澳洲楼市，哪最火爆！？千万别去澳洲乡村生活，悉尼公寓，抢疯了！

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澳洲房市哪里最火爆？10大热点城区出炉！

忘掉悉尼和墨尔本这些常见的热门城市吧——澳洲的房地产市场如今给出了几处令人意想不到的惊喜。最新的独家研究揭示了全国真正的“火爆”区域，这些地区的房屋销售速度惊人，价格也在迅速攀升。

如果你正在寻找房地产的“金矿”，很可能你已经找错了州。Hotspotting的最新分析显示，南澳、昆州和西澳是目前全国房市的“三大王牌”，牢牢占据着表现最亮眼的榜单。而这些市场并非传统意义上的昂贵首府城市，而是价格更为亲民、却能带来可观回报的区域。

Hotspotting总监Terry Ryder表示，他们的研究综合考量了多项关键指标：挂牌天数短、空置率低、租金回报率稳健，以及房价长期稳定增长的历史表现。

“除了位于Adelaide Hills地区的Crafers之外，其他所有入榜城区的独立屋中位价都在100万澳元以下，公寓价格更是远低于这一价格水平。”

值得注意的是，这些表现最突出的城区，全部位于新州和维州之外。

位列榜首（并列第一）的，是位于昆州Townsville的Douglas的公寓市场。这里的公寓平均只需13天就能售出，中位价仅35万澳元，过去一年价格涨幅接近17%。

同样并列第一的，还有珀斯Joondalup的独立屋，平均挂牌时间同样只有13天。当地的中位价为90.1万澳元，过去一年价格上涨了近12%。

其他亮点城区还包括南澳Mitcham的Hawthorndene，这里的房屋平均14天就能成交；以及珀斯Stirling的Doubleview，当地房产平均上市时间为16天。

Ryder的研究再次印证了他长期以来的观点：价格更亲民的房市与地区，往往在中长期内能带来最稳定且可观的价格增长。

他说：“几年前，大多数房产评论员恐怕都不会想到布里斯班的Acacia Ridge或阿德莱德的Port Willunga会成为市场黑马，但事实就是如此。”

“这些市场不仅眼下热度很高，而且过去五年的年均房价涨幅都高于全国平均水平——从Douglas的7.18%到Port Willunga的15.88%不等。”

“任何买家或投资者看到这样的增长都会心满意足，但许多人当初却选择了价格更高的市场。”

PIPA主席Lachlan Vidler则强调了这些火热市场的另一个关键因素：极度紧张的租赁市场。

他说：“另一个耐人寻味的发现是，这些排名靠前的地区，空置率全都低于2%，其中Hawthorndene、Doubleview和Shaw的空置率甚至为零。”

“租赁市场空置率在3%时被视为供需平衡，而这十大热点地区远远低于这一水平，因此过去一年租金也随之上涨，例如Acacia Ridge上涨了17%，Crafers更是飙升了28%。”

Vidler还指出，越来越多的投资者在考虑购房时开始采取全国视角。

“与具备相关州或领地合法执业资质、经验丰富且有成功案例的专业房产投资顾问合作，至关重要——这能帮助投资者在陌生或跨州市场中避免代价高昂的错误。”

02

城市居民向往乡镇地区生活 缺乏医疗住房和就业阻移居

宁静的乡村生活吸引了近一半的澳洲城市居民，但对医疗、住房和就业机会的担忧阻碍了他们迁居。

澳洲乡村研究所（Country Australia ）的研究显示，2032年，澳洲乡镇地区人口可望达到1,100万，占总人口的40%，而40%的城市居民正考虑迁往乡镇地区。

虽然乡镇地区生活方式和较低的生活成本颇具吸引力，但住房、医疗保健、交通便利和公共交通便利被视为主要障碍。

这些发现，加上熟练劳动力和教育目标方面缺乏进展，促使这家智库为「乡镇地区40%人口」发出呼吁。

该研究所表示，澳洲乡镇和偏远地区应在政策制定者席位中获得40%的席位，新移民安置点和根据联邦政府与各州和领地政府达成的《国家住房协议》（National Housing Accord）建造的新住房，乡镇地区也应占新建住房的40%。

