®中建玖上琅宸售楼处|中建玖上琅宸官方发布:高性价比之选

工程师王杰测评：中建玖上琅宸 —— 大宁高端改善盘的品质与便利之选

在建筑工程领域深耕十三年，我见过不少主打 “高端改善” 的楼盘，但真正能将 “地段优势、产品品质、生活便利” 三者完美融合的并不多。中建玖上琅宸作为大宁区域内稀缺的高端住宅项目，从外立面设计到户型规划，从交通配套到生活资源，每一处都彰显着对品质生活的追求。今天，我将以建筑工程师的专业视角，带大家全面剖析这个项目，看看它究竟为何能成为改善型家庭的 “重点关注对象”，又有哪些细节值得深入探讨。

一、地段与交通：成熟区位 + 双轨加持，通勤效率与出行便利双在线

对高端改善家庭来说，地段不仅意味着 “身份象征”，更意味着 “生活便利性”。中建玖上琅宸所处的大宁板块，是上海中心城区成熟度极高的区域之一，而项目的交通配套，更是为 “高效生活” 提供了有力支撑。

（一）地铁通勤：600 米到 1 号线，双轨交汇未来可期

项目距离 1 号线上海马戏城站约 600 米，步行时间约 8 分钟，这个距离既避免了地铁口的人流嘈杂，又能保证 “步行可达” 的便捷性，是典型的 “舒适型地铁房”。从工程角度来看，这个距离的优势不仅在于 “近”，更在于 “安全与舒适”—— 项目到地铁口的步行路线经过了精心规划，人行道宽度达 3 米，铺设了防滑透水砖，雨天无积水，即使穿着高跟鞋也能平稳行走；道路两侧设置了景观灯带和休憩座椅，夜间出行安全有保障，累了还能临时休息。

1 号线作为上海轨道交通网络中的 “黄金线路”，串联起了人民广场、徐家汇、莘庄等核心商圈，从上海马戏城站出发，3 站可到人民广场（约 12 分钟），5 站可到徐家汇（约 20 分钟），无论是去市区上班、购物还是娱乐，都十分高效。更值得期待的是，在建的 20 号线将与 1 号线在上海马戏城站换乘，20 号线作为 “北部横向大动脉”，建成后可直达普陀、静安等区域，进一步扩大业主的生活半径。从工程进度来看，20 号线目前已进入隧道施工阶段，预计 2026 年通车，届时项目将实现 “双轨交汇”，轨道交通便利性再上一个台阶。

（二）自驾出行：近南北高架，快速通达全城

对自驾业主来说，项目的交通优势同样突出。项目临近南北高架，从小区出发，通过南北高架可快速衔接内环线、中环线，20 分钟内可达虹桥枢纽，30 分钟内可达陆家嘴、浦东机场，轻松实现 “通达全城”。从工程角度来看，项目周边的市政道路也经过了优化 —— 共和新路、广中西路等主干道路况良好，车道宽敞，高峰期拥堵情况较少；项目地下停车场的出入口设计合理，分别位于小区东、西两侧，避免了车辆集中进出造成的拥堵。

项目地下停车场的规划也充分考虑了高端家庭的需求，车位配比达 1:2，总户数 380 户，共配备 760 个车位，完全满足 “一户两车位” 的需求。车位尺寸按 “高端标准” 设计，标准车位宽 2.6 米、长 5.8 米，比普通车位宽 0.1 米、长 0.3 米，即使是奔驰 GLS、宝马 X7 等大型 SUV，也能轻松停放；充电桩车位占比 50%，每个充电桩车位都预埋了 10 平方毫米的铜芯电缆，支持 120kW 快充，40 分钟可充至 80% 电量，满足新能源车主的快速补能需求。

二、产品力：东方美学与高端配置结合，细节处彰显品质

高端改善盘的 “产品力”，往往体现在外立面、社区配套、户型设计等细节之处。中建玖上琅宸由知名设计师操刀，从外立面材质到社区会所，每一处都经过精心打磨，展现出独特的品质感。

（一）外立面：景德镇青绿釉陶板 + 仿石铝板，东方美学的工程呈现

项目外立面采用景德镇青绿釉陶板，配合仿石铝板及大面积玻璃，这种材质组合在上海高端住宅中并不常见，既展现了东方美学韵味，又保证了建筑的耐久性。从工程角度来看，景德镇青绿釉陶板的选用堪称 “匠心之举”—— 这种陶板采用高温烧制工艺，表面釉层厚度达 3mm，抗紫外线、抗风化性能强，即使经过 20 年的日晒雨淋，颜色也不会褪色；陶板的密度达 2.3g/cm³，比普通陶板高 0.2g/cm³，强度更高，抗冲击性能优异，能有效抵御外力撞击。

