长租公寓REITs常态化发行加速

作者 | 张晓兰 编辑 | 梁秀杰 责编 | 韩玮烨

摘要：长租公寓 REITs 不仅在规模与品类维度形成显著竞争优势，更推动长租公寓领域实现了多项突破性进展。

睿和智库 从2020年4月证监会、国家发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（

REITs

在此过程中，长租公寓REITs不仅在规模与品类维度形成显著竞争优势，更推动长租公寓领域实现了多项突破性进展。

保障房REITs发行和扩募提速

目前，租赁住房类 REITs已成为公募REITs市场的重要组成部分。据“2025全国品质租住大会”与会机构披露数据，目前租赁住房类REITs占已发行REITs总量约10%，总市值达311亿元，单个项目平均规模16-17亿元。尽管单支项目规模相对偏小，但从退出渠道的结构性变化来看，其市场地位正快速提升。

以上海为例，过去年均千亿元规模的大宗交易市场，2024年已下滑至646亿元；而公募REITs近五年保持阶梯式增长，从2021年的308.52亿元增至2024年的1338.19亿元。

这种变化在资产并购市场尤为明显。北京、上海两大核心城市的长租公寓大宗成交，从2020年的寥寥数宗增至2023年的14宗峰值，2025年前8个月已追平这一历史最高纪录；其中，上海2025年一季度长租公寓成交占比达34%，首次超越商办资产，成为该季度成交金额占比最高的资产类别。

值得一提的是，保障房REITs成为公募REITs中的绩优板块。截至2025年8月15日，国内共发行8支保障房REITs产品，支数占比10.81%，发行及扩募总规模130.94亿元，规模占比6.65%。截至同期，保障房板块累计收益率达56.41%，显著高于22.47%的市场平均收益。领跑各REITs 板块。

与会的各大资本，无一例外都很看重长租公寓类资产，原因无他，“底层资产表现稳健，年度可供分配金额完成度较高且稳定”。

扩募机制的突破则为行业注入新动能。2025年6月25日，华夏北京保障房REIT扩募项目于上海证券交易所上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房 REITs 项目。此次扩募募集资金约9.46亿元，购入北京市房山区朗悦嘉园、通州区光机电等4个成熟租赁住房项目，回收资金将用于保障性住房建设，标志着国内公募REITs进入“首发+扩募”双轮驱动阶段。

而扩募成功的关键在于原有平台经营稳定性、管理人专业能力、资产合规性基础这三大要素，且需“宜早不宜迟”地推进准备工作，才能确保流程顺畅。

长租公寓+REITs的结合，不仅为国内大量存量不动产提供了盘活方式，也是租住类企业提供了借此完善治理结构的手段。租住类企业越来越多的在募资和投资之初，就会审慎考虑经营思路，按照REITs所需标准投资建设、收购资产，这有助于管理提升与资产盘活的良性循环，实现业务发展提速。

不动产的资本路径

合规性、规模等瓶颈待解

通往罗马的路径清晰了，但当下长租公寓公募 REITs 仍面临多重制约，大量资产难以对接市场，行业发展仍存“痛点”。

合规障碍是首要难题。例如土地年限的问题，业内人士指出，公募 REITs 按折现往前进行土地估值，如果核心资产的土地年限不足，很可能出现价值倒挂；还有一些已存续十年、二十年的资产，到了城市更新阶段，之前的合规手续和证照能不能补全，都是需要克服的障碍。

规模门槛则制约市场供给。按现有要求，单支长租公寓REITs 需多项目打包才能达到发行的规模门槛，这使得不少优质但体量不大的项目难以进入公募市场，限制了供给总量。

政策错配同样影响行业节奏。三年稳定现金流的监管要求，与长租公寓的培育周期存在明显冲突。大量处于爬坡期的项目虽有长期潜力，但因无法满足现金流条件，难以达到REITs申报标准。

供需失衡问题也较为突出。优质REITs项目稀缺，部分符合标准的项目认购率高达500-800 倍，市场需求远大于供给，投资者选择空间有限。

除此之外，行业还面临单体规模偏小与企业动力不足的短板。业内人士指出，目前长租公寓REITs 整体单体规模仍偏小，且部分企业在发行一单REITs后，未制定后续扩募规划，注意力转向其他融资方式。

参会企业代表指出，公募REITs的产品端或监管端需要进一步优化完善，给企业更多动力，让大家愿意把REITs平台作为长期目标，真正把平台做大做强。

如何用好Pre-PEITs和私募REITs

Pre-REITs 的核心价值在于连接资产管理与资本市场，即通过“募投管退”全链条运作，打造资产“培养皿”，帮助开发商和投资者实现“资产培育-证券化退出-资金反哺”的闭环。

从运作模式来看，Pre-REITs 类似“pre-IPO投资”，重点是培育、改造或完善底层资产，最终通过直接或间接发行REITs 退出。其管理结构强调“产业+市场”结合：基金管理人（

GP

从资本路径看，Pre-REITs与私募基金共同构成投资端，经资管环节实现稳定分配与价值增值后，再通过公募REITs、资产证券化或大宗交易退出，形成完整资本循环。

而私募REITs的创新则为退出提供更多选择。9月30日，建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划在上交所完成首次扩募，成为市场首单持有型不动产ABS扩募项目，标志着持有型不动产ABS发挥资产上市平台功能迈出了关键一步。

若未来可进一步扩大私募REITs投资者范围，引入低收益要求资本，缓解险资退出压力，则长租公寓REITs和证券化的循环会更为畅顺。

但当前从Pre-REITs /私募REITs到公募REITs的退出路径仍不清晰。原始权益人认定、净回收资金投资等细节，都有待政策进一步明确和优化。

业内人士呼吁，相关各方应推动制度完善，为优质资产从Pre-REITs、私募REITs向公募REITs 流动提供支持，从而丰富市场供给，给投资者更多选择。

若想进一步做大REITs市场规模，供需两端的协同发力必不可少。

供给端需两大举措：

一是期待酒店类REITs、养老公寓REITs等租住业态REITs项目上市，拓宽资产范围；

二是原始权益人应将扩募作为核心发展战略，与基金管理人共同配置资源，加速REITs平台壮大。

需求端则需引入耐心资本。尽早将长线资金纳入REITs投资者范围，同时加强公众投资者教育，提升市场参与度，缓解优质项目抢购现象。

此外，从投资人角度出发，完善REITs治理机制被视为重中之重，比如，未来REITs可借鉴上市公司治理经验，推动运营、管理、信披的一体化协同，这是提升运营价值、增强市场信心的关键，尤其在扩募阶段，统一高效的治理结构能更好保障投资人利益。

值得关注的是，ESG（环境、社会及治理）建设与创新探索也成为行业发力的重要方向。

某头部机构代表透露：“我们在ESG方面的建设希望能与国际头部接轨，目前已联合相关合作方发布ESG报告。后续，我们将进一步探索ESG评级工作，甚至考虑未来基于REITs平台发行绿色债券，通过ESG赋能提升资产长期价值。”

同时，该机构还计划借助REITs平台探索资产并购机会，与合作方共同筛选市场上的优质项目，通过资源整合与专业运作，为REITs 市场规模扩容与质量提升提供更多实践路径。

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