澳洲乡村研究所所长里奇（ Liz Ritchie）周二声称：「澳洲正被乡镇和偏远地区的复兴所打了个措手不及，关键服务、基础设施和技能发展正在赶上人口增长的速度。」

「像这项承诺这样的紧急干预措施至少可以确保乡镇和偏远地区的澳洲人得到应有的重视。」

该研究所发布了一份为期三年的进展报告，阐述了其愿景，2032年确保1100万人能够在乡镇和偏远地区过着富裕的生活。报告发现，到2025年，技术工人的比例略有下降。

入学率也下降至74%，而6月份乡镇和偏远地区租房空置率仍维持在1.9%的「紧张」水平。

全国农村卫生联盟（National Rural Health Alliance）8月进行的另一项研究显示，乡镇和偏远地区医疗保健经费每年缺口高达83.5亿元，约每人1,090元。

里奇女士说：「（未来）乡镇和偏远地区40%人口的（医疗、住房和就业机会）缺口表明，这些地区面临着与城市不同的一系列挑战，而一刀切的决策并不总是能带来平等的结果。」

03

超50人长龙占据悉尼Bondi街道！目标竟是一套$800周租的无车位公寓

据澳洲新闻集团10月6日报道，在悉尼富人区Bondi，一套两居室出租房吸引了惊人 的人潮，人们在炎热天气中排起长队，只为一睹这处每周租金800澳元、甚至没有 车位的公寓。

长周末期间，一条人龙占据了整个Bondi街道，激起了已心力交瘁的澳洲人的强烈愤怒。

这场看房潮蔓延至整条Bondi街道，视频在社交媒体上迅速疯传，许多渴望租房的人放弃了长周末出游的计划，只为争取这套房源。

这段视频由当地买房代理人兼Ellis Munro机构联合创始人Maxwell Munro拍摄，并 发送至Bronte Local的Instagram账号，在不到72小时内吸引超过170万次观看。

从视频中可以看到，街道上排队的人超过50位，队伍一直延伸进公寓楼并爬上楼梯。

帖子中写道：“悉尼租赁市场正式进入《饥饿游戏》模式。愿你的推荐信够强，工资单够多。”

据Realestate.com.au数据，在Bondi，两居室公寓的租金中位数现已达到995澳元。

整个滨海城区的租金中位数则高达惊人的1700澳元；若想在该区购房，房价中位数 已超过400万澳元。目前，全国租赁市场竞争极为激烈。

澳洲全国空置率仅为1.3%，但“听说”租赁危机与“亲眼目睹”是完全不同的体验。

该帖已有超过2000条评论，大多数澳洲人对仅一套出租房引发如此巨大需求感到震惊和厌恶。

一位网友写道：“这不可能是真的。” 另一人说道：“我恨这个鬼国家。”

另一个人指出：“一个Boomer都没看到。” 还有人说，看到这样的队伍令人“感到恐惧”，也有人质问：“谁负担得起800澳元？

不过，也有一些澳洲人对此并不感到同情，甚至有人建议人们应该搬离悉尼。

一位网友写道：“很好啊，良性竞争，来吧。” 另一位建议道：“如果这是排队情况，立刻取消房源，下周重新挂出，价格翻倍。”

另一人写道：“老实说，我对那些坚持住在悉尼的人没什么同情。如果负担不起就赶紧搬走。”

一位来自英国的移民Em在抖音上发布视频表示，她也是这些热切租客之一，前去看房并称“现实真的很艰难”。

她上传了一段公寓内部视频，显示由于到场人数众多，几乎无法好好查看房子。

她的视频获得超过50万次观看，网友也同样感到震惊。

一人评论道：“这么多人能负担得起排这队，我很困惑。” 还有人发问：“你在开玩笑吗？澳洲是房子或公寓快用完了吗？”

