险资争做“包租婆”背后的考量

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　　来源：保险秘闻

　　经历了对地产股投资的退潮之后，险资又重新瞄准了房地产领域。10月9日，北京商报记者注意到，近期险资对于长租公寓、购物中心等收租型商业地产领域的投资增加显著，加速探索存量不动产领域的投资机会，当“房东”的趋势加深。在业内人士看来，探寻优质不动产以获取稳定持续的租金收入，成为险资应对资产荒、助力资产负债匹配的发力方向。

　　险资加码收租型资产

　　近日，华夏凯德商业REIT上市，底层资产为广州、长沙核心商圈的两个成熟购物中心。该项目的投资者中又见险资身影，北京商报记者了解到，财信人寿作为最大份额的外部投资人，正式参与华夏凯德商业REIT战略配售，财信人寿本次投资金额约5000万元。

　　财信人寿并非个例，近两年，越来越多险资通过直接或间接方式，不断加码对存量商业地产、办公楼、长租公寓等领域的投资。

　　具体来说，今年8月，大家投控联合大家人寿、友邦人寿、中宏人寿、复星保德信人寿等保险公司共同设立大家长租住房基金，总规模45亿元，将重点布局北京、上海等一线城市的保障性租赁住房项目。7月，有市场消息称，友邦保险成功收购位于上海市松江区的一处保障性租赁社区项目。此外，2月，新华保险、大家人寿联合万科集团旗下住房租赁平台等，成立万新金石（厦门）住房租赁股权投资合伙企业（有限合伙）。

　　一直以来，地产投资具有较长投资周期的特性，这与险资的久期相契合。业内普遍认为，在利率持续下行的环境里，传统固收类资产已难以满足险资的收益需求，险资急需拓展投资渠道。优质不动产具有长久期、低波动和现金流稳定的特性，能够满足险资对长期稳定收益的需求，成为其优化投资策略的重要选择。在科方得智库研究负责人张新原看来，在低利率和资产荒背景下，优质不动产能够提供相对可靠的现金流和长期增值潜力，有助于险资应对市场波动。成熟资产如购物中心具备稳定的租金收入，长租公寓则符合城市化发展趋势，这些资产类别能够匹配险资的长期负债特性，成为对抗经济周期的重要工具。

　　除了险资自身的投资需求，政策红利释放也为险资投资收租型地产打开了窗口。去年中国人民银行和金融监管总局发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》提出，支持保险资金等长期资金投资住房租赁市场。

　　投资多元化平台化

　　与前些年重仓地产股不同，从投资逻辑来看，近两年险资的不动产投资更加多元，对商业地产、办公楼、长租公寓等领域均有涉足；且投资方式逐步从单一债权计划转变为基金化、平台化。

　　张新原对此表示，专业运营团队有助于提升资产回报率；平台化运作便于规模扩张，提升资产配置效率。这种模式很可能成为主流，因为它更契合险资对长期稳定收益的需求，同时能主动管理资产而非被动持有。

　　放眼未来，险资不动产投资，尤其是收租型地产领域的投资热情能否得以延续？业内人士预测，随着保险公司资金实力的增强和风险管理能力的提升，更多资金将流向不动产市场。

　　谈及未来投资方向，张新原预测，未来险资在收租型资产方面的投资可能呈现三大趋势，一是地域下沉，重点关注都市圈内产业基础扎实的二线城市；二是资产类型多元化，探索物流仓储、数据中心等新基建领域；三是合作模式创新，通过参股运营方、共建产业基金等方式深度绑定优质资源。险资将更注重与专业机构的战略合作，以运营能力提升作为核心考量，而非单纯财务投资。

　　浙大城市学院副教授林先平同样提到，未来险资不动产投资可能拓展至核心城市周边的潜力区域，如二线城市新兴商圈或交通枢纽地带，以寻找价值洼地。同时，险资会探索更多合作模式，例如与房企共建运营平台，深度绑定专业运营方将帮助险资提升资产效益，应对市场分化趋势，确保投资组合的多样性和韧性。