二手房连跌41个月，新房价格还在涨你信吗？

作者|深水财经社纳兰

10月1日，中指研究院发布的9月全国百城房价数据，抛出了一个令市场费解的谜题：当二手住宅价格迎来连续第41个月环比下跌时，新建住宅价格却逆势实现微涨。

很多人觉得奇怪，难道开发商还要玩一出涨价去库存吗？其实这个现象主要是跟新盘的价格结构有关系，目前刚需楼盘已经严重过剩，开发商拿的地价并没有下降太多，为了保证利润率，脱离刚需产品的红海竞争，只能往高端化去走，说的直白点就是，刚需客群已经撑不起他们，必须去割有钱人的韭菜了。

一、向左向右

具体数据显示，9月百城新建住宅均价为16926元/平方米，环比微涨0.09%，同比上涨2.68%；而二手住宅均价仅13381元/平方米，环比下跌0.74%，同比跌幅扩大至7.38%。

这种“冰火两重天”的分化在城市间表现得更为极致。上海、杭州、广州等核心城市的新房价格环比涨幅分别达到0.82%、0.51%、0.32%，成为拉动全国新房均价上行的主力。

与此同时，盐城、徐州、南通等城市的二手房价格环比跌幅均超1.3%，西安、济宁等城市也紧随其后。

这就像同一菜市场里，新摆的摊位在涨价，二手摊位却在挥泪甩卖。笔者一位房产中介的朋友说，他所在门店9月带看量环比增长30%，但成交转化率却从去年同期的9%降至2%。

值得注意的是，二手房市场的调整幅度仍在加深。2025年三季度，百城二手房价格累计下跌2.26%，较二季度扩大0.14个百分点；前三季度累计跌幅已达5.79%。

即便是北京、上海等核心城市，二手房也出现了明显补跌迹象。国盛证券9月22日发布的研报显示，8月北京、上海二手房价格环比跌幅分别在1%和1.2%上，广州、深圳跌幅也接近1%。

对于二手房来说，高挂牌量是压垮二手房价格的关键，重点城市二手房挂牌量仍处历史高位，可能以前还能“以价换量”，但是现在甚至出现了降价也没人敢买的局面。

二、结构性幻觉

有人会觉得是不是新房更受欢迎，或者是开发商还要演一出涨价去库存？

其实大家都想多了，时过境迁下，房地产市场在2015年之后那波行情很可能楼市的回光返照。

新房价格为什么会上涨？其实就是由产品结构剧变制造的“视觉误差”。

拨开数据迷雾可见，刚需型住宅的“退场”与改善型、高端住宅占比大幅提升，才是拉动均价上行的核心动力。

中国房地产业协会2024年12月30日发布的《产品：改善产品迭代将成常态》报告揭示了这一变化。

根据CRIC重点监测的193个城市数据，2024年四房产品成交套数占比已达29.2%，较上年提升2.8个百分点；而三房产品占比下降1.9个百分点至54%，二房产品占比则连续两年下降至12%。

这种结构升级在一线城市表现得尤为突出，2025年上半年,一线城市四房产品市场份额显著提升,占比达31.9%,较去年增长3.5个百分点,增幅高于低能级城市,这一增长主要来自三房户型的份额缩减,后者同期占比下降2.2个百分点。

新房越来越倾向于改善面积段趋势，从成交面积结构看主力110-140㎡产品市场份额保持稳定，140-180㎡和180㎡以上产品成交占比同期增加1.1%和0.6%。

南京的市场变化极具代表性。据南京房地产协会发布数据，2025年6月上市住宅项目仍以改善性居多，144m2以上房源占住宅上市房源总量的40.7%，占比较上月提升16.2%；供应套均面积145.72m2，环比增长6.3%，同比增长11.2%。

南京市在2024年“金九银十”期间上市的新盘中，144㎡以上供应占比提升最快，提高10个百分点，其中180㎡以上提升7.9个百分点。90㎡以下面积段房源供应较少，占比11.4%，较上月减少11个点。

道理很简单现在拿地成本居高不下，主城区地块基本都定位高端改善才能有利润，改善楼盘也在推出各种概念和噱头，比如最火的四代宅，虽然得房率上去了，但是价格也是大幅提高，羊毛总要出在羊身上。

得房率80%的房子卖100万，得房率100%的四代宅那肯定要卖120万以上，你想占开发商的便宜，那是不存在的。

所以这些新楼盘的高端化和高价化，才是新房价格上涨的核心原因。

但是新房开盘均价的上涨，并不是说高端改善就是供不应求了，实际上，改善型楼盘也将面临残酷竞争，而且从各地公布数据看，新房成交量依然是低迷的，只是说割有钱人的韭菜，总比割穷人要更容易些。

但是如果你再去观察下，近期交付的改善楼盘的二手价格，你就知道，这些所谓涨价未来将面临什么？

三、木桶理论

其实，二手房市场的持续萎靡，正在逐渐成为刺穿新房“涨价假象”的利刃。对于依赖置换需求的改善型、高端新房市场而言，二手房的“卖不掉、价不高”，正在切断楼市的需求链条。

有一个朋友告诉笔者，他本来想换一套四房，但是老房子挂了半年降了20%还没卖掉，带看次数超50次却无人下单。

其实这种置换链条的断裂，直接影响了新房市场的购买力。因为大部分购买改善住宅，就必须要卖掉原来的老房子。

而二手房价格的持续下跌正在压缩新房的价格空间，为未来高端盘“破发”埋下隐患。

道理很简单，当二手房比新房便宜，且不用等待交房，谁还愿意冒风险买新房？二手房价格下跌周期均已超过40个月，进一步削弱市场对新房的价格预期，近年交付的无论是刚需还是改善，还基本上没有听说哪个没有破发的。

而一旦销售回款放缓，房企为回笼资金可能主动降价，进而引发连锁反应。

二手房连跌41个月是不是终点，谁也无法预计，但是新房和二手房绝对不可能出现跷跷板效应，肯定是一个互相牵涉，在市场下行时，一定是最短的那块木板决定着木桶的水位，所以说，千万不要指望用新房价格来提振二手房。相反，新房价格泡沫越大，未来可能摔得更惨。

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