城市里的高楼也面临 “老龄化危机”

前段时间，我因一套老房子的维修事宜亲身卷入了一场持续数月的 “邻里协调战”。这件事让我清晰看到中国大规模城市化浪潮褪去后，那些曾象征 “现代化生活” 的建于90 年代中后期的高层住宅，如当今社会一样也逐渐面临一场老龄化危机，开始面临“维修困境”。

这套房子是父母 1998 年单位分配的福利房，位于一座 22 层高的塔楼内，2000 年后按政策转为私有产权。作为 90 年代末城市住房改革的 “产物”，它曾是父母那代人从平房或筒子楼住进现代化高楼的骄傲。不过近30年的使用已经出现严重老化的情况，特别是高层水箱和上下水系统出现了泄漏，电梯也频繁出现问题。

于是在街道、社区的协调下，由街道出面由政府提供部分补贴的同时，动用维修基金对全楼的上下水系统、水箱和电梯进行更换。虽然看上去是个挺好的事情，但整个维修更换过程中意外不断，部分更换没能成功。

因为房子已经在我名下，所以我参与了全部过程，了解到许多以前不知道的事情，坦白讲经过这件事，我认为未来中国城市内的高层住宅会面临严重的问题，许多楼房无论以前多么光鲜亮丽，未来都会变成贫民窟。

在我看来，一栋高层住宅楼就像一个精密但脆弱的生命体。电梯、供排水系统、消防系统、外墙、防水等等类似于它的“器官”。按照官方的《建筑结构可靠度设计统一标准》，虽然产权是70年但普通房屋的设计使用寿命只有 50 年，而配套设施的使用寿命通常只有20-30年左右：电梯设计寿命 15-20 年，供排水管道 20-25 年，外墙保温层 25 年，消防系统 30 年。可以说一栋建筑在投入使用30年后，会进入一个集中的、雪崩式的故障报废期。而更换这些系统，需要天文数字般的费用。

这又会产生两个特有的问题。

一是维修基金的使用限制问题，目前全国高层楼房对维修基金的平均使用率不足 5%，原因在于：

• 使用的表决门槛极高：按照现行规定，维修资金使用需经 “双三分之二” 业主同意，即需专有部分面积占比 2/3 以上的业主且人数占比 2/3 以上的业主参与表决并同意。一栋高层建筑业主可达上千人，协调难度极大。
• 审批流程冗长：资金申请需经物业申报、业委会审核、住建部门审批等多个环节，常规审批周期长达 30 天，紧急维修也需 15 天以上。用北京话说就是等钱批下来黄花菜都凉了。
• 使用范围受限：维修资金只能按规定的范围使用，而这个范围因为定义较早所以界定的较窄，许多新系统的维护更新不能使用。

二是维修资金总量不足：2010年前建成的住宅，维修资金缴纳标准每平米不到100元，就这点钱经过30年的通货膨胀来稀释，等到需要用的时候，基本上只能用杯水车薪来形容了。那时唯一的办法就是楼内的所有业主共同出资来解决维修问题。

但这年头一个住着几百户人家的楼里，许多还是租户。你让所有人在同一时间段为一笔不菲的维修费达成共识并成功集资，坦白说这件事目前是一个不可能完成的任务，除非政府出面采取强制的方式，但政府才不愿意管这事呢，因为搞不好还惹一身骚。

于是穷的拿不出，自私的不愿出，出租的不管出，在无尽的扯皮和争吵中，电梯彻底罢工，水管彻底爆裂，外墙开始剥落，顶层开始漏雨，下水道开始堵塞。最终的结果就是欢迎来到曾在西方电影里常看到的大型贫民窟。

于是中产以上人士开始不得不搬往物业费更贵、邻居更有钱、业主委员会更强势的、更新的高层住宅里。人以群分，未来城市里将会分出分界明显的富人区和贫民窟。未来的“富人区”是那些通常是同一个阶层、拥有高收入和高认知的业主们，他们能够达成共识，愿意并有能力不断投入资金，维持其运转的少数高层小区。

