北京买房：理清思路，购房建议1675

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，单纯一个八卦，拜读了那篇关于玫瑰园的文章，里面提到刘常明挪用玫瑰园的钱投了那个宏大的项目，为啥不能说？

A：

1、项目能提，飞达保健城而已。但背后的故事不好提，因为没人提，或者说网上已经搜不到任何相关信息了。那我要说的话一是说不清楚，二是说清楚就成谣言了。我惹这麻烦干嘛？

而且我也确实说不清，很多东西都是听梁**和邓**说的，两边都是一面之词，说的不太一样。偏偏俩人又都是大忽悠，而且老梁还因为这项目被邓**给弄进去过，出来之后的各种辩解谁知道真假啊？老邓则是因为通州别墅的命案之后退隐江湖了，所说的话也大部分都是为自己辩解，分不清哪些是实话。

2、再一点，这不是百万千万的小钱儿，是至少几个亿，在90年代初是什么概念？刘**更不是普通商人，而是70年代就上过报纸的投机倒把重案犯，80年代初就能贷款到1000万起家，当时他才不到30岁，背后没人你信吗？去查查当年是谁给他办的手续吧，或许能产生很多的联想。

而且他的基地就在玫瑰园旁边的两个村子，所以才会有十年之后的这别墅区+保健品城，或者说是先有的保健城，后有的玫瑰园。只不过玫瑰园建成了，现在尾盘土地又归到了保利的名下，而保健城则消失了。

说到保健品，都说他只不过是章光101的代理商之一，但问问当年知道内情的吧，哪儿有这么简单？北京、郑州、日本、香港都发生了很多事情的。另一位北京首富（北京四李之一）怎么起家的？反正我听过不少的狗血剧。

3、另外刘**是京港之间的掮客，当年张市长带队赴港招商传说就是他促成的，但这些传言我也不知真假。**落马虽然和他的关系不算太大，但还珠楼主的儿子却是他介绍的，也正是这件事才被查的。

那问题来了，他给**才不过几万块钱，在当年就已经能拿的出手了。而去趟香港花了几千万，之后几个亿的卖房钱更是得牵连多少人啊？得有多大能量的人牵涉其中。那既然没人提，就说明有人不想让提呗。至少是亲身参与的不敢说，那我这道听途说的哪儿敢乱讲啊。

4、总之那些年是野蛮生长的年代，各种现在听来天方夜谭的事儿在当时司空见惯。但时代发展了，很多曾经的事情就谁都不想提了。

仅供参考。

二

Q:

网友问我北京房价是不是2009年突破2万的？当时普通人的工资是多少？因为他现在经常去越南，而河内的房价也折合人民币2万了，所以他想比较一下两国的楼市趋势，看看是否应该在越南投资买套房子。

A：

1、北京房价确实是2009年突破2万均价的，大概是在十月份左右，到年底就是2.2万了。所以当时有个说法，就是“北京已经进入百万庄时代”，也就是在五环内，基本没有总价百万之内的房子了。

2、当时普通人的收入应该是4000多块钱吧，到手的钱。因为我们当时给售楼员开的底薪是1500-2000，而按照潜规则，底薪从来都是不到社平工资的一半，所以普通人也就挣4000多点儿。

另外也有个佐证，就是北京两居室的平均租金，也是在2009年突破4000的。而普通人的收入，从来都是跟租金强相关，无论涨跌，基本就是租一套两居室的钱，30年来一贯如此，全世界也都差不多。

总之就是工资和房租无论谁先涨，到最后还都差不多，多挣的钱都给了房东。而如果房租下跌，那基本都是因为经济危机，普通人的真实收入下降了。

3、刚查了一下河内的平均工资，说是1500万越南盾折合人民币4000块左右，我感觉有点儿高似的。不管这数字是否准确吧，反正河内的最新房价是6000万至1.2亿，平均8000万一平米，折合人民币2.17万。

那这事儿就是挺有意思的，现在越南首都的房价和平均工资，都和2009年的北京基本一致。那这说明什么呢？可以说是越南百姓收入增加的很快，毕竟前几年还平均1000多块钱呢。另外也说明河内房价涨的更快，和曾经快速发展的中国差不多。

再者也能说明东亚儒家文化圈儿的相互影响或相互模仿吧，好的学，不好的也学，抄作业都抄的不管对错了。

4、是否应该投资越南的房子我不知道，好多年没去过那边了，太热受不了。不过您可以看看河内的平均租金，我估计两居室是在1500万左右，也就是等于普通人的平均工资，毕竟全世界核心城市都是差不多的趋势。

那如果我猜的数字接近实际情况，换做是我如果在河内常住的话有可能买一套。因为租售比还略高于北京上海呢，租金收益率减去持有成本也至少超过2%。而越南不管怎样也是经济发展很快的国家，从工资上涨速度就能看出来。那至少在七八年之内，河内的房价我认为还有上涨的可能，毕竟他们一直是在抄中国的作业。

