紧急！猛招救楼市，只剩一项选择了

房地产去库存，必须要动真格了！

因为当前全国楼市的景气度，已经创了历史新低。

关键是房价跌幅特别大，而房价短期走势由供求关系决定，目前的供求压力极大。

住宅库存压力山大

经过我们的测算，当前全国二手房的库存，也即综合挂牌量和去化周期，其库存压力之大，达到了历史之最。

新房的库存压力指数（如图），已接近于上一轮房地产去库存的高峰，也就是 2014 年底和 2015 年初的时候。

2014 年到 2015 年，全国楼市比较低迷，期间也推出了不少政策放松措施，但关键一招还是 2015 年四季度提出的 “房地产去库存”，其中核心手段是快速扩大棚改规模并实施货币化安置。

对于二手房去库存，国家能调配的手段比较少，只能尽量刺激购房需求；毕竟政策对那些大量挂牌卖房的业主没什么直接办法。

所以，必须把去库存的重点聚焦在新房市场，通过政策创新，让新房市场中很多卖不动、卖不掉的项目快速去化。

只要新房的供求关系出现逆转，从供大于求转变为供不应求，新房价格就会率先上涨，进而传导到二手房市场，推动二手房价格止跌反弹，最终让房地产市场实现止跌企稳并反弹。

那么，新房去库存该怎么做呢？

新房去库存叫好不叫座

2015 年开始的房地产去库存，主要靠棚改货币化安置，但现在全国大部分城市的成片棚户区改造已经结束，不太可能再推出 “棚改 2.0”。

目前能改造的只有零星棚户区、城中村以及少量危旧房。

其中城中村规模不小，但改造难度远超棚户区。

虽然国家正在持续加力推进城中村改造和危旧房改造，但对这两项措施的效果不宜高估。

关于去库存，还有另一条重要路径：收购新房用作保障房。

相关政策去年就已出台，而且在去年 “517 金融支持政策” 中，央行设立了 3000 亿元再贷款，专门用于各地收储新房并转化为保障房。

其运作逻辑是：央行提供 3000 亿低息贷款，将贷款名额分配给 21 家商业银行，各地地方政府可通过国企向商业银行申请贷款，再自行筹措部分资金，去收储地段、配套、小区、户型等条件合适的存量新房。

这本身是项好政策，但落地情况不佳！

央行大方提供了 3000 亿额度，可今年以来实际使用的仅 300 亿左右，不少地方政府甚至毫无动作。

背后原因很简单：

第一，地方政府需要先筹措一部分资金，再搭配贷款完成收购，但当前各地财力非常有限，尤其是土地出让金大幅减少后，地方根本没有能力配资。

第二，地方政府收购项目时，会把价格压得很低，往往只有市场价的 50%，甚至 30% 到 40%。

开发商对此非常不乐意：“如果打五折、三折，我自己都能卖，何必让政府收购？”

那为什么政府不按市场价，或者打九折、八折收购呢？

因为政府收购后要用作保障房，通常会先核算新建保障房的成本 —— 其中土地是划拨性质，成本较低。

所以，收购价格一般不能高于新建保障房的成本，这就导致只能给到五折、四折甚至三折的价格。

此外，这事还卡在 “责任” 上：地方管事的人谁都不想担责。

而且，收购大量保障房后，后续的管理运营会很麻烦，最终可能让地方政府不堪重负。

回顾 1998 年房改就知道，1998 年之前，城镇职工住房大多由政府或单位建设提供，单位和地方政府要承担大量住房供给与维护工作，成本极高。

因此，现在让地方政府收购大量存量新房用作保障房，无论是出售还是出租（尤其是出租），负担都很重，地方政府自然不乐意干。

还有一点：目前中国一线、强二线等大城市的保障房缺口较大，但绝大部分三四五线城市的住房基本饱和，没多少人需要保障房。

经过过去一年的尝试，我们总结经验、反思教训后发现，让地方政府主导收储新房用作保障房，难度很大。

国家砸3万亿收储可成事

但要做成这件事，也并非没有办法，主要有两个路径：

第一个路径，依然由地方政府主导，但要从中央到省、市、区县层层落实考核。

每个地方政府，都必须盘点辖区内卖不动的新房数量，同时调查摸底有保障房需求的家庭数量。

即便部分中小城市保障房需求量不大，但存在市场化租房需求，政府完全可以把收储的房子面向市场出租。

关键在于上级部门的督导力度和考核严厉程度！

如果能像过去几年 “保交楼” 那样，从上到下持续施压、严格考核工作流程与操作机制，那么推动地方政府收储新房转化为保障房，还是能够落地的。

第二个路径，由国家层面（中央）主导。既然地方政府推不动、不愿意干，那就由国家层面牵头相关企业、机构（或者类似 “住房收储银行” 的机构，名称不限，核心职能一致），由国家出资在全国范围内收储销售困难的新房项目。

收储后对住宅小区进行改造、优化，完善配套设施，再面向保障房群体出租或出售，也可面向市场租赁需求开展出租运营。

关于 “住房收储银行”，国内其实已有试点。

之前深圳和重庆都做过类似尝试，深圳的机构叫 “深圳安居建业住房收储银行”，重庆的叫 “重庆住房租赁收储银行”。

操作方式相近，出租价格一般低于市场价 20% 左右。

但这两个城市的试点规模都很小，甚至可以说试点不算成功 —— 既没形成规模，也缺乏力度，对房地产去库存的作用不痛不痒。

按国家统计局的数据，截至今年8月，全国新建商品房现房面积为7.6亿平米，其中商品住宅4亿多平米。

考虑到部分商住房项目，以及可以改造为住宅出租的商办类项目，也可纳入政府收储范围，那么可供收储选择的总量为5亿平左右。

按统计局数据可换算出，当前全国商品住宅成交均价每平米为1万元左右。也即如果打八折全部收购，需要4万亿元。

如果将收购范围扩大，比如部分接近于竣工的项目，也纳入收购范围，则6万亿左右就能完全改变供求关系。

要想明显改变供求关系，最少也要砸进去2-3万亿元！

只有达到这样的体量和规模，才能显著去库存，进而推动新房价格止跌上涨。

可能有人会反对：国家为什么要花这么大力气，又出资又经营？

而且出租的租金收益还比较低，国家岂不是亏了？

各位朋友，如果只算这种 “小账”，国家这么做确实不划算，但我们现在需要算 “大账”！

国家通过这样的有力措施，让房地产市场实现止跌反弹，只要房地产市场稳住了、交易活跃了，国家和地方的税收、财政状况自然会改善。

算大账的话，这其实是一笔划算的买卖。

在房地产市场如此低迷的当下，如果国家不出手、不拿出大招、猛招，很难阻挡房价持续下滑的惯性。

所以，我非常期待未来一两年，能看到国家出面主导去库存。