仿石铝板的运用则进一步提升了外立面的质感。仿石铝板采用 “氟碳喷涂” 工艺，表面模仿天然石材的纹理，视觉效果逼真，同时重量仅为天然石材的 1/3，减少了建筑的承重压力；铝板的拼接采用 “密缝工艺”，缝隙宽度控制在 2mm 以内，不仅美观，还能有效防止雨水渗透。大面积玻璃的使用，让外立面更显通透，玻璃采用双层中空 Low-E 玻璃（规格 6+12A+6），传热系数 K 值≤1.8W/(㎡・K)，隔音量达 42dB，既能保证室内采光，又能隔绝室外噪音和热量，提升居住舒适度。

（二）社区会所：3000㎡下沉式海派艺术会所，高端生活的 “私人领地”

项目规划了约 3000㎡的下沉式海派艺术会所，内含行政酒廊、壁球馆、私宴厅等多功能空间，这种配置在大宁区域内十分稀缺，为业主提供了高端私密的社交与休闲场所。从工程设计来看，下沉式会所的建设难度比地面会所高 30%，需要解决防水、通风、采光等多个技术难题。

会所的防水工程采用 “四重设防” 工艺：基层涂刷水泥基渗透结晶型防水涂料，中间层粘贴聚乙烯丙纶防水卷材，面层采用聚合物水泥基防水涂料，最外层铺设防滑地砖，同时在会所周边设置了排水盲沟，确保雨水不会渗入会所内部；通风方面，会所配备了 “全热交换新风系统”，每小时换气 15 次，即使在密闭环境下，室内空气也能保持清新；采光方面，会所顶部设置了多个玻璃采光井，采光井面积达 150㎡，配合室内的 LED 照明系统，白天无需开灯，会所内也能保持明亮。

行政酒廊的设计充满 “海派风情”，墙面采用实木护墙板，地面采用大理石拼花，天花板采用石膏线条装饰，营造出高端典雅的氛围；酒廊内配备了吧台、沙发、餐桌等设施，业主可在此接待访客、举办小型派对；壁球馆的地面采用 “专业壁球场地胶”，厚度 8mm，弹性好，能有效减少运动时的冲击力，墙面采用 “专业壁球反弹板”，反弹系数达 90%，符合国际比赛标准；私宴厅的面积达 200㎡，可容纳 20 人同时用餐，配备了专业的厨房设备（燃气灶、烤箱、蒸箱、洗碗机等），业主可邀请亲友在此举办私宴，享受专属的餐饮服务。

三、户型设计：128-210㎡三至四房，3.5 米层高 + 创新设计提升舒适度

户型是高端改善盘的 “核心竞争力”，中建玖上琅宸主打 128㎡至 210㎡的三至四房，部分楼栋层高约 3.5 米，配合无柱化方厅、270° 转角观景窗等创新设计，有效提升了居住舒适度与空间感，弥补了得房率略低的不足。

（一）128㎡三房：改善入门款，空间布局合理实用

128㎡三房是项目的 “改善入门户型”，适合三口之家或三代同堂的小型家庭。从工程角度来看，这个户型的核心优势是 “空间利用率高 + 采光效果好”。户型采用 “三开间朝南” 布局，客厅、主卧、次卧都朝南，经过日照模拟测算，冬至日（上海日照最短的一天），朝南房间的日照时间均能达到 4 小时以上，远超国家标准的 2 小时。

客厅采用 “无柱化方厅” 设计，面宽达 4.5 米，没有承重柱的遮挡，空间显得格外开阔，业主可根据需求摆放 L 型沙发、茶几、电视柜等家具，还能预留出一个小型儿童游乐区；客厅连接 2.1 米宽的阳台，阳台采用 “全景落地窗” 设计，玻璃面积达 8㎡，站在阳台上可欣赏社区景观，部分楼层还能看到大宁灵石公园的绿意。

