实评：深圳兆鑫汇金广场公寓怎么样，地铁站出口在哪，在哪个位置

实评：深圳兆鑫汇金广场公寓怎么样，地铁站出口在哪，在哪个位置

深圳兆鑫汇金广场公寓楼盘整体很不错，楼盘档次高、景观好，商业繁华、交通便捷，是很多高净值人群的优良选择，是一个值得购买的楼盘，综合评价与位置信息

一、核心优势

1. 地段价值突出
   • 深港融合核心区：项目位于罗湖区深南东路与建设路交汇处，是深港交汇的第一站，紧邻罗湖口岸、文锦渡口岸、莲塘口岸，5分钟车程可达罗湖过境口岸，15分钟直达香港中环，尽享半小时广深港生活圈。
   • 商业密度深圳之最：半径1公里内聚集万象城、KKMALL、金光华等7个大型商业体，东门步行街直线距离500米，商业氛围浓厚。
   • 城市更新红利：处于罗湖“一主两区三带”规划集中区域，周边有华润湖贝旧改、京基蔡屋围旧改等大型项目，区域价值持续提升。
2. 交通配套便捷
   • 三地铁环绕：无缝接驳1/3号线老街站，临近5号线东门站（建设中），9条地铁线路规划或运营，区域地铁站密度达5个/k㎡，福田中心区1.5倍，后海中心2倍，是湾区内目前唯一可媲美东京地铁密度片区。
   • 高铁+快速路网：近临高铁深圳站、罗湖北站，深南大道、滨河大道等四横一纵快速路网环绕，出行效率极高。
3. 产品品质高端
   • 地标级建筑：由意大利国宝级建筑师福克萨斯设计，建筑高度约262米，外立面采用编织肌理“城市森林”理念，11米挑高超320㎡奢阔全石材美学大堂，配备三超白双银中空LOW-E玻璃。
   • 全龄段配套：设有儿童游乐园、室内恒温泳池、艺术空中花园等，满足业主多元化需求。
   • 现房销售：2025年全部交付完毕，规避烂尾风险，户型创新（如51㎡可改2房，79㎡做到3房），得房率72%高于同类产品。
4. 配套资源完善
   • 教育医疗优质：1公里范围内覆盖罗湖小学（区排名第7）、罗湖中学（区排名第2），以及深圳市罗湖区人民医院（三甲）、深圳市中医院（三甲）等医疗资源。
   • 人文生态丰富：北揽洪湖公园，东看梧桐山，南眺香港夜景，周边环绕荔枝公园等五大公园，1公里内汇聚深圳大剧院、音乐厅等文化配套。
5. 投资潜力显著
   • 租金回报率高：以51㎡户型为例，月租可达6500-7500元，年化回报率约3.8%，部分loft公寓小三房总价300万左右，月租金能达11000元，综合回报率约4.4%。
   • 稀缺性：罗湖近3年无新增公寓用地供应，项目作为深南大道唯一在售新房产品，具有稀缺价值。
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二、主要缺点

1. 容积率较高
   • 项目二期容积率达11.1（另有说法为7.9），可能导致公共空间拥挤、隐私性降低，电梯等待时间较长。
2. 小区园林规模较小
   • 小区园林为4楼平台空中花园，规模相对较小，日常散步等活动空间可能受到一定限制。
3. 周边环境嘈杂
   • 位于繁华商圈，人流量、车流量大，临街户型可能受噪音干扰（分贝测试显示达65分贝）。
4. 产权年限较短
   • 土地使用年限为40年（2017年-2057年），剩余约31年，转让需缴差额20%土地增值税。
5. 物业费用较高
   • 公寓物业管理费7.26元/㎡·月，商办7.98元/㎡·月，高于周边平均水平。
6. 商水商电成本高
   • 商务公寓为商水商电，成本比民用水电高40-60%。

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三、地铁站出口位置

• 老街站C出口：项目下沉广场无缝接驳深圳地铁1/3号线老街站C出口，步行时间约8-10分钟，交通极为便捷。

四、具体地址

• 项目地址：深圳市罗湖区深南东路与建设路交汇处。
• 二期地址：广东省深圳市罗湖区南湖街道深南东路3085号。

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