【上海楼市月报】“金九”供应放量，成交微涨，去化周期连续4个月上升

*监测周期2025年9月1日-30日

本月观点：

本月数据快报：

购房环境分析

政策与热点

新房来访指数

从购房者行为路径看，先网上搜索，再线下看房直至最终成交，来访与最终成交套数具有转化关系。09月，活跃楼盘来访量大幅下滑，上海全市新房来访指数环比下跌21.71%，同比下跌16.87%。分区域来看，本月主城区来访指数环比下跌18.06%，同比下跌25.17%。五大新城则环比下跌33.83%，同比下跌21.23%。

商品住宅市场特征

商品住宅市场

09月，上海商品住宅新增供应62.05万平米，环比上涨84.40%，同比下跌15.76%。商品住宅成交47.15万平米，环比上涨13.09%，同比下跌7.07%。成交均价81943元/平米，环比下跌1.12%，同比下跌17.30%。认购方面，本月共47个项目结束认购，其中位于闵行的象屿天宸雅颂、象屿天誉蘭香、杨浦的保利蘭桂坊触发积分。开盘方面，本月共计43个项目开盘，10个项目开盘售罄，分别位于黄浦、静安、虹口、普陀、杨浦、宝山、闵行及嘉定区。

商品住宅-成交排名

09月，位于奉贤南桥新城板块的龙湖奉贤御湖境项目为商品住宅成交销冠。成交160套，成交面积1.03万平米，成交均价45841元/平米。项目累计推出330套商品住宅，备案超五成。

公寓市场

09月，上海公寓市场供应量57.42万平米，环比上涨86.76%，同比下跌15.37%。成交量41.02万平米，环比上升8.14%，同比下跌5.23%。成交均价84032元/平米，环比上涨1.06%，同比下跌9.13%。

公寓市场-成交排名

09月，位于奉贤南桥新城板块的龙湖奉贤御湖境项目为公寓成交销冠。成交160套，成交面积2.03万平米，成交均价45841元/平米。项目近期上市150套107-141平米公寓，认购率60%。

别墅市场

09月，上海别墅市场供应面积4.63万平米，环比上涨59.43%，同比下跌20.23%。成交面积6.13万平米，环比上涨63.08%，同比下跌17.76%。均价67952元/平米，环比下跌15.07%，同比下跌50.56%。

别墅市场-成交排名

09月，别墅市场销售冠军为位于松江新城板块的国贸海上原墅，本月成交63套，成交量1.00万平米，成交均价73990元/平米。项目累计上市264套叠加别墅，本月新增上市104套，累计备案217套。

商品住宅存量

09月，上海商品住宅存量780.88万平米，去化周期上扬至17.9个月。本月市场供应放量环比上涨84.40%，净增28.40万平米，加剧了销售压力。8月25日新政对局部去化的积极作用尚不明显，外环外存量占比环比减少1.94个百分比。去化周期连续四个月上升，达到17个月以来的新高。

上海各环线商品住宅存量

09月，上海商品住宅内环内存量占比9.21%，上升0.46百分点。内中环存量占比6.90%，上升0.61个百分点。中外环占比11.67%，上升0.87个百分点。外郊环占比40.90%，下降1.02个百分点。郊环外占比31.33%，下降0.93个百分点。存量主要集中在外环外，占总量72.23%，比重下降。

市场结构性成交分析

成交区域结构

09月，成交区域结构中，浦东新区、宝山区、奉贤区成交量继续位于榜单前三。其中，浦东新区成交主力为洋泾板块的陆家嘴太古源源邸项目，成交量1.43万平米；宝山区成交主力为杨行板块的金茂棠前项目，成交量1.16万平米；奉贤区成交主力为南桥新城板块的龙湖奉贤御湖境项目，成交量2.03万平米。

成交板块结构

09月，南桥新城板块为成交榜首，其次为人民广场板块、杨行板块。其中，南桥新城板块成交主力为龙湖奉贤御湖境项目，成交2.03万平米，均价为45840元/平方米；人民广场板块成交主力为金陵华庭项目，成交2.02万平米，均价为208282元/平方米；杨行板块的成交主力为金茂棠前项目，成交1.16万平米，均价52901元/平方米。