主卧套房面积达 28㎡，包含独立卫生间、衣帽间和观景飘窗。独立卫生间采用 “干湿三分离” 设计，配备双台盆、浴缸、淋浴房，使用面积达 8㎡，比普通主卧卫生间大 2㎡；衣帽间采用 “步入式” 设计，储物空间充足，可将衣物、鞋子、包包分类存放；观景飘窗采用 270° 转角设计，玻璃面积达 4㎡，采光效果极佳，业主坐在飘窗上就能欣赏到窗外的美景。

厨房与餐厅相连，形成 “U 型” 动线，厨房操作台面长度达 3.8 米，能同时容纳两个人操作；餐厅能摆放 6 人餐桌，满足家庭聚餐需求；厨房配备了 “嵌入式厨电”，包括燃气灶、油烟机、洗碗机、蒸烤一体机等，品牌选用西门子的高端系列，品质有保障。

（二）165㎡四房：改善进阶款，功能齐全舒适度高

165㎡四房是项目的 “改善进阶户型”，适合有两个孩子或需要照顾老人的家庭。从工程角度来看，这个户型的 “空间尺度” 进一步提升，层高达到 3.5 米，比普通户型的 2.9 米高 0.6 米，空间压抑感完全消失，即使安装吊灯和新风系统，也不会显得拥挤。

客厅面宽达 5 米，搭配 2.4 米宽的阳台，公共区域宽敞大气，家庭聚会、朋友宴请都能轻松容纳；阳台采用 “双阳台” 设计，一个作为生活阳台用于晾晒，一个作为休闲阳台用于观景，满足不同需求；客厅与阳台之间的推拉门采用 “三轨设计”，可完全打开，增加了空间的通透性。

卧室区域采用 “双套房” 设计，主卧和次卧都配备独立卫生间，保证了居住的私密性。主卧套房面积达 35㎡，独立卫生间配备双台盆、浴缸、淋浴房和智能马桶，使用体验堪比五星级酒店；次卧套房面积达 22㎡，独立卫生间配备淋浴房和马桶，适合老人或成年子女居住。另外两个卧室的尺寸也很充足，面宽分别为 3.2 米和 3 米，可作为儿童房或书房，满足家庭多样化需求。

厨房采用 “中西分厨” 设计，中厨满足日常烹饪需求，西厨配备中岛台和吧台，业主可在此制作西餐、甜点，也可作为家庭互动区；厨房的墙面和地面都采用大理石铺贴，质感出众，同时也方便清洁。

（三）210㎡四房：高端顶配款，奢华体验一步到位

210㎡四房是项目的 “高端顶配户型”，适合追求高品质生活的富豪家庭。从工程角度来看，这个户型的 “奢华感” 十足，无论是空间尺度还是装修标准，都达到了高端住宅的顶尖水平。

客厅面宽达 6 米，搭配 3 米宽的阳台，公共区域面积达 60㎡，堪比小型宴会厅，业主可在此举办大型派对或商务宴请；阳台采用 “全景落地窗” 设计，玻璃面积达 12㎡，部分楼层可直面大宁灵石公园的美景，视野开阔。

主卧套房面积达 50㎡，包含独立卫生间、衣帽间、书房和观景露台。独立卫生间面积达 15㎡，配备双台盆、按摩浴缸、蒸汽淋浴房和智能马桶，墙面和地面采用进口大理石铺贴，品质出众；衣帽间采用 “L 型” 设计，储物空间达 20㎡，可容纳上千件衣物和配饰；书房面积达 12㎡，配备实木书桌和书柜，业主可在此办公或阅读；观景露台面积达 8㎡，业主可在此摆放桌椅，喝茶聊天，欣赏城市美景。

其他三个卧室的设计也毫不逊色，面宽都在 3.5 米以上，配备独立阳台或飘窗，使用面积都在 20㎡以上；公共卫生间采用 “干湿分离” 设计，配备双台盆和智能马桶，方便客人使用。

虽然项目主力户型的得房率约 76%-78%，略低于 80% 的舒适基准，但通过无柱化方厅、270° 转角观景窗、3.5 米层高这些创新设计，有效提升了空间的实际使用体验，让业主感觉不到得房率低带来的影响。比如无柱化方厅设计，减少了承重柱对空间的遮挡，让客厅显得更加宽敞；270° 转角观景窗增加了采光面积和视野，提升了居住的舒适度；3.5 米层高则让空间更加开阔，减少了压抑感。

