实探假期上海楼市：“好房子”成最大卖点

来源：上海证券报微信公众号

“样板房10月7日开放，我们的优势是三阳台+得房率高。”10月2日，在地铁1号线上海马戏城站附近某央企开发商城市展厅中，有销售人员告诉上海证券报记者，该项目位于宝山区南大板块，整个项目南边外墙90%的面积用了铝板加玻璃，使得外立面看起来更加大气，110平方米的边套户型主卧做了270度的转角飘窗，南面双阳台、北面单阳台，南面阳台进深近1.8米，尺寸感非常舒服。如果算上赠送面积，项目的得房率可以达到90%多。

9月下旬，上海发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，全面系统地为上海住宅品质提升指出新的方向。国庆中秋长假期间，上海证券报记者实地走访上海多个区域的新盘售楼处后发现，“金属玻璃墙”“大阳台”“绿建三星”等关键词已成为销售人员的标准话术，一些融合现代建筑美学与科技人居理念的要素，正在重塑上海新房市场的价值标杆。

房企采取差异化竞争策略

10月5日下午2时许，上海市松江区广富林路茸凯路附近一新盘售楼处里，沙盘边销售人员正在向购房者介绍楼盘基本情况，洽谈区里坐着四五组购房者。销售人员李晓霞（化名）告诉上海证券报记者，尽管国庆假期售楼处全员上班，但前来售楼处看房的客户与9月份的双休日相比，还是少了很多。“平时周末人多的时候我一个人要同时带三组客户看房，这次国庆假期可能是大家都出去旅游了吧。”

记者 张良 摄

李晓霞表示，考虑到项目周边二手房大部分是小户型，因此该项目创新打造面积段125平方米起步的纯改善型产品。“项目一期一共132套房源，大筹认了166组客户，公司本来不打算开放认小筹，但也担心有些客户临时出状况，所以现在是认小筹阶段。截至10月5日，无论大筹客户还是小筹客户只要在选房当天成功认购，并且七天内付清首付款，叠加之后能享受大约九五折优惠。”

“我们项目是9月29日首次开盘，66套房源当天清盘。项目二批次加推的是这两幢洋房，面积都是123平方米，A、B两种户型的三房两厅两卫，其中一种户型具备做四房的功能。”上海市闵行区吴泾板块一新盘售楼处销售人员马尚（化名）向上海证券报记者表示，该项目周边二手房并没有120平方米的面积段，因此公司也是主打一个差异化竞争。另外，项目本身主推叠墅及联排别墅产品，公司早在今年7月下旬就已在闵行龙湖天街开设展厅，目前有意购买叠墅产品的客户比洋房客户还要多。“10月1日至6日，已有40余组客户冻资”。

记者 张良 摄

10月7日，在普陀区祁连山路古浪路附近一新盘项目样板房，一对来自江苏盐城的夫妻带着儿子正在看房。攀谈中，记者了解到，该对夫妻打算给在上海市徐汇区工作的儿子在上海购置房产，购房预算800万—900万元。该项目销售人员告诉记者，项目主打科技住宅，目前已处尾盘销售阶段，仅剩20余套房。

“国庆假期前两天到访客户比较多，后面几天应该有不少人错峰出去旅游了，不过总体而言国庆假期到访的客户量还算平稳。”有销售人员说。

新规给新房市场带来显而易见的变化

“好房子”新规细则的落地给上海新房市场带来了显而易见的变化。几乎所有的销售人员都异口同声将自家项目归入“好房子”范畴。

“9月26日上海发布的新规要求阳台的面积不超过户型总面积的10%，且最大不超过16平方米。对于125平方米的户型来说，阳台最多可以做到12.5平方米。以前的普通住宅，两梯四户，公摊面积业主基本利用不到，而且还会影响到私密性。现在我们的项目是一梯一户，公摊到家门口的电梯厅，这是可以利用的。而且很多时候改善不仅是面积变得更大，或者位置变得更好，其实整个居住社区的改善也非常重要。”李晓霞说。

马尚告诉记者，项目地块的容积率只有1.01，总高11层的洋房单层层高达3.15米，阳台做得非常大，室内设计了很多非承重结构的飘窗，据测算123平方米户型的实际利用率超过90%。另外，整个建筑立面的设计借鉴了世界经典建筑，在整个立面的分布上1楼至9楼全部用的干挂石材，10楼、11楼用的金属加玻璃幕墙，因此整个建筑立面呈现出来的质感是非常棒的。

9月26日上海出台的新规明确提出对住宅建筑外立面采用干挂石材、金属、陶板或其他高品质材料，在申报图纸中提供设计详图，在施工阶段及时通知测绘单位进行跟测，在“多测合一”测绘成果报告中明确饰面层建筑面积的，其饰面层不计入容积率。多高层住宅底层设置架空层、风雨连廊用作通道、布置景观小品、居民休闲设施等公共用途的，其建筑面积不计入容积率。

在马尚看来，新规旨在鼓励房企进行高品质建设，有助于推动房企持续提升产品溢价和品牌价值。他认为，新规对住宅价格的影响有限，现阶段房企也不敢过多地去争取市场利润，因为消费者都很理性，而且选择余地足够大。如果房企因为高品质建设而显著提价，则很可能会影响到新房的去化。