但同时我也认为，越南的房地产黄金期也快结束了，多了说再有个十年八年吧，之后也会迎来暴跌，然后是平稳的跟随通胀而已。全世界经济体其实都是这个德行，经济规律谁也逃不掉。

仅供参考。

三

Q:

请问，房价跟香烟的价格有可比性吗？

A：

这是我经常向网友提的问题，因为老有人跟我探讨北京房价为什么这么高？为什么降不下来？我有时候懒的回答了，于是就抛出这问题让他们自己考虑吧。

当然我也可以给几个烟的数据。

烟叶（干）的平均亩产是300斤，每斤收购价15块钱左右，产值4500元。一斤干烟叶能加工烟丝800克，而每支香烟用烟丝1克，一盒20克，一条200克。那也就是说，一斤15块钱左右的烟叶，能制作4条烟40盒，平均每盒不到4毛钱。

当然，香烟制作还要有烟纸+过滤嘴+香料+包装等等，但您觉得能达到每盒1块钱吗？

那问题来了，现在香烟最便宜的多少钱？至少5块钱吧，反正我是好多年没见过2/3块钱的烟了，反倒觉得20多块的是主流，几十块钱的也不少，天价烟更是有的是。为什么这么贵，能降下来吗？

跟我聊房价的，很多都在强调盖房子的成本，他们想不通为什么几千块钱一平的钢筋水泥要卖好几万一平，甚至北京核心区的老破小竟然能要价10多万，凭什么？

我真懒的解释，也说不清楚，只是让他们参考香烟吧。另外建议搜索一下有个叫“云霄县”的福建小城，曾经的假烟生产基地，据说是能做出外观和味道和真烟完全一样的产品，但价格最高只有几十块钱一条。这还得说是小规模生产，而且其中还有违法的暴利。

那请问了，真品香烟为什么贵？怎么才能让其降价？尤其是在大力禁烟和宣传吸烟有害的背景下，香烟价格为什么不降啊？

如果想通了那就可以思考房子的降价了，北京的房子就类似于天价烟吧，比如那些几百一盒的，什么时候能降到5块钱一盒？

四

Q:

请问，我一直纠结想卖掉北三环**院的老房子，这是我父母单位的已购公房，很破了，但又原拆原建没希望，还是西+北的朝向，居住体感非常差，实在忍无可忍了。

但有两点疑虑，一是如果卖掉，以400多万预算的话好像也买不到附近多好的房子，而离开这种配套成熟的地段我又不太甘心。

二是结婚时刚装修的，四年了还挺新的，但问了中介。当时30万的装修+家具家电能收回15万就不错，纯赔。所以犹豫，想问您有没有建议的小区或房子，总感觉得买到值得的才合适。

A：

1、怎么叫值得呢？标准是什么？如果是从居住的性价比来说还相对好解决，因为您现在的这房是学区房，房价中有15%左右的学区溢价。那如果是换到旁边朝阳区就没有溢价了，居住的性价比提升至少15%，能捡漏儿的话那就20%以上了。这算不算值得啊？

至于其他的“值得”就看自己了，没什么量化标准，只能看自己的感受。

2、400来万即便是在朝阳也买不到多好的房子，毕竟是北三环，动辄6/7万起步，好点儿的小区更贵，买不到多大的面积，也不好聊品质。这我帮不上忙，还是问当地中介给找房吧。

装修我也没辙，这种事儿本来就是消费为主的，别以投资的心态来看待。这就跟衣服似的，买来就贬值，没什么好办法。

3、总之我还真没什么建议，您的想法都挺实际的，但都不好解决，我帮不上忙。

仅供参考。

五

Q:

请问，我家的房是2007年买的，南三环和四环之间的****，当时2万多一平，340万总价。结果现在看才5万多，而我叔叔家同时期买在木樨地的都10万以上了。

我们知道是地段原因，但这导致我们现在想换房的难度加大太多了，想换学区房太难了。而且也看到您和很多人都说入学孩子减少，现在接盘学区房大概率要贬值。您能给分析一下吧？

A：

1、您家这房不光是地段儿的原因，更主要的是当时开盘正赶上楼市疯狂期，开发商借着5号线的开通强拉南三环房价，所以才透支了预期。也就是说，算是跟地段儿有关系，但更大的原因是买在山顶了。而且您家这房还是大户型，在南部的价格走势本来也不强，几项因素综合之下才导致升值慢的。

另外海淀的都有学区溢价，是2013年教改之后单独涨出来的，至少25%左右呢。所以也跟您叔叔家的不能这么比，不是同一种房子，纠结这些没意义。

2、是否换学区房只能看父母的选择，外人不好建议，预算更是只能自己定。

3、过了高峰期的学区房也未必直接贬值，如果大盘上涨，那学区房体现出来的也可能是涨的慢点儿。也就是溢价部分有可能降，但基础部分涨，两下一冲抵就未必是整体房价的贬值了。

4、其他的也没什么可分析的，房子是用来住的，学区房是用来上学的，还是看自家的需求吧。要不然就单独买个占坑儿房，用完了学位就卖，这就不用纠结太多了。

仅供参考。

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