时隔4年，广州首批96个指导价小区，价格怎样了？

家人们，中秋节快乐呀！

今天想跟大家聊个事，还记得2021年首批二手房指导价吗？

4年了，当时市价全部高于指导价的96个二手小区，今年成交均价高于这个准线的只有22个了。

| 图源：广州市住建局官网

壹

把时间拉回2021年8月31日，为了给二手房降火，广州住建局公布了首批二手房指导价（参考价），涉及成交活跃板块的96个小区。

现在这些小区的价格咋样？咱们直接上表格。

可以看到，这些小区今年1-8月的成交均价，多数都低于指导价了。

除了天河珠城多个贵价小区外，海珠、越秀、黄埔、番禺4个区域多个板块二手，几乎都退回了“参考线”内。

| 广州楼市发布 制图

楼市君整理发现，以上96个小区中，成交均价高于指导价的有22个，占比23%。

比如珠城的凯旋新世界、星汇云锦、汇峰苑等原本高价小区，前8个月的成交均价仍远高于“参考线”。

低于指导价的小区超过7成，其中价差1万/平以上的小区有18个，低于指导价5000元/平的有26个。

像保利心语、盈彩美居、科城山庄、广州雅居乐花园等红盘，都在其列。

| 广州楼市发布 制图

这96个小区的指导价，虽说是根据小区过去一年二手网签价格，综合考虑评估价、周边一手成交价而来。

但当时这96个小区的实际成交均价全部都高于指导价，注意是全部！

并且价差基本在30%以上，超过50%小区比指导价贵一半。

政策发布1年左右我们曾做过摸查，部分小区价格虽有所下滑，但均价仍全部高于指导价，其中单价高出指导价万元以上的就有10个小区。

成交均价从高于指导价到指导价内，前后如此大的差距，至少说明了两点：

一方面，2021年广州二手市场确实“虚火过旺”了。

当时的珠城红盘几乎都在10万+，像保利心语、中海花城湾等两房都能卖到10万+/平，黄埔多数二手稳站“3字头”。

| 图源：贝壳找房

另一方面，大行情进入冷静期，二手回归理性是趋势。

比如指导价出台1年，像黄埔的万科金域悦府、天河的隽峰苑、兰亭盛荟等，下调幅度都在20%及以上。

再到今年，部分小区成交价低于指导价，尤其是急卖个案和低楼层朝向和景观不好的房源，价格也在回归市场。

贰

2021年广州二手市场有多疯狂大家都经历过，当时卖方主导市场，追涨、炒房之风盛行。

指导价政策的出台，对二手市场影响深远，一定程度上“矫枉过正”。

1、中介平台端：统一按照指导价挂牌，隐藏成交价和实际报价。

当时买家在二手平台根本看不到真实挂牌价格、成交价、业主的调价记录。

直到2022年底，贝壳等二手平台才逐渐恢复了正常的数据展示。

| 图源：链家网

2、银行端：按照指导价放贷，市场一度出现“双合同”。

就拿中海花城湾2021年11月成交的这套150平3房来说，实际单价超16.4万/平，总价2486万。

如果以指导价92641元/平计算，那么三成首付相差300多万，总价差1000多万，炒房客和真实买家的购房成本都增加了。

| 图源：贝壳找房

基于此，市场还出现过不少“双合同”，常见的是以装修等名义拟的补充合同，将房价拆分成两个部分借贷，降低税费。

实际成交价和放贷之间的价差，对当二手市场产生了较大的冲击。

2022年全市二手成交量为8255套，是过去4年唯一没有达到10万套的一年，均价也从3.2万/平下调到了约3万/平。

| 广州楼市发布 制图

直到2022年，二手平台逐渐恢复实际挂牌价和成交价，银行也按实价放款。

总的来说，指导价是特定时期的产物，作为当时广州二手市场的重要价格参考。

现在大家比较关心的问题是，这些降价的小区还能再涨回来吗？

第一，从供应端看，短期内普涨的可能性较低。

目前广州挂牌二手接近15万套，这还只是外网展示的部分。

假设按照过去两年10万+套/年的去化速度，光是消化这些库存就需要1年以上，还要考虑挂牌量持续增加的情况。

供求决定价格，只有供需达到平衡点，价格才会逐渐回弹。

| 图源：贝壳找房

目前部分指导价小区的价格已经回到了2017年前后， 想要涨回2021年的巅峰水平，难！

时间问题还是其次，最关键的，不是所有小区都能用涨幅填平价差。

未来市场主要以“稳房价”为主，不过部分优质小区正常回弹是有可能的。

尤其是核心地段，拥有强书包、大花园、稀缺景观、高端圈层以及成熟社区运营的小区，可能会迎来一定的“逆袭期”。

｜珠城航拍

｜广州楼市发布 摄

第二，面对新房新规产品和高附加值的优势，非核心二手只能拼价格了。

对于同时考虑一二手买家而言，核心区二手尚且还能凭借地段和成熟配套，和新房有得一拼。

非核心区二手的赢面并不大，产品上新规房超高使用率和交标、品质等显然更胜一筹， 想要出手好像只能在价格上让步了。

比如位于珠城边缘的跑马地花园三期，楼龄接近20年，2022年均价4-7万+， 今年的成交单价基本都在2、3字头，价格继续分化。

｜跑马地花园三期电梯间

｜广州楼市发布 摄

不过可以肯定的是，未来市场整体基调是以“稳房价”为主。

尤其核心地段豪宅价格表现坚挺，比如珠城数千万级别的顶豪，侨鑫汇悦台、凯旋新世界等。

加上今年美联储预计会有三次降息，也 给核心区豪宅带来一定预期。

部分外资可能回流，选择优质豪宅作为优先配置目标；国内外利差收窄，国内资本也倾向于减少境外投资，转而加仓一线CBD优质资产。

对于买家而言，核心区优质资产就算没有涨回巅峰期，现在的价格自住也不亏。

大家觉得，这些指导价小区，哪些有可能涨回来？