北京买房：理清思路，购房建议1671

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我住西城月坛，父母在丰台马上拆迁。方案1：可选现金300+，我们自己去买房。方案2：选房子，留少量现金。可选纪家庙毛坯现房或或者大井、新发地、岳各庄，看丹桥的期房。面积80-100之间，但四年后才可能交房。

老人需求就是城六区，有电梯，格局好的两居。但我担心回迁房质量不好，居住不舒服，且后期出手卖不上价。有倾向拿现金，稍微添点买总价400-500的商品房，但看了地段，的确没找到性价比合适，又适合老人住的区域。

如果是您的话，您会怎么选呢，如果选钱自己买房，预算500内，适合老人住，相对保值，您会选择哪些板块呢？

A：

1、我怎么选？我也没法儿选呗，因为您的要求偏高了，市场上就没有这种房子，除非捡漏儿。

2、4/500万的城六区两居室不难找，但您其他的要求高啊。全北京二手房挂牌量14万套，城六区占一半7/8万，但符合您总价要求的仅有十分之一，7000多套。

您要商品房那面积就是80平左右，剩下2000多套。带电梯，还剩1000多套吧。格局好就是南北或朝南，那就剩不下500套了，其中大部分还都是回迁房，或者是楼座楼层有硬伤的，居住未必舒服。也就是说，您每个要求都不高，但每次都能筛掉至少一半房源，多筛几次就没了。

再加上您还要适合养老的区域，那就是交通方便配套齐+有公园+大医院，您觉得还能剩下几套？关键的是您还要求保值，可如果各项都满足，价格为什么会这么低？但如果在别人手里这么多年了都保值一般，到了您手里为什么就逆转趋势了？这是悖论，根本就无法解释，连自圆其说都做不到，所以就只能是追求捡漏儿了呗。

另外您既要求保值，又要求性价比，而这两个要求本身就是悖论。尤其是在预算不太高的情况下，保值好的必定性价比低，而性价比多数都是因为保值不太好的价格低给衬托出来的。预算高了的话还能各项兼顾，不太高的话就只能取舍了，除非捡漏儿。

3、总之换了我也没法儿选，市场上就不会出现这种房。或许会有差不多的，但也一定是被中介给内部消化了，根本流不到市面儿上来。即便是他们自己买不起，可谁手机里没有几个有钱的投资客啊？凭什么要把捡漏儿发财的机会留给陌生人？

我建议是再整理一下主要需求吧，列全之后进行排序，通常是在预算不太高的情况下，满足一个算成功，两个超值，三个以上可遇不可求。每个要求都不过分，但凑一块儿就没有选择了。

这就跟搞对象似的，为什么那么多大龄剩女啊？按说要求也不高，无非是年龄+外貌身材+学历+职业收入+房子+父母情况+性格+忠诚而已，哪个要求都不过分，但凑一块儿就是圣人了，不会留给剩女。

另外建议，跟中介提要求时最好别太高，否则他们有可能给您贴上不太懂的标签，那就更敢忽悠了，推荐的很可能是带暗伤的问题房源。这就跟剩女提过多条件似的，能满足她们的只有渣男。

仅供参考。

二

Q:

请问，我在固安孔雀城有两套房，买的很早所以还算没赔，但跟北京同时期的没法比了。说实话我一直有个疑问，孔雀城离大兴榆垡这么近，房价却差了几乎一倍（现在价格），而孔雀城的环境更好，这总感觉不应该似的。

所以我总有个想法，孔雀城这里以品质来说应该至少接近榆垡吧，虽然是北京，但地段配套应该是孔雀城将来更强。

A：

1、房价差一倍？跟新房相比差不多，但如果是和二手房相比的话应该不到这比例吧。当然我也不清楚现在的价格，您作为当地业主应该最清楚。

2、您是觉得孔雀城的房价被低估了是吧？或者是北京的被高估了。那其实可以用租售比来算算，看看两边的数值差多少，也看看北京有多少泡沫？

都用80多平两居室来做比较吧，用市场成交总价除以预估租金。如果两边差不太多或榆垡的稍高，那说明北京没什么泡沫。如果是高出很多，那就是北京的泡沫大了。但如果是北京的数值低于孔雀城的，那还说明孔雀城有泡沫呢。