Munro在接受澳洲新闻集团采访时表示，他是在带客户外出看房时无意间发现了这条租房排队长龙。

他说：“我跳下车后就想，‘发生什么事了？’”

当他意识到这是出租房看房队伍后，立刻开始拍摄视频，因为他知道这会在网上引 发广泛讨论。

他说：“我知道这会引发热议，果然疯传了，市场上确实缺乏供应。”

Munro表示，Bondi的排队并不令人惊讶，因为我们即将进入夏季，而大家都想住在海滩附近。

他说：“我认为Bondi就是Bondi，你看看队伍里人的构成就知道了，市场确实缺货，但正是这个区域和价格吸引了人们。”

Munro认为，Bondi两居室800澳元的价格其实算是“保守定价”，而且即将有大量外国人来到澳洲享受夏季，这也进一步推高了需求。

这位27岁的买房代理人表示，这样的排队景象显然会引起不同人群的不同反应，取决于你是租客、投资者，还是业主。

他说，这条排队队伍清楚地显示出悉尼东部郊区投资房产的“吸引力”，因为租赁需求极高。

事实上，当他看到那条队伍时正陪同的一位客户正是一位投资者，而亲眼看到如此大的需求更加坚定了该客户买房的意愿。但另一方面，他也理解作为租客看到这种景象会让人感到“绝望”。

不过，Munro指出，这条队伍所在的是一个富裕地区，因此不能代表全国市场的整体情况。

他说：“从历史上看，只要你买对了资产，房价总是会上涨的。即使你年薪只有7万到8万澳元，还是有机会在其他地方买房的，只是大家必须现实一点。”

Munro解释道，作为买房代理的主要工作是为客户找房购买，但市场变得如此难以应对，以至于现在连找出租房都有人来请他帮忙。

他说：“我们确实有客户来找我们帮忙找出租房。我经常有人联系我，寻求租房援助。”

这位代理人表示，通常是在客户等待理想购房机会期间，需要临时租房，他会帮助他们找到合适的租赁房源。

Munro强调，他非常愿意为客户提供额外服务，因为他一直追求超出客户期望。

不过，他也指出，如今连租房都需要专业帮助，这一现象本身就很值得注意。

04

给首置者的 22.5 万澳元“大礼包”，会把房价再点燃吗？

在部分州，首套置业者购买 100 万澳元房产时，最多可获得 22.5 万澳元的各类政府支持。经济学家警告，这正在加剧澳洲住房可负担性危机。

自澳储行（RBA）2 月开启降息以来，房价已上涨 5%。多位经济学家预计，随着首置者和投资者在低利率驱动下重返市场，楼市正处在牛市的临界点。

联邦政府扩大版首置计划已于周三生效：仅凭 5% 首付、且免贷方按揭保险（LMI）即可购房。同时，政府取消了收入上限并上调了可参与计划的房价上限。

经济学家警告，在住房供给依旧吃紧的情况下，多重首置激励正在推高价格，使其他购房群体处于劣势。

独立研究中心（CIS）首席经济学家、前澳储行经济学家 Peter Tulip 表示：“拿到补贴的人会更好，而其他人会更糟。”

“我们越是补贴首置者，他们就越会抬高出价；价格越被抬高，社会就越认为应该去帮他们——这就是一个自我强化的循环。”

除联邦的首置担保外，符合条件的首置者还可享受印花税减免，以及在一定房价下新房补贴等优惠。

以 昆士兰州为例：若以 5% 首付购买 100 万澳元的新建住房，相比攒足 20% 首付，首付少准备 15 万澳元；再享印花税豁免可再省 3 万澳元；免交 LMI 约再省 4.5 万澳元。

