅提供了定向支持，在缓解库存压力、稳定土地市场方面发挥了一定作用，但难以从根本上扭转市场下行的预期。

当前上海楼市仍处于探底过程中，政策仅起到了阻止房价进一步下跌的作用，尚未引发全面反弹。未来市场能否企稳回升，还需观察三大关键因素：外环外配套设施落地情况（如地铁、学校、商业体）、房价调整幅度是否匹配市场需求、以及购房者信心的恢复程度。