天津，要收回闲置土地了？

这几年市场下行，很多房企和楼盘节奏放缓或暂停开发，导致很多土地闲置。

近期，政府对这批土地又有新动作了。

9月，武清公布了6宗闲置土地。

其中包含5块商服用地和1块工业用地。

截至目前，2025年天津已公布10宗闲置土地，涉及和平、南开、武清三个区域。

名单公布之后，下一步政府就要进行回收了吗？又该怎么进行回收呢？

首先，我们要明确什么是闲置土地？

闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。

还包含开发建设面积占应动工总面积不足三分之一或已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地。

这些，都会被认定为闲置土地。

实际上，天津每年都会有一批闲置土地进行公示。

大多以工业、商务、仓储等用地为主，闲置原因无非是企业自身或是政府规划。

进行公示，相当于给土地所有人出示了一张“黄牌”。

如果还未动工开发，闲置土地就将依法回收。

对于闲置土地，根据限制时间的不同，采取不同的处置措施，大致有两种：

闲置1年以上的不足2年的，要征收闲置费；

闲置时间达到2年以上的，应当无偿收回。

天津，是怎样执行的呢？

去年1月，西青一宗工业用地，自2012年至2023年长达11年未按规定进行开发，最终被西青区人民政府依法收回，并注销国有建设用地使用登记权和土地权利证书。

也就是说，不到万不得已政府是不会走到这一步的。

但是，现在的土地所有人，实在是不太好过。

毕竟，土地开发与经济环境有着很大关系。

翻阅了一下规自局网站，仅2022年一年公示的闲置土地就能超过近三年的总和。

这其中，还不乏优质地段的住宅用地。

普遍来说，住宅用地的出让公告中对开工时间是有明确要求的，即“自土地交付之日起1年内开工”。

但近些年住宅用地是有潜规则存在的，基本上都是不回收。

所以，产生了一大批陈年老地。

那么，住宅的闲置土地未来会不会被回收呢？

今年初，天津就开始了一波土地收储。

首批共涉及12个区41宗地块，市区均为商业用地，住宅用地均位于环城板块。

都是陈年老地，最早能追溯到2018年，回购价格基本在7-9折。

回收后的土地，有4个结果：

给“地票”，置换成位置更好、流速更高的新地块；

住宅可以调整容积率、楼面价等，重新挂牌；

商业用地，有可能调整为宅地；

部分用地暂时“搁置”，视市场情况而定。

有出路还好，没有出路就很尴尬。

要么等着政府“免费回收”，要么硬着头皮继续开发。

前者躺平，后者就会出现一批“老地新盘”。

在这些老地新盘中，有一个共同点：当年拿低价很低，但现在土地增值税却非常高。

高到什么程度呢？税率在30%-60%，而普通住宅的预征率在1%-3%。

根据规定，闲置土地涉及的土地增值税税率使用四级超率累进税率，如下图：

对于陈年老地，有两种处理方式，放低价格或者多砸成本，均可以达到降低税率的目的。

比如，格调安澜花园，前身为中北镇物美超市西侧的万顺地块，之前由于种种原因被迫停滞，后由万顺接手，格调代建，土地闲置超过5年以上。

4-8层的纯洋房社区，容积率仅1.48，单价16800元起，妥妥颠覆了整个中北镇的房价。

要知道，之前中北镇洋房单价最高能达到2.5万。

这就属于降房价减少税基。

另一个极端则是泰丰公园北侧地块。

这块地至少闲置了10年以上，今年终于有动作了。

绿城代建，案名为绿城·109TAIFENG PARK。

它的选择是抬高成本，纯洋房社区，园林、3000平米会所“好东西”都招呼上了，立面用的莱姆石和香槟金铝板。

开发区的核心富人区，再加上高成本投入，项目肯定要卖高价。

这样一来，房价基数高，成本、税率能背得过来。

也就是说，市场中还隐藏着一批“房价刺客”，不经意间抽刀亮剑，搅动区域楼市。

核心区域还好，边缘板块需要警惕了。

以目前的情况来看，不论是否被回收，价格下探的可能性更大。