而那些贫穷、自私的业主们将是一盘散沙，无法形成合力，只能眼睁睁看着自己的房产，在无尽的内耗中，变成一座座不适合居住、高耸入云的贫民窟。

未来可能爆发大问题的是那种高低配的，既有回迁房或经适房又存在高档商品房的小区。

因为往往大家共享的是同一个物业公司和同一片公用设施，那么当公共设施因为没钱维修而瘫痪时，整个小区的居住品质都会被拖入深渊。因为穷人们在几十年的无产阶级革命思想的熏陶下，会天然的仇富，然后会理所当然地认为“你们有钱的就该多出钱"，而阶级之间的矛盾是无法调和的。最终整个小区因为衰败而大幅贬值，许多人离开并出租房屋从而涌入了更多低收入租客，最终即使是曾经的高端小区也就成为了一个贫民窟。

未来决定二手房价值的不是它的硬件和位置，而是整体业主的平均收入水平和组织能力。

可能有人说中国的政府性质会让国家不会坐视此事的发生。

但在我看来城市化的房地产大跃进一时爽，但城市人口需要就业岗位、需要养老金、医疗、社会救助体系、需要公共交通、供暖，自来水、下水道系统、电力等一系列公共服务，这些都要钱的。城市人口不像农村人好养活，一个月有个几百块钱就能活下去。城市看起来光鲜，经济上行时，拉动消费、创造繁荣。但当经济下行时，城市比农村脆弱多了。

而随着房地产下行导致土地财政崩盘，现在政府也缺钱，一个大型城市面临的是 “全方位的资金压力”。根据中国城市规划协会 2024 年的数据，一座百万人口的城市，每年在公共交通、医疗、养老、供水供电等公共服务上的支出，需超 500 亿元；而高层住宅的维护，是额外的 “沉重负担”—— 行业测算显示，一栋高度 100 米（约 30 层）的高层住宅，投入使用 10 年后，年均维护成本约 200 万元；若高度达 200 米（约 60 层），年均维护成本则飙升至 500 万元以上。更严峻的是，90 年代至今，中国已建成超高层住宅（高度 100 米以上）超 10 万栋，占全球超高层住宅总量的 60% 以上，如此庞大的维护需求，单靠政府补贴根本无法覆盖。

至于学习西方市场化模式，中国又面临 “独特的制度困境”。西方国家的高层住宅维护，依托 “土地永久产权 + 高物业费 + 资产增值预期”—— 业主因拥有永久产权，愿意持续投入维护以保证资产升值，社会资本也愿意介入；而中国是 “70 年产权”，且业主缴纳物业费的意愿极低（2023 年全国住宅物业费收缴率不足 70%，二三线城市低于 60%），社会资本自然不愿 “接盘”。更糟的是，2015 年后，二三线城市在房产热潮中仓促上马的大量高层住宅，普遍存在 “设计标准低、施工质量差” 的问题 —— 中国建筑科学研究院的检测显示，这些住宅的外墙、管道等设施，寿命比一线城市同类建筑短 5-8 年，未来维护成本要高出 20%-30%；同时，这些城市的维修基金归集率普遍低于 50%，部分城市甚至不足 30%，相当于 “未雨绸缪” 的钱都没凑够。

按照当前的老化速度，行业普遍预测，大量 2010 年前建成的高层住宅，将在 2035 年前进入 “维修无钱、拆除无策” 的困境 —— 拆除一栋超高层住宅的成本，是建设成本的 3 倍以上，且会产生大量建筑垃圾，多数城市根本无力承担。届时，这些曾经的 “城市地标”，可能会成为城市发展的 “负资产”，甚至引发居住安全、社会矛盾等一系列问题。

按照当前的老化速度，行业普遍预测，大量 2010 年前建成的高层住宅，将在 2035 年前进入 “维修无钱、拆除无策” 的困境 —— 拆除一栋超高层住宅的成本，是建设成本的 3 倍以上，且会产生大量建筑垃圾，多数城市根本无力承担。届时，这些曾经的 “城市地标”，可能会成为城市发展的 “负资产”，甚至引发居住安全、社会矛盾等一系列问题。