北京买房：理清思路，购房建议1676

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，新北京人有京户无房，首付100万准备在海淀周边购房，昌平或石景山选哪里？因为预算控制，所以看了老式的二手经济适用房，这种房的特点和优劣势是什么？能买吗？主要是回龙观的。另外海淀山后偏远地段的板块您怎么看？

A：

1、这一看就是刚有个想法吧？之前是不是都没考虑过买房的事儿啊？所以提出的问题还都比较初级呢。甭着急，先多了解一些常识再有目标和选择的看房吧，磨刀不误砍柴工。

2、先确定预算吧，100万只是首付，月供能承担多少，贷款额多少，总价多少？有了总价才好聊房子。要不然现在的政策是首付可以20%，100万理论上能买500万的房呢，中间的差距太大了。

然后把需求想清楚，是自住为主还是保值为主，或者说是长期住下去还是过几年要置换？是否考虑孩子上学的问题？通常在预算不是很高的情况下，满足一个需求算成功，两个超值，三个以上可遇不可求。

3、昌平和石景山都各有优劣，板块+小区+具体房源更不能笼统的说，还是看自己的主要需求吧，通勤更是只能看自己的感受。

4、经适房的特点就是经济+适用啊，单价总价相对低，经济实惠，属于北京早期的保障房。优势就是价格低，而且早期的质量也好，能做到高质低价。

劣势是后期的地段儿、户型设计和质量都不太强，社区氛围和物业也不强，所以整体品质不高，更适合自住，投资性相对弱。

5、当然能买了，我建议是主要看回龙观2003或2005年之前的那几批吧，质量好设计也不错，相对是各项兼顾的。当然也别期望值太高，毕竟是保障房。

6、山后偏远板块，指上庄的那几个是吧？一般不太建议，因为既然是海淀，那房价中就多少包含学区溢价，居住的性价比略低，如果没有孩子用到学位的话意义不大。而且虽然是海淀，但地段儿配套还不全，等到规划完成指不定多少年呢。如果是刚需，那同等价格能在昌平买到更宜居的房子，何必图个海淀的虚名呢？

7、总之再多了解一下吧，别太着急看房了，做好计划也不迟。

仅供参考。

二

Q:

请问，好几年前我就关注你了，当时北京房价刚刚跌，你说没多少下跌空间，现在都跌成什么惨样了，你还说没什么下跌空间，我真想不通你和你们这些人的死鸭子嘴硬是怎么练成的，就不能从信息茧房里爬出来看看真实的世界吗？

A：

1、呵呵，“好几年前”才关注我的，那晚了，您要是从“十好几年前”关注我，那会发现我一直说的是“北京没多少下跌空间”。

比如2012年楼市崩盘，杭州等地暴跌，温州和鄂尔多斯更是膝斩。于是很多人说北京也会再次暴跌，我却认为没什么空间。2014-2015年也是如此，全国库存高企，众多开发商破产，我仍然说北京没什么下跌空间。

2017年317新政之后，傻子都知道北京房价必跌，我说的是最多跌回2016年10月，跌幅不超20%，因为历史上每次北京回调都差不多是这种情况。

之后的2018和2019小行情也都一样，我都说北京没什么下跌行情，抗跌性和外地中小城市不一样。

更典型的是2020-2021行情，很多城市都比北京涨的猛，N多人问我是不是应该卖了北京的去买外地的，比如唐山和深圳等地。我的回答是如果行情发展为全国性的，那北京没道理不跟随。而如果中道崩阻，那索性踏踏实实守着北京吧，虽然涨的不猛，但跌起来也不狠，毕竟每次行情都这样儿。

2、之后就是您关注我的这几年吧，我一直说北京没什么下跌空间，还是因为我亲身经历过从1994年至今的历次行情。历史就算不是一次次的轮回，至少也是经常合拍。

简单说就是北京每次都不是领涨的，但只要是全国行情就必定在第一梯队，长期看下来从没落后过。而每次下跌时北京是有可能领先的，因为政策通常从北京开始。但北京也算不上领跌的，还是因为幅度相对小，抗跌也就相对强。

3、您关注我好几年了，我却从来没关注过您。但我敢断定，您是从一开始就认为北京有巨大下跌空间的，至少等了五六年了吧？那问题来了，这么多年了北京也没跌太多，您的嘴硬是怎么练成的？是否应该从信息茧房里出来看看？预测一下自己哪年能买的起北京房子？

4、总之吧，当年看多北京的大部分都仍然看多，看空的则从一开始就看空。或者说吃到过红利的才会一直看多，一直看别人眼馋的则永远看空，毕竟嘴里是空的，想吃却吃不着多难受啊。

我至少是吃到了改开至今的部分红利，所以我看好中国经济，也看好北京的发展与稳定，更坚定的永远持有北京房子，就拿这房子当信息茧房了怎么的？您有吗？反正我有，而且还就不出去。

仅供参考。

三

Q:

请问，我们一家都是北京人，在丰台有三套回迁房，两个两居自住，一个一居出租，每平米都在4万左右。现在我们面临孩子上学，想卖掉一套或两套换到西城学区房，请指教是否合适？

