上海楼市格局变了！

来源：市场资讯

（来源：楼市经典）

在上海这座繁华都市的市区版图中，有一些发展相对滞后的板块。

这些区域错失区内重大规划利好，还面临房龄老化、配套不足等问题。

今天，就和大家来聊聊上海市区“潜力欠佳”的板块。

01.

黄浦区 蓬莱公园

当下的黄浦区在全市发展中独占鳌头，旧城改造与新规划推进成效显著，尤其是老南市区域，在大规模拆迁重建后，摇身一变成为高端住宅区，吸引着众多富豪阶层。

然而，蓬莱公园板块却在这股发展浪潮中逐渐掉队。

从规划层面来看，黄浦区当前聚焦于新天地扩容、老城厢改造及一江一河沿岸更新等重点项目，蓬莱公园位置尴尬，不幸沦为规划留白区域。

其次，区域内商品房大多建于2000年前后，与黄浦区整体的高端大气风格迥异。

事实上，2000年黄浦与南市合并时，蓬莱公园的土地开发殆尽，后续也鲜有新资源注入，板块发展已基本成型。

商业领域，蓬莱公园堪称市区的“短板”，只有一个定位尴尬的新邻生活站，配置非常超低。

办公方面，与CBD和甲级写字楼无缘，区域内的类甲级写字楼-东吴证券大厦，体量也很小。

教育资源在义务教育阶段毫无亮点。

唯一的优势就是，开车到各个核心板块不算远，以及，属于黄浦区。

板块内能叫得上号的次新改善盘，有绿地海珀黄浦。

贝壳找房网数据显示，去年10月，小区成交一套建面约94.86㎡房源，成交总价约1515万，折合单价约15.97万/㎡。

相较2022年成交的同面积段房源，单价缩水了超4万/㎡。

贝壳找房

02.

静安区 彭浦

静安区彭浦板块的发展轨迹独特，在老闸北区域内，彭浦处于发展链的末端。

彭浦最早的定位是偏远郊区。

建国后，彭浦与大宁成为工业区，上海第一机床厂、电镀厂、造纸机械总厂等国营企业纷纷在此落户。这里拥有上海的第一批工人新村，也奠定了这里老公房扎堆的基础。

2004年地铁1号线开通至彭浦新村站，曾为板块带来短暂繁荣，但随着房地产市场的发展，彭浦逐渐失去吸引力。

同样的，彭浦在配套方面，也不是特别出彩。

作为广义上的大宁辐射区，板块内的深度消费活动基本都在大宁商圈完成，教育和医院配套也很一般。

这也导致年轻购买力被隔壁大宁和宝山万达吸引，彭浦逐渐沦为以生鲜小店和平价超市为主的养老社区。

03.

普陀区 光新板块

普陀的尴尬处境，大家或多或少都有所听闻，其中光新板块堪称典型代表。

在紧邻内环沿线的众多板块里，普陀光新显得格格不入。

归根结底，还是因为板块发展进度普遍迟缓。

光新的前身朱家湾，是解放前上海“三湾一弄”中最早的棚户区之一，居民区众多，土地都被小区塞满，导致这个片区没了发展空间。

本世纪初，上海开始搞四大副城规划，普陀区内部，早期政策倾向于曹杨、长寿、武宁等老普陀的核心区域，而当下新的开发重点集中在长风板块，光新依旧错过红利。

网络

从地理位置上看，光新板块紧依内环与苏州河，但交通状况差强人意。轨道交通方面，只有7号线从中穿过，3号线、4号线、11号线的站点都在板块外临近处。

自驾出行的话，板块被内环高架、铁道围了起来，要是赶上通勤高峰期，上下中环的车流能把这里堵得水泄不通 。

板块唯一的优势，可能就是地处于内中环之间，生活配套相对成熟。

再加上这两年板块房价跌价严重，未来发展前景愈发堪忧。

数据显示，2023年板块内小户型成交均价还能勉强维持在5.7-5.9万/㎡，如今已降至4.5-4.7万/㎡区间。

04.

杨浦区 中原

杨浦中原素有“上海西伯利亚”之称，其发展历程充满波折。

与同样置身中环外的新江湾城大力近二十年开发不同的是，中原沦为杨浦、黄浦动迁安置的承载地。

地理位置欠佳，难以吸引市区刚需购房者；产业基础薄弱，无法像田林、天山那样依靠产业吸引租客。

先天因素加上后天落差，让中原几乎完整错过上海城市发展的黄金期。

从板块的配套来看，轨交方面，板块目前有一条8号线与外部通勤。

其次，板块内的教育资源也是一般，区级一、二梯队的学校几乎没有；像样点的大型商场和购物中心，也是几乎都贴着新江湾和五角场的商圈。

不夸张地说，好一点的资源基本进不到中原板块。

数据显示，如今中原约90%的房产为老公房，在老破小市场中也处于底层。

2023年至今，板块二手房价格普遍跌幅约20%，目前老公房社区均价普遍在约4-4.5万/㎡区间。

05.

长宁区 仙霞

长宁区整体发展较为均衡，但仙霞板块却相对滞后。

上世纪80年代，为建设虹桥开发区，大量的拆迁人员都被安置在仙霞新村社区，整体居住环境尚可。

然而，与90年代为临空园区建设动迁房的北新泾相比，仙霞差了一个年代。

老破小圈层也存在鄙视链，仙霞的梯户比、房型设计、房龄也都跑输了。

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其次，从配套来看，仙霞没有什么优势。

2号线和15号线从板块边缘经过，学区也没有什么亮点。

最后，随着虹桥经开区的逐渐衰落，仙霞失去产业支撑，只能吸引部分在天山租房的白领，在区域发展中的地位日益边缘化。

或许只有等待全区下一轮旧改推进，仙霞才有可能迎来转机。

总的来看，上海市区这些发展相对滞后的板块，虽面临诸多困境，但也蕴含着潜在的机遇。

随着城市的持续发展和规划的不断调整，它们未来的走向值得关注，不过购房者在买房时，应综合考量各方面因素，谨慎抉择