成交环线结构

09月，外郊环为成交主力环线，占总量的52.01%，环比上升5.29个百分点，涨幅最大。另外内环内区域占总量10.64%，较上月上升3.16个百分点；内中环区域占比下降3.59个百分点，占总量的6.66%；中外环成交占比14.66%，下降7.43个百分点，跌幅最大；郊环外成交占比16.02%，上升2.57个百分点。

成交环线结构-项目排名

09月，主力成交环线外郊环Top3项目中，南桥新城板块的龙湖奉贤御湖境为销量冠军。内环内销冠是人民广场板块的金陵华庭，内中环成交首位是大宁板块的中建玖上琅宸，中外环销冠是长桥板块的招商海上清和玺，郊环外成交居首的是海湾板块的棕榈滩海景城。

成交总价结构

09月，上海500万元以下总价项目为成交主力，占总量32.10%，占比上升2.21个百分点；500-800万元总价段占比29.08%，上升1.36个百分比；800-1200万元占比16.30%，下降4.83个百分比，降幅最大；1200-1500万元总价段占比下降1.12个百分比，占总量的5.64%；1500万元以上总价段占比上升2.38个百分点，占总量的16.88% ，涨幅最大。

成交总价结构-项目排名

09月，总价500万元以下项目中，南桥新城板块的上江南贤庐项目销量最高；总价500-800万元项目中，南桥新城板块的龙湖奉贤御湖境项目销量居首；总价800-1200万元的项目中，销冠是唐镇板块的保利天奕；总价1200-1500万元项目中，唐镇板块的保利天奕项目销量最高；总价1500万以上价格段登顶的是，人民广场板块的金陵华庭。

成交均价结构

09月，上海5万元以下均价段项目为成交主力，占总量的39.27%，占比上升6.41个百分点，涨幅最大；5-8万元均价段占总量的32.07%，上升1.91个百分点；8-10万元占比下降5.45个百分点，为10.64%；10-15万元本月占总量的9.75%，下降5.98个百分点，降幅最大；15万元以上占比8.28%，上升3.10个百分点。

成交均价结构-项目排名

09月，均价5万元以下项目中，位于南桥新城板块的龙湖奉贤御湖境在该均价段内销量最高；均价5-8万元项目中，位于松江新城板块的国贸海上原墅销量领先；均价8-10万元项目中，位于唐镇板块的保利天奕销量居首；均价10-15万元以上的项目中，销冠来自四川北路板块的外滩瑞府；15万元以上项目中，人民广场板块的金陵华庭成交量最高。

成交户型结构

09月，从成交户型上来看，成交主力面积段是90-120平米占成交总量的46.38%，占比下降4.69个百分点，降幅最大；90平米以下占总量的9.36%，较上月下降3.11个百分点；120-140平米占总量的19.08%，占比上升3.17个百分点，涨幅最大；140-200平米占总量的18.41%，占比上升2.78个百分点；200平米以上占总量的6.78%，较上月上升1.84个百分点。

成交户型结构-项目排名

09月，90平米以下户型中销量最高的是，位于临港新城板块的光明星城，90-120平米户型销量最高，其中位于南桥新城板块的上江南贤庐为本月销冠；120-140平米户型中销冠是，位于南桥新城板块的龙湖奉贤御湖境；140-200平米户型中，销量居首的是位于松江新城板块的国贸海上原墅；200平米以上户型中，位于人民广场板块的金陵华庭项目销量最高。

豪宅均价成交结构

09月，全市成交商品住宅3601套，均价10万元/平米以上豪宅成交649套，占成交总量的18.02% ，较上月减少53套。其中，10-12万均价成交130套，占豪宅总量20.03%；12-15万元均价成交221套，占比34.05%；15-20万元均价成交262套，占比40.37%；20-25万元均价成交29套，占豪宅总量4.47%，25万元以上均价成交7套，占豪宅总量1.08%。

豪宅总价成交结构

09月，全市成交商品住宅3601套，总价在1000万元以上豪宅成交1023套，占成交总量的28.41% ，较上月减少58套。其中，1000-1200万元总价成交212套，占豪宅20.72%；1200-15000万元总价成交203套，占比19.84%；1500-2000万元总价成交233套，占比22.78%；2000-2500万元总价成交90套，占比8.80%；2500-3000万元总价成交80套，占比7.82%；3000万元总价以上占比达到成交205套，占比20.04%

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