“金九”百城房价分化：新房结构性微涨，二手房环比下跌

每经记者：陈荣浩 每经编辑：魏文艺

今年的楼市“金九”，房价表现如何？

10月1日，中指研究院发布的数据显示，9月，全国100个城市（以下简称百城）新建住宅均价为16926元/平方米，环比微涨0.09%，同比上涨2.68%；二手住宅均价为13381元/平方米，环比下跌0.74%，同比下跌7.38%。

《每日经济新闻》记者了解到，截至今年9月，百城二手房价格已连续41个月环比下跌；三季度，百城二手房价格累计下跌2.26%，跌幅较二季度扩大0.14个百分点；前三季度，百城二手房价格累计下跌5.79%。

具体来看，9月，上海（+0.82%）、杭州（+0.51%）、广州（+0.32%）等城市新房价格环比涨幅位居前列；盐城（-1.87%）、徐州（-1.44%）、南通（-1.30%）等城市二手房价格环比跌幅靠前。

“房企今年上半年在核心城市竞得的部分地块，预计将在四季度逐步入市，（这部分）新增供应有望对核心城市新房销售形成一定支撑，‘好城市+好房子’仍具市场机会；二手房市场受挂牌量维持高位影响，短期或将延续‘以价换量’行情。”10月1日，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶在接受《每日经济新闻》记者微信采访时如是表示。

房企推盘潮起拉动新房价格上涨

今年“金九”，在房企推盘潮带动下，百城新建住宅价格实现小幅上涨，但涨幅较8月收窄。

具体来看，9月百城新建住宅均价为16926元/平方米，环比微涨0.09%，同比上涨2.68%，保持正向增长态势；第三季度，百城新建住宅价格累计上涨0.47%，涨幅较二季度收窄0.17个百分点；前三季度，百城新建住宅价格累计上涨1.63%，市场整体保持温和上行趋势。

分城市梯队来看，新房市场分化明显，一二线城市与三四线城市呈现“冷暖不均”的格局。

一线城市凭借核心资源优势和优质盘供应增加，价格表现突出，9月新建住宅价格环比上涨0.48%，同比涨幅高达6.87%，成为市场稳定的“压舱石”。二线城市新建住宅价格基本持平，环比微涨0.01%，同比上涨1.72%。

具体来看，上海（+0.82%）、杭州（+0.51%）、广州（+0.32%）、青岛（+0.26%）、苏州（+0.23%）等城市新建住宅价格环比涨幅靠前。

《每日经济新闻》记者了解到，与之形成鲜明对比的是，三四线代表城市去库存方面仍然乏力，9月新建住宅价格环比下跌0.35%，同比下跌1.30%，前9个月累计跌幅达1.23%，“降价跑量”仍是多数项目的主要去化策略。其中，汕头（-1.23%）、柳州（-0.91%）、马鞍山（-0.87%）、德州（-0.86%）、南通（-0.86%）等城市新建住宅价格环比跌幅靠前。

对此，曹晶晶指出，核心城市，房企推盘积极性提升是带动新房价格结构性上涨的关键因素。9月，在上海、深圳等核心城市，房企加大优质改善型项目推出力度，部分项目结合政策优化实现品质升级。

以上海为例，9月发布的住宅品质提升政策明确提出，可局部提高建筑高度并放松阳台计容面积计算规则，该政策提升了高端项目的市场接受度。同时，成都、武汉、合肥等地也在完善住房项目计容规则，为“好房子”建设提供政策支撑，进一步激活了改善性需求。

曹晶晶表示：“目前，百城新房均价环比微涨，主要是受近两年土地供应回归主城叠加新房产品改善化趋势带动。但9月百城中仍有67个城市新房价格环比下跌，可以看出多数城市的房价依然承压。‘银十’期间，房企在核心城市推盘预计将维持温和态势，有望对新房价格形成一定支撑。”

二手住宅市场仍处于深度调整期

9月，与新建住宅价格结构性上涨形成对比的是，百城二手住宅市场仍处于深度调整期，价格连续第四十一个月环比下跌。

中指研究院发布的数据显示，9月，百城二手住宅均价为13381元/平方米，环比下跌0.74%，同比下跌7.38%；第三季度，百城二手住宅价格累计下跌2.26%，跌幅较二季度扩大0.14个百分点；前三季度，百城二手住宅价格累计下跌5.79%，市场调整幅度持续加深。

《每日经济新闻》记者注意到，9月，各线城市二手住宅价格均呈下跌态势，其中二线城市跌幅最大。

具体来看，9月，一线城市二手住宅价格环比下跌0.60%，较8月0.55%的跌幅略有扩大；二线城市环比下跌0.87%，较8月0.85%的跌幅进一步加深，成为跌幅最大的梯队；三四线代表城市二手住宅价格环比下跌0.68%，较8月0.78%的跌幅有所收窄。

在9月二手住宅价格环比下跌的城市中，盐城（-1.87%）、徐州（-1.44%）、南通（-1.30%）、西安（-1.30%）、济宁（-1.26%）等城市环比跌幅靠前。

值得注意的是，9月，重点城市二手房交易活跃度明显回升，北京、上海等核心城市带看量与咨询量环比均有增长，但在高挂牌量背景下，价格并未随之企稳。

虽然二手房价格整体承压，但《每日经济新闻》记者注意到，各地在政策端已开始针对性发力以缓解二手房市场压力。

比如深圳，今年9月放宽非核心区限购政策，成年单身人士按家庭执行限购规定，且不再区分首套和二套住房利率定价；上海也优化了房产税政策，为符合条件的非户籍家庭购买二套及以上住房提供税收优惠；深圳、河南等地拓宽提取住房公积金使用范围，支持提取公积金支付购房税费、用于住房装修等；广东、湖南、山东、福建发行超197亿元专项债券收购闲置存量土地。

对此，曹晶晶指出，随着房地产进入存量阶段叠加市场预期偏弱，重点城市二手房市场挂牌量仍处高位，短期二手房价格仍面临调整压力，预计将维持“阴跌”状态。

“当前稳市场的关键在于稳预期，而稳预期核心在于稳房价。想要推动房地产市场止跌回稳，除了行业政策外，也需宏观政策协同加力，以带动预期恢复。”曹晶晶进一步表示。