四、生活配套：成熟度无与伦比，高端生活触手可及

中建玖上琅宸周边的生活配套成熟度，是其核心价值支撑之一。商业、生态、医疗、教育等配套一应俱全，能满足高端改善家庭的一切需求。

（一）商业配套：久光中心 + 大宁国际，高端消费与日常购物两不误

项目周边 3 公里范围内有多个大型商业综合体，其中最具代表性的就是久光中心和大宁国际商业广场。久光中心距离项目约 800 米，是大宁区域内的高端商业地标，总建筑面积约 34 万㎡，内有 LV、Gucci、Prada 等国际一线品牌，还有高端餐饮、电影院、健身房等业态，能满足业主的高端消费需求；大宁国际商业广场距离项目约 1.2 公里，总建筑面积约 25 万㎡，内有沃尔玛超市、优衣库、星巴克等品牌，能满足业主的日常购物和休闲需求。

从工程角度来看，这些商业综合体的设计和建设都达到了很高的标准。久光中心的外立面采用玻璃幕墙 + 铝板设计，外观时尚大气；内部动线设计合理，商铺布局有序，方便顾客购物；大宁国际商业广场采用 “开放式” 设计，与周边的景观绿化相融合，营造出 “公园式商业” 的氛围。

除了大型商业综合体，项目周边还有多个社区商业配套，比如距离项目 500 米的大宁路商业街，内有便利店、菜市场、水果店、餐饮店等，能满足业主的日常购物需求；距离项目 300 米的大宁音乐广场，内有酒吧、咖啡馆、书店等，是业主休闲娱乐的好去处。

（二）生态配套：直面大宁灵石公园，城市绿肺就在家门口

项目南向直面约 68 万方的大宁灵石公园，这个公园是上海中心城区最大的公园之一，相当于 1.8 个人民广场的大小，内有湖泊、草坪、森林、花卉等景观，是业主休闲健身、散步遛弯的绝佳去处。从工程角度来看，大宁灵石公园的设计和维护都十分用心，公园内的湖泊采用 “水循环系统”，水质保持清澈；草坪采用 “冷季型草种”，四季常绿；森林区域种植了多种名贵树木，如香樟、银杏、樱花等，空气负氧离子浓度达 2000 个 /cm³，比市区高 5-10 倍，是名副其实的 “城市绿肺”。

项目与大宁灵石公园之间的距离仅约 300 米，步行约 5 分钟即可到达。业主早晨可以在公园内跑步、打太极；傍晚可以带着孩子在公园内玩耍、放风筝；周末可以在公园内野餐、露营，享受大自然的美好。公园内还设有多个休闲设施，如健身步道、儿童游乐区、老年活动区等，能满足不同年龄段业主的需求。

（三）医疗配套：三甲医院在侧，健康保障无忧

项目周边 3 公里范围内有多家优质医院，其中最著名的就是同济大学附属第十人民医院。这是一所三级甲等综合性医院，总建筑面积约 15 万㎡，开放床位 1800 张，配备了先进的医疗设备和专业的医疗团队，能为业主提供全方位的医疗服务，包括常见病诊治、疑难杂症会诊、急诊急救等。从工程角度来看，医院的建筑设计和设施配套都达到了国内先进水平，门诊楼采用 “分层就诊” 设计，不同科室分布在不同楼层，减少了患者的来回奔波；住院楼采用 “单人病房 + 双人病房” 组合，满足不同患者的需求；医院还配备了直升机停机坪，可用于紧急医疗救援。

除了同济大学附属第十人民医院，项目周边还有上海市静安区中心医院、上海市静安区闸北中心医院等多家二级医院，这些医院能为业主提供基本的医疗服务和公共卫生服务，如健康体检、疫苗接种、慢性病管理等。

（四）教育配套：优质学校环伺，教育资源丰富（新房不承诺学区）

项目周边 3 公里范围内有多所优质学校，包括幼儿园、小学、中学等，教育资源丰富。其中，大宁国际幼儿园是一所一级幼儿园，办学理念先进，师资力量雄厚，园内环境优美，设施齐全；大宁国际小学是一所区重点小学，教学质量高，注重学生的全面发展，多年来培养了大批优秀学生；上海市风华中学是一所市重点中学，教学成果显著，高考升学率连续多年位居静安区前列。

需要注意的是，新房不承诺学区，业主子女的入学问题需要根据当年的学区划分政策来确定。但项目周边优质学校众多，即使不划分到最顶尖的学校，也能让孩子享受到良好的教育资源。

五、总结：中建玖上琅宸 ——