卖的话大概能卖400万+200万，如果卖一套的话也可以贷款100万，只买小户型占坑儿房，您觉得买广外的房合适吗？

A：

1、选择学区的事儿只能由家长决定，外人无法建议是否合适，自己觉得合适就行。不过考虑好，现在学区房的溢价虽然普遍降了点儿，但占坑儿房的仍然比较高，30%左右吧。总价3/400万的话溢价部分在100来万，先做好心理准备，这部分价值就是上学功能，但收不到租金+有一定保值风险。

2、广外的学区不算太强，尤其是那些对口不是名校的，更大的功能是获得西城学籍。所以我要建议的话其实也可以看看其他学区，因为既然是占坑儿房，那在总价差不多的情况下，溢价部分的占比是也差不多的。那既然付出了同等的成本，为什么不选择学区更好的呢？

3、另外能占坑儿就没必要卖两套房了，一是麻烦，二是600万也降低不了多少溢价比例，意义不太大。入学后可以用丰台的房子换租，这样能占西城学区房的便宜。

400万的房在丰台大概能租6/7000，拿着这笔钱在西城能租同等房源5/600万总价的，所以从经济角度是划算的，这就是占便宜。

仅供参考。

四

Q:

请问，我在易构空间有个69平米两居室，西北朝向，我打算卖了加些钱，预算1000万以内，买个改善的大房子。不考虑学区，需要交通方便，可以接80多岁的父母一起。

父母现住玉泉路铁建大院，现在可以选择的是中海安德鲁斯庄园的联排别墅，或者青塔附近140平米的三居，还有西山金茂府160平米四居和中建花香壹号的下跃，以及中海永定玖里的下跃，各有千秋，希望得到专业意见。

A：

1、我好像给不了什么意见，因为您这是自住改善的需求，那凭个人喜好选择才最合适，没必要听别人的。房子是用来住的，而我一般只能从保值角度说两句而已，其他的帮不上忙。

2、简单说两句吧。易构空间是典型的70年公寓，奥运之前很流行，之后就价格走势一般了，否则也不会现在的价格。您这又是西北朝向的，所以如果不自住的话置换了合适。

铁建大院是海淀学区房，溢价率中等吧，居住的性价比也就不高，溢价部分也有保值的风险。常规建议是如果用不上学位了，那也是趁着溢价还高的时候置换。要不然明年之后就是大趋势拐点了，是否能撑住溢价得看政策。

3、联排，或者说无论哪种别墅形式吧，都是自住为主，价格走势相对弱。全北京所有的别墅，价格走势能跟上大盘的屈指可数，基本都在产业区周边。而安德鲁斯的地段儿从别墅角度挺合适，周边被铁道+公园+热电厂包围，没什么打扰。但从房产投资角度这地段儿普通，典型的城市孤岛。所以如果是真喜欢再买，其他方面的期望值别太高就行。

青塔的三居看哪个小区吧，我水平不行猜不着。

其他三个都是新楼盘吧？我不方便点评，说好听的没人给钱，说不好的容易惹麻烦，犯不上。只能说如果是也有保值的想法，那最好看看地段儿，避开两区交界和偏僻地段儿的豪宅，想好了将来的接盘人在哪里，会以多少钱接盘二手房？

另外下跃也是典型在自住为主，喜欢的人不太多，流动性也就偏弱，多数都影响价格走势。所以这都是看自己的喜好吧，外人不好说什么。

4、简单就是这情况，我给不了什么意见，只是列出这些情况而已。都是自住为主的产品，就看自己的喜好吧。

仅供参考。

五

Q:

请问，我是毕业留京落户的，大概今年底办完户口手续，准备买房。家里可提供300万左右首付，工作在土城，您建议买在哪里？凯德品元您认为怎么样？

德胜学区，虽然这房是公寓，但应该人口减少后会恢复学位资格，之前的华尊大厦和华龙大厦就有过先例了。只是凯德品元不能办理贷款，中介推荐消费贷，您觉得合适吗？

A：

1、我郑重的跟您说一句吧：您大概率是被无良中介给忽悠了，或者是被卖房的业主忽悠，反正您肯定是被忽悠了，甚至是都被洗脑了。

2、华尊和华龙确实前几年恢复了德胜的学位，而且还引发了房价暴涨。但那是因为人家的底子是二类住宅用地，是70年的产权。而凯德品元是商业用地，土地是40年的，是根本没可能转变为住宅用地的，也就绝不可能获得学位。明白了吗？所有跟您说40/50年公寓能获得学位的都是瞎忽悠，甚至是耍流氓+欺诈！

3、中介推荐消费贷？贷多少钱啊？几十万的话没什么意义，再多了能好贷出来吗？这我不太懂，问清楚吧，别让人家拿高利贷给你忽悠了。而且您既然能留京，那就是体制内或央国企，至少是大厂的，考虑过高额消费贷的风险吗？别影响了职场和人生。

4、总之您说的这都不靠谱儿，纯属让人家给洗脑了。我建议是清醒了再说吧，反正年底才落户呢，甭着急了，更别提前交定金签合同，避免有损失。

仅供参考。

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