北京买房：理清思路，购房建议1673

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我作为有房的北京人也认为房价还得降，像天通苑降到8000回龙观1万才合理，因为这本身就是2005年的开盘价，即便现在降价也不过是回归初心而已，何况房子还都成老房了，我们这些早期业主其实并不吃亏。

我说这些是有依据的，因为按照国际惯例，房价收入比就应该是五倍。那北京普通人月薪5000一年6万，五年就是30万，买一套天通苑的小户型一居室是正常价格。而且这也符合租售比，外国都是一套房十年收回投资，租售比100，一居室租金3000块钱正合适。

A：

1、您还是别冒充北京人了，您也没房。因为天通苑回龙观都是1998年规划的，当时的开盘价是2650和2600。2005年这俩地方调整定价了，应该是回龙观3400天通苑3100，哪儿有8千1万的价格啊？如果您当年是这价买的，我只能说是“人傻钱多”了，谈不上回归初心，而是缺心眼儿。

2、如果您真的有房，而且认为北京房价应该降，那现在就以8千1万的价格卖掉吧。然后再拉上七大姑八大姨和朋友同学的都低价甩卖，肯定能把北京房价砸下来。勿以善小而不为，我看好您哦，反正您也不吃亏。

3、北京普通人月薪5000？您挣5000吧？别人未必，我认为是中位数8000左右才差不多。其他的不抬杠，您认为什么就是什么，躺平等着就是了，梦里一切都会有的。

不过多说一句，您的数学可能不太好，每年是12个月，十年的租售比就是120，您这100从哪儿来的？而且天通苑有3000的一居室吗？您租的是单间儿吧？但单间又贵了点儿，真不知道您租的什么房。

4、总之就这样儿吧，您的想法很好，道德也很高尚。那就付诸行动吧，如果有房就赶紧低价卖，如果租单间儿就赶紧给房东涨价，大家都挺忙的，没工夫逗咳嗽。

仅供参考。

二

Q:

请问，我和队友在解放军总医院第三医学中心上班，到年底娃出生。目前在附近租房住，有海淀的户口，是单位集体户。

想请教您，下一步，近几年吧，我们是继续租房还是买房，如果买房的话，选新房还是二手房，选哪些楼盘或小区，我们经常加班，希望离单位的距离最好骑电动车在半小时内，预算在56百左右，贷款100左右吧。请指教

A：

1、第三医学中心，武警总医院，猛的一下我都没反应过来。近几年是租房vs买房？常规建议是如果资金够的话，买房比租房划算。

因为现在北京的平均租金收益率为1.8%，老房则在2%以上，最高能到2.5%。而现在银行存款利率基本为1.3-1.5%，最高的国债不过是1.7%。假定手中有500万现金，存银行的话每年最高收益8.5万。而买套房出租的话是平均9万，非学区房则最高能到12万以上。请问您怎么选？

反正我认为北京房价是到底了，没什么下跌空间。而银行利率则还处在下行通道，降到1%之内不是不可能，毕竟欧美日本都实行过零利率。咱们央行前行长也说过：中国有能力尽量避免快速进入负利率通道。

2、新房vs二手房。注重自住就买新房，能买到折扣高，达到和周边同等二手房倒挂的就更是买新房了，各项都能兼顾。注重保值和性价比，过几年还想置换的买二手房。

3、楼盘和小区还是自己看吧，我不卖房好多年了。既然是孩子年底出生，那六年内用不上学位，建议看石景山的次新商品房，没学区溢价，居住的性价比正常，大多数保值也不落后。

仅供参考。

三

Q:

请问，我看您很懂拆迁，想问问是否知道丰台***的拆迁计划？宅基地的，我家从1998年就说拆，后来是路南的拆了，盖了市场和回迁房，然后我家后边的也拆了，是经济适用房，到现在就剩下我家这两排房子30多户，马上就30年了，不知道什么时候能拆？

我家现在是这些年一直把整个院子租出去了当仓库，然后我们自己租楼房，价格差不多。但如果说真的不拆了或还得等十年八年的我们就买房了，要不然我儿子总不能在租的房子里结婚吧。

A：

1、这我可不懂，完全不知道规划。这种事儿一般只能问村委会，他们是最知道进展情况的。

2、不过说实话，在我看来您家估计还得等上至少五六年。没别的原因，就是因为前边后边的都拆了，剩下的地块规模太小，而且还是一长条，这种地段儿连商铺都不好开发，几乎只能是绿化带。

但这问题就来了，无论区里还是村里，在这几年的经济环境下估计都没什么钱。就算有钱也得先干赚钱的买卖，像绿化带这种完全不赚钱的只能往后稍，什么时候财政有钱了再安排。

而且您家这地段儿也不算太好，离铁道太近了，又是个三角地，很难吸引人流。所以即便有商业规划估计也不好拉来投资，只能慢慢等吧。

3、房子是用来住的，如果有需求就自己买呗。而且自己买房和拆迁也不冲突，指标互不影响，资金也没关系，真要是等到了拆迁款还能提前还款呢。

仅供参考。

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