合计，首置者可获得 22.5 万澳元的前期“节省”——但在贷款全周期内，起初“省下”的 15 万澳元首付终究要通过按揭本息偿还。

在政策生效当天抓紧上车的两位首置者是 29 岁的 Takara Haggar 和其伴侣 31 岁的 Jake O’Brien。他们在布里斯班西南以 5% 首付购买了一套 86 万澳元的四房期房，并享受了 2.5 万澳元的昆州印花税豁免。

在联邦计划扩容之前，Haggar 一直努力把建房总价压在 75 万澳元以内，以获取昆州 3 万澳元的首置激励。他们原本打算放弃空调、筒灯、园林绿化，甚至信箱等“非必需品”。

Haggar 说：“新计划让我们知道，不必被 75 万的限制卡死，仍然可以买到真正想要的房子。对本地的自建房而言，75 万显然非常紧。”

经济学家警告，随着这类需求侧政策落地，再叠加年内三次降息后投资者回流，房地产市场可能重新点燃。

e61 研究所住房问题专家 Nick Gravin 表示：“目前多重力量在同一方向发力。”

澳储行本周也警告，房地产市场的投资者活动回升，可能加剧价格波动。对投资者的放贷已高于历史均值，且增速快于自住贷款。

“投资者交易往往比自住者对房价动态的影响更大。”

按揭市场的抢客大战也在升级。各大银行为下一波需求做准备。为抵御 Macquarie Bank 在住宅按揭上的竞争，澳洲联邦银行（CBA）甚至向潜在买家赠送 30 万 Qantas 积分。

摩根士丹利的研究显示，自 2020 年首版首置担保计划启动后，首置者贷款一度占到新发住房贷款的三分之一。

经济学家称，州与联邦政府在提供激励时，正在权衡“帮助首置者入市”和“推高房价”的两难。

Grattan Institute 住房研究员 Matthew Bowes 说：“当你支持首置者时，也是在支持他们抬高价格。这就是政策制定者在实施这些政策时的权衡取舍。”

Bowes 也承认，政府确实需要帮首置者‘拉平赛道’：“如今凑够首付只是第一道坎，供房能力也越来越难。但政府确实有意愿在首付积累上提供帮助。”

总理 Anthony Albanese 援引联邦财政部测算称，扩容计划将使房价上升 0.5%，预计 7 万人受益。然而 Lateral Economics 估计，仅第一年房价就可能因激励而上涨 3.5%–6.6%。

Tulip 质疑道：“财政部的模型未公开供审视，这本身就说明可能有问题。我们并不知道本周出台政策的真实效果。”

不过，Tulip 强调，澳洲住房市场的根本问题仍是供给：“现在做的不过是在存量中挪位置，本质是在决定谁被挤出去。如果放开需求的障碍，却不动供给，你只会让短缺更糟。”

澳大利亚统计局（ABS）数据显示，8 月建筑审批下降 6%至 14,744 套。若要实现政府 120 万套新房的目标，每月需开工 2 万套。审批量自 2021 年 5 月以来从未达到这一水平。

Bowes 说：“相较其他发达经济体，澳洲相对于人口增长的住房供给更不足，这意味着价格比本应水平更高。”

Aussie Home Loans 经纪人 Alya Manji 表示，她从业 10 年从未见过如此多首置客户：“潮水般涌来……很多人早就盯着这件事了。现在我都觉得自己是首置专员——他们面对的问题高度同质，提的问题也惊人相似。”

Manji 认为，扩容计划对低端市场影响最大，因为该群体通常还能叠加印花税减免。她也认为这将刺激一些投资者（包括她自己）挂牌，以利用潜在买家增加带来的机会。

“我一直在等。六周前我就跟中介说：不管用什么办法，10 月 1 日帮我把房子挂上去。”

首置买方代理 Chaice Paterson 表示，提高可参与计划的房价上限有利于其客户，旧上限并未反映市场中的真实房价水平。

来自 Low Deposit Homes 的他称：“若按真实中位价来定，这是一个很好的举措。它会帮助很多人实现置业梦，这对年轻澳洲人总体上是有利的。”

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