注意了！“金九”楼市回暖，该买房还是卖房？

来源：大伟看楼市

2025 年 “金九” 楼市如期迎来暖意：百强房企 9 月操盘销售额突破 2500 亿元，环比增长 22.2%，72 家房企业绩实现环比上涨；北京、上海等核心城市同步放宽限购政策，市场咨询量显著回升。但与热闹数据形成反差的是，保定等城市二手房挂牌量高达 5.3 万套，全国重点城市二手房成交套数同比下降 17%。这种 “量价分化、冷热不均” 的格局，让无数市场参与者陷入迷茫：此刻究竟该趁机入场买房，还是抓住窗口期卖房？

一、回暖表象：政策驱动下的季节性反弹​

“金九” 楼市的回暖信号，本质是政策红利与传统旺季效应叠加的结果。从政策端看，8 月中央明确提出 “采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，随后北京放宽五环外购房套数限制，上海取消房贷利率首套二套区分，全国 38 条地方政策中 29 条为宽松导向。这些政策直接激活了积压的购房需求，尤其是核心城市的改善型群体，推动 9 月深圳盐田、上海外环外等区域成交环比增幅超 30%。​

从市场数据看，回暖呈现明显的 “结构性特征”。百强房企销售额同比微增 0.4%，但背后是 72 家企业环比增长与 28 家企业持续下滑的分化；拿地市场虽同比增长 36.7%，但 TOP10 企业中 8 家为央国企，民企仅滨江、邦泰等少数企业参与。更值得关注的是，二手房市场并未同步回暖：全国百城二手房挂牌均价同比下跌 8.5%，厦门、合肥等城市跌幅超 14%，买方平均看房次数从 5 次增至 12 次，决策周期延长至 3 个月。这种 “新房热、二手冷” 的温差，揭示出当前回暖的脆弱性。​

二、买方决策：把握 “自住优先、精选核心” 原则​

对于刚需与改善型买房群体，“金九” 回暖提供了难得的窗口期，但决策需建立在理性评估之上。​

自住需求群体可择机入场，但需规避三大陷阱。当前 5 年期以上 LPR 维持 3.5% 的低位，温州、苏州等城市二套房首付比例降至 20%，部分城市人才购房补贴最高达 100 万元，政策红利已处于释放期。但需注意：避免盲目跟风远郊 “低价盘”，这类房源库存净增幅达 5.8%，未来流动性堪忧；拒绝 “高价接盘” 非核心资产，正如购房者所言 “300 万房子跌 10% 就是 30 万，够租 10 年房”；优先选择物业服务优质、配套成熟的社区，这类房产在买方市场中更具议价主动权。​

改善型需求群体应坚持 “置换优化” 逻辑。数据显示，一线城市 300 万元以下刚需房源成交占比超 60%，1000 万元以上豪宅成交虽占比不足 5% 但需求稳定，反映出市场对 “两端资产” 的认可。建议采用 “先卖后买” 策略，利用当前新房市场的优惠政策置换核心区域优质房源。以上海为例，外环外不限购政策下，将远郊老房置换至近地铁的次新房，既能享受政策红利，又能实现资产保值升级。​

投资需求群体需保持谨慎。随着房地产 “金融属性” 褪色，租金回报率普遍低于理财利率，且保障性住房入市将分流刚需客户。若确有投资需求，可聚焦北京、上海核心地段的小户型住宅，这类资产因教育、医疗资源稀缺，仍具备一定保值能力，但需做好长期持有的准备。​

三、卖方策略：认清 “以价换量、优化结构” 现实​

面对 “买方市场” 的全面到来，卖方需摒弃幻想，制定差异化策略。​

多套房持有者应抓住政策回暖窗口期减持。截至 2025 年 8 月，杭州、成都等城市二手房挂牌量突破 20 万套，“卖多买少” 的格局导致房价持续下跌，且多数平台已隐藏真实成交价。对于持有贷款的非核心资产，建议参考同小区最近成交价定价，适当让利 10%-15% 加速成交，避免陷入 “越等越亏” 的恶性循环。如保定某房东将 245 万挂牌价降至 220 万成交的案例所示，主动让利是当前市场的有效策略。​

刚需房源持有者需突出性价比优势。单价 7000 元 /㎡以下的刚需市场竞争最为惨烈，库存净增幅达 5.8%。这类房源的卖方应重点优化房屋展示，通过整理装修、明确产权等细节增强吸引力，同时配合中介的带看节奏，在买方犹豫期主动释放小幅让步信号，缩短成交周期。​

优质资产持有者可适度观望。单价 10000 元 /㎡以上的高端市场库存出现净减少，上海豪宅成交占比稳定在 5%，显示核心资产具备韧性。若持有一线城市核心地段、品质物业的房产，可等待市场进一步回暖再择机出售，但需密切关注政策变化，避免错失置换良机。​

四、长期趋势：分化时代的市场逻辑重构​

“金九” 回暖只是短期波动，无法改变房地产市场的长期趋势。从人口结构看，25-45 岁购房黄金年龄段人口总量见顶回落，城镇化进程从快速增长转向稳定发展期，刚需增量放缓成为必然。从供应结构看，“双轨制” 住房体系逐步成型，保障性住房将分流中低端需求，商品房市场更聚焦品质与改善。​

这种趋势下，市场分化将进一步加剧：一线与强二线城市核心区域的 “好房子” 仍具保值能力，而三四线城市非核心资产面临贬值压力；二手房市场 “总量过剩、内部分化” 的特征将长期存在，优质房源与劣质房源的价差会持续扩大。​

对于市场参与者而言，需彻底摒弃 “房价只涨不跌” 的旧思维。买房者应回归居住本质，将 “实用性、保值性” 作为核心考量；卖房者需认清资产优劣，及时优化资产结构。无论买房还是卖房，唯有顺应 “城市分化、产品分化” 的新逻辑，才能在复杂的市场环境中做出理性决策。