中央新政，对房地产影响巨大

城镇化加速，到去年底，我国常住人口的城镇化率已经达到67.00%。

很多人觉得，中国的城市化快到头，速度将慢下来了。

今年7月召开的中央城市工作会议也有定调——我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

不可否认，农村人口进入城市的步伐已经逐步进入尾声，但这并不意味着城市化就此结束。实际上，它正在换一种方式进行“二次城市化”。

啥是“二次城市化”？如果说之前的城市化是农村人口进城，那么二次城市化进程则是区域性的，比如：人口从中小城市向大、特大和超大城市聚集，从“进城”变成“真正融入城市”。

下面，咱们就来捋捋，究竟这“二次城市化”是怎么回事？

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大城市，以后可能没那么挤了

很多人对大城市又爱又恨：工作机会多、生活方便，但就是太挤，感觉宜居性差了点。

这背后一个核心原因是：大城市人口快速增长，但建设用地不足。

这就造成了奇怪的现象：

大城市：人源源不断地来，但地不够用，只能拼命盖高楼，向天空要空间。

中小城市和农村：人走了，但建设用地的指标却没少，导致土地资源浪费。

以前人多，这个问题并不明显。现在总人口开始下降，这个矛盾就突出了。怎么办？

解决办法就是：地和钱跟着人走的探索成了势在必行。

2018年3月，国务院办公厅印发《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》（国办发〔2018〕16号），首次明确跨省域调剂机制。

啥意思？

比如，一个西部省份农村进行了土地整理，多出的建设用地指标，可以卖给东部急需用地的大城市。

这样就一举两得：

大城市：拿到了宝贵的土地指标，可以盖更多的商品房、保障房、学校和医院。

欠发达地区：获得了资金支持。

此后，相关部门又发布了一系列实施办法，规范调剂流程，强化监管。

最近，《国务院关于全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案的批复》，则将此推向了新高度，也是二次城市化进程的关键之一。

所谓的要素市场化，就是要按经济规律办事，「人地钱」挂钩，搞统一大市场。而土地，是最重要的要素之一。

试点城市普遍将探索城乡建设用地增减挂钩节余指标跨县域（如合肥都市圈）、区域（如长株潭），甚至跨省域（如福厦泉等）调剂使用。

再加上盘活存量土地、集约用地。未来，大、特大、超大城市建设用地紧张的情况将大大缓解。无论是商品房，还是保障房、学校、医院等，「好房子」会越来越多，变得更加的宜居。

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凭什么吸引大家进大城市？

你可能会问：光有地有什么用，你凭什么让大家进去？

其实关于这一点，政策制定者早就想好了，主要从三方面入手：

第一，给农民“进城的底气”

农民在老家有宅基地、有田地，这是他们的保障，但也把他们拴住了。想进城，缺钱；进了城，老家的地和房子又荒着，浪费。

现在试点政策允许：

盘活闲置农房：可以出租、入股做民宿等，让留在农村的人多份收入。

自愿有偿退出宅基地：想彻底进城的农民，可以把老家的宅基地“变现”，获得一笔宝贵的启动资金。

这些措施，既可以让继续留在农村的农民增收，也可以让想进城的农民，有更雄厚的资本。

第二，让2亿“半城市化”的人真正扎根

咱们国家有9.4亿人常住城镇，但其中有2亿多人没有城市户口。他们人在城市，却享受不到完整的教育、住房等福利，他们既难以在城市扎根，也无法返乡释放发展动能。

现在，试点城市大幅放宽落户门槛，比如粤港澳大湾区内地九市的试点实施方案明确，全面实施居住证制度，扩大居住证附加的教育、住房保障等基本公共服务范围并提高标准……

让持有居住证的人也能享受更多市民待遇。这就能让这两亿多人加速成为“真市民”，同时吸引更多农村人口进来。

第三，向世界打开大门，吸引外国人

中国总人口在下降，这是个现实问题。最近，国家外汇管理局发布的《关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》（汇发〔2025〕43号），引入了新增量。

新政中的「便利境外个人境内购房结汇支付」尤为引人瞩目。过去，在中国境内工作、学习超过1年的外国人，是能买一套自用、自住的商品房的。但手续很麻烦，就拿结汇支付来说，得先拿到房产备案证明才能去银行把外币换成人民币付首付，可开发商又要先收到首付才给办备案，这就成了个死循环。

新政「先结后补」模式解开了这个死结：允许境外个人在满足房地产主管部门及各地购房资格条件下，在取得房地产主管部门的购房备案证明文件之前，凭购房合同或协议先行在银行办理购房所涉外汇资金结汇支付，后续再向银行补交购房备案证明文件。这等于为我们的城市引入了新的增量人口。

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人来了，得有工作才行

一个地方要想留住人，光有房子不行，还得有工作。大城市之所以吸引人，就是因为能提供大量、特别是优质的就业岗位。

不可否认，现在虽然总人口在下降，但人们向大城市集中的趋势不会变。道理很简单：人口是市场需求的基础。人都走光了，很多生意就做不下去了，工作机会自然更少。要想做生意、找好工作，还得往人多的地方去。

对此，这次改革试点，在“创造就业”上也有部署：

拼科技、搞创新：所有试点都把科技创新放在首位。产业升级才能创造更多高价值的岗位。

精准供应产业用地：以前为了招商，经常低价甚至白送土地，导致很多企业“圈地”不干事。现在改革后，土地供应更灵活、更严谨，确保地把资源给到真正踏实干事业的企业。

其他配套措施：还有促进资本流通、提高资源配置效率等一系列办法，核心都是培育产业，繁荣市场。

如此，可以让进城的人们快速在城市扎根。各种研究也表明，一旦解决进城人员的户口、住房、工作等后顾之忧，他们在城市扎根后，每年能多工作两个月，也更敢消费，从而形成拉动经济增长的良性循环。

结语

那个大规模轰轰烈烈的城市化，确实已经结束了，但城市化进程仍在继续，只是换了一种更精细、更高质量的方式。

看看数据就知道：去年，深圳、广州、合肥、长沙、杭州等城市，人口都增加了十万人以上。而这些城市，很多都在此次改革试点范围内。

不难预见，随着这些新政策落地，人口和资源向这些核心都市圈聚集的趋势，还会继续下去。 中国的城市，正在走向一条更成熟、更宜居也更高效的发展道路。