北京楼市到凌晨5点，立春阶段已到了

家人们，最近房产圈有个词快被聊烂了 —— 冰山楼市周期模型。可能有人一听 “模型” 俩字就头大，觉得又是专家故弄玄虚，咱今天掰开揉碎了说：这模型说白了就是把楼市比作冰山，一旦动起来惯性大得很，涨跌都不是突然的，得看 “速度” 和 “劲儿” 的变化。

现在圈子里都在传：按这模型算，北京房价正处在早上 3-5 点，跌得越来越慢了，买卖双方正僵着劲儿博弈，就像节气里的立春，看着还冷，但暖意已经在底下攒着了，接下来救市肯定得再加把劲。这话听着玄乎，咱拿真金白银的数据说话。

10 月最新数据，北京二手房全城报价 48963 元 / 平，就跌了 0.12%，跟之前动辄跌 1% 比，简直是踩了刹车。你看丰台才跌 0.02%，门头沟甚至涨了 0.18%，东城、西城也快稳住了。但新房更有意思，全城涨了 0.93%，东城直接涨了 8.48%，可房山、昌平还是小跌。这就是 “减速下跌” 的实锤：不是不跌了，是跌不动了，而且有的地方已经偷偷回暖。

再说说啥叫 “多空博弈”。今年 4 月北京二手房挂牌量都快破 14 万套了，一天就新增 200 多套，可需求根本消化不完。但 3 月份又冒出来 “小阳春”，二手房网签同比涨了 87.6%，链家带看量比节前涨了 7%。说白了就是卖家急着抛，买家持币观望，一边降价 2.1% 甩卖，一边等着利率再降点，这不就是拔河嘛，两边力气差不多，谁也拉不动谁。

为啥会卡在这个节骨眼？根子在三方面。首先是供需拧巴了，现在半数购房者都是改善型，想要好户型、高得房率的房子，可市面上老破小一堆，好房子不够卖，造成核心区涨、郊区跌的分裂局面。其次是市场惯性太大，就像冰山滑起来停不住，前两年跌狠了，大家心里没底，就算政策松了，也不敢轻易下手。最后是政策刚起效还没发力满，去年到现在限购、利率都松了，但住建部刚喊完 “不能摸鱼”，用了两个 “极其” 强调紧迫，这意思就是大招还在后头。

这局面带来的影响，咱普通人能实打实感受到。最明显的是市场情绪变了，之前大家都怕 “买了就跌”，现在看到跌速慢了，身边问房子的人多了，中介门店也热闹点了。然后政策肯定要加码，专家预测房贷利率可能从 3.1% 降到 2.4%-2.6%，要是贷 300 万，月供能少近 2000 块，30 年省 70 多万呢，这可不是小数目。但别以为普涨要来了，分化会更厉害，好地段、好房子越来越值钱，郊区没人要的房子可能还得跌，这就是 “立春” 的意思 —— 不是万物复苏，是好的开始活过来了。

聊到这儿，我得说点实在的，不唱多也不唱空。第一，“早上 3-5 点” 不是说马上天亮，是最熬人的时候，跌不动但没涨，别听人喊 “抄底” 就冲动，这时候是观察期不是行动期。第二，“立春” 的暖意先暖谁？肯定是核心区的好房子，郊区的房子还得等，毕竟现在挂牌量还没降下来，供需平衡没那么快恢复。第三，救市不是救房价，是救 “不崩盘”，政策会像医生治病，既要稳住又不能猛药伤身，所以别指望一夜回到暴涨时代。

最想说的是，咱普通人别被模型绕晕了，就看身边三件事：小区挂牌的房源少没少，中介带看成交快不快，身边朋友是不是真的下手买了。这些比任何模型都真实。楼市这东西，从来不是非黑即白，现在就是 “磨” 的阶段，多空博弈磨完了，暖意才会真的透出来。