谢逸枫:国庆楼市冷热分化，北上深火热，广杭降温谁能逆袭？

文/谢逸枫

今年国庆假期楼市总体表现为冷热不均、城市分化，点状火爆，区域降温的局面。其中北上深等少数城市火热点，广杭成等大多数城市降温。毫无疑问，持续巩固房地产市场止跌回稳的态势，防止再下跌风险是首要任务，政策需强刺激。

得益于节前松绑限购、公积金贷款、税收的利好政策刺激，北京、上海、深圳等核心城市新房网签量均出现明显增长。大多城市从实际认购量、成交量、看房量、来电量数据显示，受假期出行潮、网签暂停的影响，楼市降温非常明显。

中指数据显示，10月1日-8日北京新建商品住宅日均成交0.61万平，同比增长52%。二手房日均成交19套，同比增长73%。9月新建商品住宅成交46万平，环比增长21%，同比增长22%。二手房成交1.6万套，环比增长19%，同比增长19%。

中原数据显示，假期期间上海楼市成交表现稳定，新建商品住宅成交面积1.73万平方米。中指数据显示，国庆假期期间（10月1日-8日），上海新建商品住宅日均成交0.62万平米，较去年国庆假期仅小幅增长3%。

中指数据显示，国庆假期期间（10月1日-8日），深圳新建商品住宅日均成交0.23万平米，较去年国庆假期增长22%。毫无疑问，预计10月交易活跃度将继续上升，短期内难改市场‘以价换量’态势，政策有望进一步宽松。

广杭成楼市降温明显，10月1日-8日，广州新建商品住宅日均成交面积0.81万平，同比下降4%。杭州新建商品住宅日均成交0.18万，高基数导致同比降幅明显。成都新建商品房日均成交0.29万平，同比下降5%。预计节后网签成交量上升。

58安居数据显示，国庆期间60城新房线上找房热度日均值69.8，同比下降44.1%，热度呈现连续3年逐年下降趋势。一线城市新房线上找房热度为上海99.0、深圳91.5、广州70.9、北京46.7，与2023、2024年相比，热度降幅明显。

克尔瑞数据显示，十一中秋双节假期（2025年10月1日-10月8日，下同）22个重点城市认购面积为160.9万平方米，环比下降38%，同比下降33%。22城整体跌多涨少，短期内出台新政的北京、上海、深圳等，国庆楼市符合市场预期。

CRIC监测数据显示，22个城市国庆假期认购面积同环比下降超3成。其中成都、杭州等城市市场热度依然延续，广州、武汉、郑州等维持弱修复行情。二手房成交同比“腰斩”，跌幅大于新房，新成领先二手房市场。

CRIC监测数据显示，十一假期成交备案数据来看，45个重点监测城市累计成交65.49万平方米，环比降81%，同比下降20%，与今年五一假期相比下降16%。其中一线韧性较强，同比持增53%，与今年五一假期相比仅微降6%。

按照城市能级来看，一线城市中上海、北京和深圳商品住宅成交备案面积同比均为正。此外，上海新房备案面积与五一假期期间相比也上涨了三成。在新政利好支撑下，止跌企稳态势初显。其中广州、杭州、成都等相对低迷。

8城假期期间二手房成交5029套，环比下降43%，同比下降55%。十一期间各城市二手房行情整体跌多涨少，北广深、合肥、杭州等城市二手房市场相对低迷，其中北京同比领跌，跌幅高达76%。因此，预计10月整体成交延续低位徘徊。

今年国庆假期楼市与往年最大的不同点，是今年国庆中秋一起放，时间长达8天，较往年7天假期时长不同。其次是与往年的国庆假期一样，网签基本暂停，假期的网签数据，无法完全反映真实成交、市场热度。最后是出游大于买房。

后续房地产市场走势，将会延续银十的以价换量态势。总体看，相比7月-8月，政策松绑后，9月市场企稳升温，预计10月市场依然会维持相对热度。与2024年新政后爆发状态，肯定是不会出现，预计10月热点城市成交量成交总体维持高位。