中海终于在广州拿地了 补仓海珠继续与保利“对对碰”

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观点网 10月9日，广州市海珠区广州大道南788号二期地块成功出让，地块起始价8.6亿元。最终，中海地产与保利发展两家央企经过7轮竞价后，由中海地产以9.2亿元竞得，成交楼面价15285元/平方米，溢价率6.98%。

本次出让地块位于海珠新中轴核心区，属中大-轻纺城板块，宗地面积34178平方米，其中出让面积16178平方米，规划建筑面积不超过60191平方米，容积率3.72，建筑限高80米。

该项目显著特点在于配建要求较高，实际可售住宅面积有限。

根据出让条件，竞得人需无偿移交政府的配建面积超过2万平方米，包括2.3万平方米回迁商业物业、幼儿园、中小学及市政设施等。

高配建下的补仓

地块坐落于海珠区客村立交以南、广州大道南以西，临近新港路、新滘路，地处广州城市核心地带（新中轴）。

区位优势显著，北望珠江新城，东南向毗邻海珠湖及海珠湿地公园，距海珠区政府仅约300米，属海珠区近年来罕见的成熟区域住宅用地。

交通方面，地块临近地铁3号线、8号线、11号线（客村站、鹭江站、上涌站），外接广州大道南北交通大动脉，约15分钟车程可达珠江新城、琶洲。规划中的地铁26号线有望进一步提升通达性。

教育配套方面，除需配建0.2万平方米幼儿园外，地块还须配建位于中海大境旁的18班小学（≥0.56万平方米）。周边2公里范围内还有客村小学（省一级）、广州市第六中学（省一级）、中山大学等优质教育资源。

商业、医疗资源同样丰富，周边聚集合生广场、海珠万达广场、丽影广场等大型商业体，以及广东省人民医院、中山大学附属第一医院等三甲医院。

地块所处的海珠中部板块，周边临近建筑多为老小区、厂房和村民自建房，板块内两个重点城市更新项目——新中轴旧改与康鹭片区旧改正加速推进。

其中，新中轴片区多个地块已完成拆迁，安置房陆续开建。随着这些旧改项目的持续深入，片区的产业、配套和城市面貌将迎来全面焕新。

而且，更新项目整体改造体量巨大，推进仍需时日，短期内不会对市场新增供应造成明显冲击，但带来的长期价值重塑已成为市场共识。

市场破冰信号？

此次拿地是中海地产在全国重点城市精准投资策略的延续。

2024年末至2025年，中海在北京、上海、深圳等一线城市斥资获取多宗核心地块：10月、11月在上海杨浦两次拿地，11月29日竞得北京朝阳区“巨无霸”组团地块，12月2日与华润联手鲸吞深圳后海“地王”，12月12日斩获北京丰台近3年来首宗不限价宅地。

相比之下，中海在广州土地市场的出手相对谨慎。

目前，中海在广州的主力在售项目集中在中海大境、中海亚运城等楼盘，土地储备亟待补充。此次拿下广州大道南二期地块，有效补充了广州核心区域的土储缺口。

地块周边两公里范围内，在售新房项目主要集中在保利·四季和颂与中海大境，形成了鲜明的差异化竞争格局。

在此次参与竞拍的保利发展，2022年10月与多家房企竞价，最终以楼面价约48395元/平方米竞得广一电商园一期地块，溢价率11.5%，曾跻身广州楼面价TOP7。目前保利·四季和颂项目已临近清盘，仅剩少量140平方米四房单位在售，均价约7万元/平方米。

中海大境作为中海在该片区的标杆项目，主打129-270平方米大平层改善型户型，当前单价约7.3万元/平方米起。

有业内人士分析指出，新地块有望与中海大境形成互补，或聚焦100-140平方米的刚需及刚改户型，以高性价比实现快速去化。凭借核心区位、旧改红利及其产品定位，有望在周边约4万元/平方米的二手房市场中脱颖而出，吸引布匹市场商户、琶洲企业员工等多元客群。

另外，中海本次拿地溢价成交打破了广州土地市场持续近五个月的沉寂，显示优质核心地段地块仍能吸引房企竞争。

2025年上半年，广州房地产市场处于政策“空窗期”，但取消一系列限制措施后，市场需求更为多元。而“房票”等安置政策的推行，为市场注入新动能。

市场数据显示，2025年上半年广州商品住宅成交367万平方米，同比增长17%，其中总价千万以上豪宅网签41万平方米，占比达11%，反映中心区域市场热度持续。