中报番外篇 | “副手”美置服务

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观点网 来到成立的第25年，美置服务“升职”了。

作为美的置业上市平台规模最大的业务，美置服务已经从过去房地产开发的附庸摇身一变成为上市公司剥离房开业务后最主要的资产。

回顾美置服务一路走来的历程，在佛山起步成长缓慢，登、退新三板操作下却自称“没有上市计划”，再到如今完成“曲线上市”，物管风口不再的当下，看似淡泊资本的美置服务转眼间从“副手”升级为掌握航向的船长。

支撑起美的置业的半边天，美置服务身上的压力却没有想象中大。重组完成后，美置服务是目前唯一一家成功脱离房开关联方影响的上市物企。

而美置服务依旧牢牢依附着美的集团，不独立可以“背靠大树好乘凉”，但也意味着背后始终有一双看不见的手操纵选择。

保持着一定增长势头的美置服务，或许在将来还要回归“副手”的位置。

选择物业的理由

若要追溯历史，美的做物业管理的年岁甚至比进入成立美的置业还长。

成立于2000年，彼时美置服务还叫“美的物业”，前缀中还带着美的集团从佛山顺德起家的地区印记，成立初期管理项目也大多局限在佛山。

2004年美的置业成立，美的集团正式宣告进入房地产开发领域，于是作为美的置业的控股子公司，美的物业管理面积伴随美的置业的地产业务扩张而增加。随后走出佛山，从珠三角扩张到西南、长江中游、长三角、华北等几大区域，逐步实现全国布局。

来到2016年12月，美的物业奔赴资本考场，于深交所新三板正式挂牌，从此确立了以物业管理为主业，向产业链上下游渗透的经营战略。

登陆新三板的美的物业身上依旧牢牢打着“美的系”的标签，虽然体量对比同时期民营物企更小，但背靠美的置业稳定输送的管理面积，也不急着扩大自身规模。

截至2020年上半年，美的物业物业管理收入为5.05亿元，为关联方提供物业服务的金额为1.77亿元，占主营业务收入比例为35.07%。

而这已经是美的物业大力拓展第三方在管面积的成果，2014年至2019年，来自“美的系”公司销售额占比分别为46.26%、45.86%、47.64%、51.07%、52.18%及48.01%。

期间，或许是为了压降关联方输送面积比例，又或者是为了打开北京市场，美的物业在2019年6月收购了北京金颐都物业管理有限责任公司51%的股权，同年9月设立合资公司铂美物业顾问（北京）有限公司。

也是在2020年，美的物业进行了一场成立以来的最大腾挪。

5月25日，美置服务集团有限公司成立，也是如今最常出现在美的置业物业管理服务板块的名字。

但实际上美置服务更像是为美的物业再造的一层“壳”，成立后直接入主美的物业持有98.3761%的股份，也带来了一系列变动。

先是7月以“聚焦主业、提升服务力”为理由修改了公司的经营范围，删除康乐健身服务、建筑智能化系统等12个业务；然后在8月从“广东美的物业管理股份有限公司”更名为“广东铂美物业服务股份有限公司”，证券简称也从“美的物业”变更为“铂美物业”。

又一个月后，效力铂美物业7年的老将綦海生递交离职报告，林戈接任公司董事长。修剪旁支、更名以及人事变动，物业企业颇受资本青睐的风口当中，市场纷纷猜测铂美物业或已准备转入港交所上市。

这是当时不少物业企业向港交所递交招股书前的常见操作，但美的置业中期业绩会上，公司管理层却明确表示：“美的物业更名、经营范围缩减是为了做精服务场景，其使命是专攻社区服务、提升小业主的客户满意度，将其单独拿去香港上市没有必要。”

随后不久，铂美物业因做市商不足两家被停牌，最终在2021年1月向全国中小企业股份转让系统申请股票终止挂牌。

摘牌新三板之后，美置服务没有了上市的动静，物管公司上市的风口也逐渐收紧，美置服务最终还是留存在美的置业的上市平台中，没有单打独斗。

直至如今，美置服务也没有走上通过收并购扩大规模的路径，始终稳定地作为美的置业房地产开发板块的辅助角色开展业务。

或许有着差点上市的基础，又或许是美的置业剥离重资产后规模最可观的业务，始终依附着关联方开发业务的美置服务，才被“临危受命”成为上市平台中的支柱业务。

“副手”的未来

重组完成后，美的置业的业务构成分为四大板块，即代建开发服务、物管服务、资产运营及房地产科技，统称为“持续性经营业务”，其中物管服务是最主要的营收支撑。

对比其他三项业务，物管服务的优势或许不仅在于规模最大，还在于稳定。

刚剥离重资产后的第一份年报中，美的置业持续性经营业务2024年全年营收37.26亿元，来自物管服务的收入为18.39亿元，占总收入比重为49.35%。同时，收入持续增长的物管板块还贡献了较大的利润和现金流。

截至2025年6月30日，物管服务贡献收入9.3亿元，同比增长8.7%，占总收入比重为46.59%。

管理规模方面，美置服务物管服务合约面积为9606万平方米，在管面积7946万平方米，以上市物企管理规模衡量，大约处在中游水平。

在物企规模扩张最激进的时期，美置服务并没有随大流进行大规模收并购，除了开始对外寻求第三方项目拓展，最稳定的在管面积来源始终是美的置业开发业务的转化。

给开发业务当“副手”的模式一方面没能支撑起管理规模跃进，另一方面其实也不断加强着物管板块在上市平台中的“附属”属性。

发展至今超过20年，美置服务对“美的系”依赖程度依旧很高。

资料显示，2024年美置服务的在管面积中第三方占比为20%，管理层也在美的置业2024年业绩投资者会上表示：物管服务接下来也会持续依靠控股股东的力量。

换句话说，虽然美置服务最近几年重视在市场拓展中的成果，但不会像大多数物企一般全力压降关联性，而是欣然接受来自家族的馈赠。

比起其他物企以住宅物业为主、增值服务为辅的业务结构，美置服务相对特殊，非住业态已经达到与基础住宅物管平分秋色的水平。

同时跟随着美的集团向产业园区及医疗康养延伸的触角，美置服务今年上半年5.1亿元非住业态合约收入中有3.3亿元来自于产业园及医养业态。

拓展方面，美置服务上半年新签美的华东创新总部、无锡检验检测认证研究等7个千万级项目。

从物企过去的经验看，除了在市场拓展上下苦功，能够快速收获在管面积从而取得更高经营收益的方式便是收并购。

从过去的“副手”变为上市平台短时间内的“掌舵”，对外拓展“求精不求多”、关联方面积占比较大的美置服务却不急于迅速扩大在管规模。

或者说，在美的置业的规划中，虽然看重物管服务的稳定，却并不希望将上市平台的增长指标全数压在美置服务身上，更偏向于在物业之外继续扶持业务增长点。

在美的置业2025年中期业绩会上，管理层表示：“目前很多企业都选择跑马圈地，竞争策略看重的是在行业内的市场份额，但我们更珍惜的是现在服务的45万个家庭、150万业主。”

不盲目追求服务规模，管理层也透露当前并没有在市场上进行并购的想法。

但根据管理层预期，未来三年内，物管服务及开发服务两者在上市平台中规模占比基本会保持在70%左右的水平。

押宝代建开发是美的置业对未来增长的判断，这也意味着不急于扩大规模的美置服务在上市平台中其实仍旧充当“副手”一职，等待代建业务能够撑起另一片天。