在我看来榆垡是不会有泡沫的，谁会到这种地段儿来炒房啊？想约接盘侠看房都不容易，很难把价格炒上去。而只有开发商才能组织看房团，炒作也就相对容易的多。

3、其他好像我也说不出什么似的，讨论这些也没意义。环京的板块不少呢，哪个都比北京的开发的好，但价格也都不算高。只能说以后或许发展的好吧，只不过时间或许很漫长。您这房既然没赔就留着自住吧，租金收益高的话出租也划算，其他我没什么建议。

仅供参考。

三

Q:

请问，小孩明年9月上小学，已确定留在朝阳，大概1300左右预算，太阳公元北区92平小三居，不知道是否合适？这个小区后续大幅补跌概率如何？

A：

1、补跌概率，还大幅？抗跌保值反倒让人不踏实是吧，所以担心买完之后一把跌个狠的。真要这么纠结就先甭着急了，看看行情再说，反正明年才上学呢。

2、我认为是没什么补跌概率，至少是不高。因为太阳公元虽然单价高，但学区溢价在太阳宫反倒是相对低的。也就是居住的性价比更高，在我看来没什么道理大幅补跌。

丰和园90平左右的是两居室，反正前些日子的租售比还在900左右呢，至少800多吧。而太阳公元的小三居一直是700左右，最高不过800。那问题来了，凭什么溢价高的不领跌，反倒是溢价低的要大幅补跌啊？这自己算算吧，或者是让中介给算算也行，拿数字说话更靠谱点儿。

3、是否合适这怎么说呢？从学位角度说，明年是2026，入学人口大趋势的明确拐点，各校的学位至少不像前几年那么紧张了，东区也就不至于再调剂。但这谁敢打包票啊，所以只能说理论上合适，现实中则得看朝阳的政策+运气了。

房子则是我认为合适。太阳公元从开盘到现在，虽然价格走势赶不上西城陶白的中信城（当年俩小区同期+同价），但学区溢价低啊，大户型甚至都没有溢价了，所以居住的性价比更高+风险低。

4、学位的事儿要不问下当地中介吧，让他们估算一下明年的入学人数，我认为是风险不大的。

仅供参考。

四

Q:

请问，我是卖房的，一直委托给小区门口的链家卖了好几个月了，然后昨天突然有人给我打电话说他们也是中介，有客户前几天看过我的房子了，想让我去他们那里砍价签约，中介费都由买家承担。

我有两个问题：一是他们从哪儿搞到我的联系方式的？二是这事靠谱吗？会不会有什么麻烦？因为我无论通过谁成交其实都是这价，但就怕惹来不必要的麻烦。

A：

1、哪儿搞到的联系方式？链家呗，找个级别高点儿的在内网上一查就知道。甚至还有可能是直接找带着看房的链家业务员要的呢，就明着告诉对方说这单业务被截胡了，提供业主信息的话可以给点儿钱，否则就一分赚不着了。换做您会怎么选？

再或者去物业查也行，给两盒烟的事儿。其他的方法和渠道更是有的是，个人信息现在根本就不是秘密，只要想查就肯定能搞到。

2、理论上是没什么不靠谱儿的，谁给办过户都一样，反正您收到的都是同样的钱。也没什么麻烦，大中介管不过来，犯不上为这一单业务打官司。

但这对人家链家带着看房的不太公平，人家忙活半天的跑腿儿，结果为他人做嫁衣裳了，合适吗？这年头儿挣钱都难，中介孩子们净是几个月不开单的，自己的生活费都费劲，结果还眼看着被别人截胡，煮熟的鸭子飞了，谁心里能不别扭？万一发生点儿过激的事情就不好了。

3、简单就这情况，业主信息很好搞到，从公司层面也没什么麻烦，但个人的说不好，只能自己考量。

仅供参考。

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