上海阳光美林苑小区“战损风”外立面，该怎么办？

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楔子

国庆长假里我刷到了上海宝山一个小区，住宅立面因为外墙保温材料脱落过于夸张，像极了“战损风”。

关于住宅小区外保温的话题，因为前两年我写过一篇比较笼统的文章。今天这篇文章，我想针对这个小区的情况，写一下针对性的解决方案。

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小区简介

事发小区叫做阳光美林苑，位于上海市宝山区月富路218弄，2015年建成，共有24栋楼、831户居民。物业费：2.04-2.44元/平方米/月，由上海静安城建投资有限公司管理。 ‌

该小区近期因外墙脱落问题引发关注，不少楼栋外墙出现大面积剥落，最严重的一栋19号楼位于东北角，东侧墙已基本脱落，严重影响居住安全。 （如下图）

去年9月16日台风天，小区掉下来的墙皮砸到了不少车，还砸伤一名保安……

该小区是2015年建成的，但2017年外墙就开始空鼓起翘，并陆续发生剥落的情形。当时房子还在5年保修期内，所以开发商还对剥落区域进行了修补，立面上深色的位置就是修补的”补丁“。

2020年保修期一到，开发商就不再承担维修的责任了，这个重任就移交到了物业手里。虽然也修，但是外立面越来越”糟糕“，直至今天因为 “ 战损风 ” 引起网络关注。

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无机保温砂浆

物业介绍说，该小区外墙采用的是“无机保温砂浆”。先简单介绍一下这个保温材料。

保温砂浆

保温砂浆添加了大量的无机材料，具有不燃烧的特性，所以常被称为“无机保温砂浆”。

早期主要应用于我国南方地区，为中国的建筑节能作出了一定的贡献。2020年全社会建筑物的总能耗要实现建筑节能75％的总目标，保温砂浆无法实现。

所以北京、江苏在国内率先开始禁止使用保温砂浆。一些地方紧随其后，要求建筑物禁止、限制、谨慎使保温砂浆。

保温砂浆空鼓、开裂、脱落等问题多发，是多种因素叠加的结果。

1.保温材料和工艺不过关

保温砂浆要现场混合搅拌，受工人操作水平、气候环境、施工现场条件等因素影响，难于监管，容易埋下隐患。

2.天气情况加速恶化

对于多数有空腔的外墙外保温系统，在负风压区，空腔内空气压强大于外界空气压强，从而对外保温系统产生由空腔内向系统外的作用力，即为负风压力。外保温层在负风压“频振”状态下，会加速板材的疲劳破坏，严重的就会发生脱落现象。（如下图）

建筑物的负压易发生部位，通常是在与风向平行的建筑两侧和背风一侧，其中以建筑两侧的负压最大，所以山墙最容易造成负压破坏。大风天保温板掉落的新闻屡见不鲜，也就不足为奇了。

3.小业主不当装修引起

施工时，因为落水管、室外爬梯固定件、窗框等构件与墙体交汇处未封闭密实或产生缝隙造成雨水进入墙体，经湿涨干缩和冻融循环后出现裂缝，导致保温层泡水、荷载增加、继而脱落。这属于施工质量问题。

但是小业主在装修时，经常会在外墙上改变开洞位置或者增设空调机位、晾晒支架等。这样也会破坏原有的保温层，导致雨水从这些部位进入外墙，经过热胀冷缩和 冻融循环后出现裂缝，甚至脱落。

所以美林苑小区现在的结果，是多种因素共同作用导致的，而非简单的施工质量问题，当然施工质量可能是最大的诱因。

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外立面更新

虽然该小区的物业还会每天巡查记录外墙空鼓，还会不定期的进行维修，但这些措施都是治标不治本的。

因为小区这么多栋楼，外保温可能每天都在往下掉，就是千手观音也堵不住这么多窟窿啊。

要想彻底解决问题，只有对外墙进行整体修缮。这需要铲除原有的外立面保温层，然后重新敷设新的保温材料和饰面层。这不仅涉及到经费的问题，还涉及到技术问题。

关于经费问题

2023年1月31日出台的《关于上海市既有住宅外墙高坠隐患处置的通知》是这样表述的：

对于保修期内存在质量问题等几种情形的小区，明确由房屋建设单位即开发商来承担维修责任；

对于保修期外的房屋，高坠隐患原因不清晰、无法明确处置责任的，可以依据检测鉴定结论，来明确是否应该由房屋建设单位承担维修责任，或者由房屋建设单位和房屋使用安全责任人共同承担维修责任。

对于技术问题

如果沿用原来的无机保温砂浆保温做法，已经不太可能了。因为进入禁限名单的材料，厂家可能都不生产了。

如果选用新型的外墙外保温做法，那就需要评估外墙的荷载能力，这需要建筑设计院进行复核和出图。

而选用何种外保温做法，又涉及到造价问题，这些经费又从哪里来呢？

寄希望于开发商再掏钱，显然是不现实的，因为都已经失联了。

当然也有比较幸运的小区，比如虹口区的复地新都国际小区。2012年4月交付以来一直受外墙立面空鼓开裂问题的困扰，在市、区两级政府的联合约谈与、数次协商沟通后，开发商终于愿意出资3600万元进行维修。（如下图）

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结束语

2023年时，上海曾组织过一轮高空坠物专项排查发现，包含保障性住房小区在内，外墙采用了无机保温砂浆体系的住宅小区多达633个。2年过去了，不知道有多少小区得到了更新？

无机保温砂浆，现在看来是落后产品，但放在当年也是为中国的节能环保事业做出过贡献的，所以也没必要厚此薄彼。

城市更新，就是要淘汰落后产品，让居民安居乐业，城市焕发新的活力。

而在外墙保温空鼓坠落这个问题上，需要探索、形成一套行之有效的办法，解决资金问题、技术问题、居民自治问题等一系列的问题。

近年来，不少人大代表呼吁延长小区房屋质保期。2022年，山东省已率先发布指导意见，将外墙面等部位的保修期由5年延长至10年，来保障购房人的合法权益。

这才是”好房子“该有的标准，而不仅仅在建筑造型上挖空心思。